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開發貸款被壓縮,銷售回籠不暢,增發配股和IPO前途渺茫,對房地產企業來說,融資從來沒有像今年這樣困難。出讓項目公司股權、民間借貸、發債、發行信托產品……開發商們正絞盡腦汁維持資金生命線。
在去年地王頻出、瘋狂拿地之後,今年宏觀調控帶來的樓市蕭條讓措手不及的開發商們陷入『生存還是滅亡』的艱難境地。斷腕求生、割肉補血,也正應了不久前地產大腕馮侖提出的『豬堅強』生存法則:等不來『解放軍』,那就自行『瘦身』。
引入外資首創置業出讓開發權
首創置業(02868.HK)昨天發布關聯交易公告,宣布再次向外資轉讓項目股權,通過合作開發彌補資金不足。首創置業與新加坡政府產業投資有限公司(GICRE)的附屬公司--RZP成立合資公司,雙方各佔股50%,共同開發重慶市江北區一塊土地。這塊土地是由首創置業於今年初斥資12.3億元獲得,規劃總建築面積達98萬平米。預計2009年開始預售。
另外,首創置業以600萬元將天津市東麗區的華明項目60%股權轉讓予RZP,將其附屬子公司擁有的天津市新青區的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創置業及RZP,代價各為400萬元及600萬元。此外,首創置業還將斥資2.05億元取得的位於天津市塘沽北部新區『伴山人家』項目45%股權轉讓予RZP,代價為9240萬元。
首創置業則幾乎未從此次轉讓股權中獲利。其公告顯示,首創置業僅從出售華明項目中獲利1630元,從出售新青項目中獲利1805元,從出售伴山人家項目獲利3660元。不久前,首創置業還退出蘇州陽澄湖項目及太原長風項目開發。盡管其公告表示,退出項目概因政府更改規劃,當地政府已退還土地款,但是地產企業資金不足的因素亦不言而喻。
受房地產成交量下滑及信貸緊縮政策影響,大多數地產公司自去年10月份以來,便陷入資金困境。盡管一些地產公司通過各種途徑取得土地,卻無力開發。一些在2007年極速擴張土地儲備的地產商不得不轉讓項目股權,采取『割肉換血』的模式合作開發。外資則借機以低價入股,不僅套取這些公司的土地紅利,更以通過創建合資公司或股權投資的方式,進入中國內地房地產。除與首創置業合作,RZP還於去年12月與萬科達成協議,以近3億元的代價獲得萬科沈陽一家項目公司51%的股權及無錫一家項目公司40%股權。
融資輸血中鐵二局求助信托
中鐵二局(600528)部分已開工房地產項目資金周轉困難,公司擬通過信托方式為全資子公司盈庭置業融資10億元。
中鐵二局8月20日發布的公告稱,公司擬委托衡平信托有限責任公司(下稱衡平信托)以『盈庭置業公司增資擴股和債權投資資金信托計劃』(下稱信托計劃),通過民生銀行(5.91,-0.22,-3.59%,吧)發行『非凡理財尊享7號理財產品』融資10億元,用於中鐵二局的全資子公司項目開發建設。為確保發行成功,中鐵二局擬購買該理財產品2億元。
衡平信托收到融資資金後,向盈庭置業進行增資擴股1.5億元,增資後,衡平信托再以委托貸款的方式貸款人民幣8.5億元給盈庭置業。
據財經網報道,之前的2007年初,中鐵二局(5.55,-0.46,-7.65%,吧)曾通過定向增發募集資金949322400.00元,到中報截至日,已累計使用861184257.74元。中報稱,通過此次增發,中鐵二局形成了工程施工與房地產雙主業的經營局面。
中報同時披露,受2008年國家宏觀緊縮政策的影響,中鐵二局部分已開工項目資金周轉困難。同一天發布的公告稱,公司將持有的成都中鐵錦華置業有限公司89.2%的股權,以及公司子公司中鐵二局貴州錦隆房地產開發有限公司持有的中鐵錦華4.25%的股權,全部轉讓給成都華山高校投資管理有限公司。
2008年,受融資渠道不暢影響的地產企業,如中糧、首創、北辰、萬科等企業,都在通過發行公司債解決資金難題。
割地求生萬科出售東莞地王
今年5月,房企『老大』萬科也開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆昇時期拿下的『地王』東莞市南城水濂村地塊。
粵宏遠A(2.68,-0.09,-3.25%,吧)(000573)5月16日發布公告顯示,公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司於2008年5月14日在東莞市與北京萬信投資發展有限公司簽訂了《股權轉讓合同》,以500萬元的價格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權。而萬科轉讓的這個項目公司主營業務是萬科翡麗山房地產項目開發經營,土地面積25萬平方米。
萬科此次出讓的土地實際上正是公司去年高價拿下的東莞地王。由於今年來廣東房價下跌,當年的天價如今演變成了一種尷尬。
2007年4月28日,萬科以14.12億元的價格拍下東莞市南城水濂村25萬平方米地塊,折合樓面地價為3772.3元/平方米,創該市土地拍賣總價和樓面地價最高紀錄。2007年5月,萬科成立地塊項目公司東莞市萬科置地有限公司,用於開發萬科翡麗山項目。
在萬科拿地至今一年時間裡,東莞房價卻出現了大幅度下降。有研究數據顯示,東莞市區部分典型樓盤,不少單位的價格從去年7月份7000多元,下降到如今的5000元出頭,降價幅度接近30%。如果以目前的銷售價格計算,萬科當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。
由於目前全國房價有下滑趨勢,這些當年如獲至寶的天價土地正在變成開發商們資金鏈上的出血點。在全國各地項目儲備量巨大的萬科也不例外。
賣樓套現瑞安一年內兩次
『斷腕求生』的壓力已從內地開發商快速『傳染』給香港發展商。今年5月20日,香港上市公司瑞安房地產(0272.HK)宣布,將其旗下全資附屬子公司ForesightProfitsLimited(FPL)25%股權作價11.25億元人民幣(約合12.556億港元),售予一家名叫『永菱通』的金融投資公司。此外,永菱通還獲得瑞安同時授予的一項不可撤回的認購期權,可按行使價人民幣11.34億元(約合12.656億港元)進一步收購FPL24%股權。FPL公司的主要資產為上海瑞虹新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)項目,交易完成後,瑞安將與永菱通分別持有瑞虹新城51%和49%權益,瑞安將套現人民幣22.59億元。這也是瑞安一年內第二次以股份交易的形式與永菱通達成合作。
公告顯示,FPL公司間接持有位於上海虹口區的瑞虹新城項目一期、二期的各組成部分地塊,以及第1至第4號地塊、第6至第10號地塊。目前,瑞虹新城一期及二期的所有住宅單位已經落成並售出,售出建築面積約186000平方米。瑞虹新城三期包括第4、6、8號地塊,目前第8號地塊的住宅部分的建築工程正進行中,第4號及第6號地塊正在進行地盤清理。瑞安房地產還向記者表示,此次交易獲得的資金將作為集團一般營運資金。
這宗交易並非瑞安房地產與永菱通的首次合作。去年7月,瑞安房地產就曾宣布,將子公司ScoreHighLimited(SHL)的9.9%、FieldcityInvest-mentsLimited的25%及PortspinLimit-ed的49%權益,分別作價5.03億元、12.45億元及3.64億元出售,使瑞安成功套現21.12億元。其中,SHL主要資產為重慶市渝中區化龍橋片區一期及二期改造工程地塊(即重慶天地),Fieldcity主要資產為位於武漢名為永清片的地盤,Portspin主要資產為位於上海復興中路以南、濟南路以西、順昌路以東及合肥路以北(盧灣區太平橋116號地塊)的土地享有的權利。而收購這三個項目的公司都屬於一家海外投資基金---總部位於香港的投資基金永菱通金融有限公司。
今年7月24日,香港地產上市雅居樂(03383.HK)一則公告又證實了今年6月公司與美國投資銀行摩根斯坦利達成的一項目轉讓協議,雅居樂向大摩出售海南清水灣綜合度假社區項目30%的股權,以獲得52.83億元人民幣現金入袋。
記者觀察現金為王等待黎明
兩個月前,早報記者約見了一家大型房地產公司的總裁。當時,這家公司正卷入一個看來相當險惡的資金鏈危機風暴中,媒體們對於他們過量的拿地所帶來的資金缺口頗多揣測。
職業經理人出身的公司總裁對於媒體的質疑沒有太多辯解,在此後的相談中,他說出這樣一句話,『如果我們缺錢,到最後一步,我們還有地可以賣。』他說,所謂現金流,把一兩個項目賣了,就能補上幾個缺口。『只要有了現金,我們就死不了。』
後來,考慮到對公司整體的影響,這家公司選擇了稀釋股權來解決現金問題。但這位總裁的話,揭示了房地產公司面對資金鏈危機時所能做的最直接的選擇。
銷售回款,資本市場融資,賣地,賣項目,賣資產,賣股份。在房地產公司的所有的選擇中,上市能夠最大程度解決問題,而整體出售項目則是最快速能夠獲得資金的辦法。
對於一家房地產公司來說,應對市場調整的最佳方式就是四個字:『現金為王』。
今年年初以來,很多公司放慢了拿地步伐,一家上市公司老總對員工說,留著資金准備過冬吧。
最近的半年報中,中海地產交出了很漂亮的一份業績報告,銷售額和利潤提高明顯。但仔細看來,與前一年相比,其利潤來源的區域產生了很大的變化,珠三角等區域所受到的調控影響顯露無疑。
一定程度上,他們的銷售來自於提前啟動的降價策略,和他們做法類似的,還有萬科企業以及金地集團(6.99,-0.41,-5.54%,吧)。
作為經歷過香港房地產業危機的一家老牌紅籌地產公司,中海是全國現金負債比率控制最好的公司,公司主席孔慶平稱,到今年下半年,他們的負債率可以降到50%以下。
萬科總裁郁亮說道,『目前我們手持的現金,超過一年內應該償付的借款總和。我們在獲取資金支持上,擁有相當明顯的優勢。』
現在的企業實際上是幸運的。和1997年房地產行業的全面潰敗相比,如今的市場,我們所討論的只是觀望,等待,但我們並沒有看到有新的爛尾樓的產生,沒有看到城市瘡疤的蔓延。在深圳,一名地產商向記者苦嘆形勢太差,他們的項目正在建設之中,而整個地區的銷售量卻一直沒有提昇。不過他此後話鋒一轉,說道,只要價格降到一定幅度,銷售還是可以推動的。他說這話的幾天之前,央視所提及的一個樓盤在大幅降價之後,新推房源當日幾乎售罄。
最近半年來一筆筆大宗成交證明,當有公司試圖在市場上出售項目的時候,只要價格合理,他們往往能夠在比較短的時間內尋找到買家。
對於目前的市場而言,流動性依然存在,各類資金依然在尋找著投資的目標,只要靈活安排財務狀況,企業們依然有可能活下去。
2005年,孫宏斌所創立的順馳地產是當時全國最知名的企業之一。孫宏斌當年也曾經做過和現如今很多公司一樣的選擇,他找到合作公司,拿出土地,願意出讓來換取資金,只可惜的是,孫宏斌的金錢缺口委實太大。被路勁基建全資收購之後,『順馳』這個當年辛辛苦苦創立的品牌從此消失了,不過,雖然順馳消失了,這些項目卻還是繼續運作之中,面對機會,巨頭們很樂意接棒繼續開拓這個市場。
『中國住宅行業的未來前景依然美好,依然值得期待。決定這個行業未來發展趨勢的深層因素,並未發生任何根本性的改變。』這句話出現在最近郁亮給員工的郵件裡,也出現在建設部,國土資源部,發改委專家以及各位經濟學人的描述中。
對於房地產業內的從業者來說,他們正在抵御嚴冬,可與此同時,他們也在等待黎明。
機構觀點『緊縮政策未造成破壞性影響』
長江證券的一份形勢分析報告指出,資金緊縮導致的房地產行業的調整,並沒有造成破壞性的影響,實際上遏止了企業的盲目擴張,恰恰促進了企業的健康發展。
年初以來,房價瘋漲得到了明顯的遏制,國家發改委的數據顯示今年1-7月份,全國房屋銷售價格同比漲幅連續7個月下降,環比漲幅在0.3%以下。住宅方面新建住房與二手房價格同比也是連續下降,並且二手房銷售價格下降速度逐漸超過新建住房。
這份報告顯示,在國家一系列的宏觀與行業調控政策實施後,銷售與融資不暢使開發商資金偏緊,屯地熱情全無,大幅減少在新增土地儲備方面的投入,同時擴大了對已有項目的開發支出,存量土地的開發得到加速,從數據上看,上半年土地購置面積增速持續下降,完成開發土地面積增速由7.6%提高到了9.9%。
開發商資金雖然偏緊,但結構性因素居多,並未威脅到多數企業的生存。上半年房地產開發投資額增速為30.9%,高於去年大牛市的水平,刨除建安、人工上漲等價格因素,實際投資額增速在22%左右,下降9個點,開發商資金總體偏緊,開支有所縮減,但22%的增速仍然較快。綜合今年以來土地市場的蕭條情況來看,縮減的開支大部分在於購買新的土地儲備,對原有項目的建設投資仍然保持較快的增長,可見開發商資金僅是結構性緊張,並未危及生存,相反,緊縮的政策引導了資金流向現有項目建設,遏止了企業的盲目擴張,對大多數企業來說,非但沒有造成破壞性影響,而且促進了企業的健康發展。
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