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商品房成交量的下降,是中國房價發生重大轉折前的最後一個信號,這個看似溫和的信號,其實,正預示著一個新時代的開始。
對於未來的房價走勢,我作出三個判斷:其一,下跌序幕剛剛拉開,隨後將有幅度更大的下跌。
其二,下跌將是長期趨勢。
其三,房價的分化將越來越明顯,中、低檔商品房價格跌幅將遠遠超過高檔商品房的價格跌幅。
從潛在需求來看,支橕中國房價的力量似乎是非常堅挺的,這一因素成為被開發商等既得利益群體用以推高房價的重要理論依據。但是,如果以購買力支持的實際消費需求和目前的商品房結構來看,中國住房市場其實是供大於求的。
當房屋作為居住需求即消費需求時,決定房價的是居民的實際消費能力,通常用房價與家庭可支配收入比來表示。針對我國的現實情況,國際專家給出的"合理的住房價格"的"房價收入比"為3至6倍,也就是一個家庭3年到6年的收入,可以購買一套住房。而統計數據顯示,深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍,2006年則飆昇至15.76倍,到2007年,飆昇到20倍以上。以國際上通用的"房價收入比"這個標尺來衡量,我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。
當房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建築面積房價之間的比值。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標准為1?200~1?300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1?500~1?700這個范圍之內。不少人所購買的房屋如果用於出租還不足以償還銀行利息。
那麼,房價過去為什麼漲呢?主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故。而從2007年房貸新政開始,我國開始采取措施加大炒房成本,提高投機門檻。同時,打擊囤積居奇、要求開發商加快建設速度,政府同時也加大了社會保障性住房的供應,這些都大大制約了未來房價的上行空間,使投機者的心態發生了重大變化。
8月5日,國家統計局發布經濟述評稱,目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面,都不支持房價持續高漲,"房地產的暴利時代已經終結,在長達10年的房價上漲之後,中國房地產市場開始向理性回歸。"(編輯:靜仔)
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