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聖雄甘地說過這樣一句名言:地球能滿足人類的需求,但地球不能滿足人類的貪欲。
倘若把這句話用在中國的房地產市場中,我們可以問這樣一個問題:通過我們這一代中國人的努力奮斗,我們有沒有可能讓全體中國人都住上像加拿大人那樣標准的房子?在許多次與房地產學員的交流中,我都問過這個問題。
說來也奇怪,每當問到別的問題時,大家多少都有些猶豫,但問到這個問題時,大家的答案卻是出奇地一致:不可能,絕對不可能!那麼,再奮斗兩代人行不行呢?也不行!這種回答是正確的。為什麼呢?因為曾經有專家測算過,要想讓全體中國人(關鍵是全體)的人均住房標准都達到加拿大的水平,需要三個地球的資源纔差不多夠!明白了吧?這就是中國。正像我們的溫家寶總理所說的那樣,什麼是中國的國情呢?那就是不管多大的資源,只要除以13億,就會變得很小很小;不管多小的問題,只要乘以13億,就會變得很大很大。
按照老子的《道德經》裡的說法,小國寡民,清心寡欲。現在看來,這好像是一道選擇題。如果是小國寡民了,我們就可以像北歐那些富裕國家那樣,去過著人均生活水平非常高的幸福生活。反過來,如果像我們中國,這要一個13億人口的泱泱大國,要像也活得比較和諧,就只能采取一種相對清心寡欲的活法了——富裕的小國人,可以住大房子;發展中的大國人,只能住小房子,這似乎沒有什麼好爭論的。中國如此,印度也如此。
但問題是,小到多小呢? 90平米算不算太小呢?我也曾就這個問題問過很多房地產學員,大家都回答:太小了。那麼我們接著再問幾個問題。
問:10年前,僅僅是10年前,90平米是哪一級別的乾部的住宅標准呢?答:正處級。
問:如果10年前,我們的政府承諾,10年後,我們為大家蓋的住宅70%都達到正處級的水平,其他的將高於正處級的水平,大家高興不高興?答:一定高興。
好了,那麼我們現在問一個問題,為什麼我們現在就都不高興了呢?通常大家會回答,需求變了!
其實這種回答不准確,這裡面固然有變化的需求,但也有相當大的一部分是變化了的欲望使然。就像聖雄甘地說過的那樣,欲望和需求是不一樣的。需求一定是欲望,但欲望並非都是真實的需求,有很多欲望並非是由需求制造出來的,而是由人的貪欲和購買能力共同制造出來的。
『剛性需求』不剛性在過去的10年中,我們的居住單元中,哪一個功能單元放大的倍數是最大的呢?我們是指倍數,而不是指面積放大的絕對值。這樣一來,答案應當是衛生間。因為如果連客衛都算上,現在的衛生間至少是過去的3倍了。
但是,客廳可沒大出3倍來。那麼,衛生間越大,我們是覺得越夠用呢,還是越不夠用呢?
所有人估計都會覺得是越來越不夠用。那麼,是衛生間中三大件的哪一件變大了呢?首先當然不會是馬桶,其次也不會是浴缸,因為浴缸既不會太寬,也不會太長——太寬的話,也不能超過三人浴缸,因為三個人一起洗的情況畢竟是比較少的;其次,不能太長是因為浴缸的設計有安全要求,雙腿伸直時,上身必須能露出水平面,否則的話,那就太危險了!
所以,真正佔用面積的是什麼呢?是面盆和面盆的臺板,特別是以臺板為主的衛生間的存儲面積——不論多長多大,上面都能擺滿了東西,擺滿了誰的東西呢?當然是家裡女主人的東西。改革開放30年,我們每個家庭花在自家太太的臉上的錢,好像比GDP的增長要快得多。這些投入大多都被換成了大小不一、胖瘦各異的各種瓶瓶罐罐,擺在了各家衛生間的臺板上,而且,這個趨勢還在增長。於是顯得衛生間越來越小,如果你現在去和太太商量,能不能少買幾瓶呢?太太會斬釘截鐵地回答你:不行!這都是我的基本需求!
說實話,我就不相信這都屬於需求。想當初咱們父母那代人,那時候的女人也就是抹個雪花膏,蛤蜊油什麼的,但那時候的女人好像也並不個個都是丑八怪,這麼多年投入加上去,這麼多年化妝品抹下來,女人的漂亮程度到底翻了多少倍?好像也不是同步增長。但是,欲望本無所謂有,也無所謂無的,各家先生有了錢,各家太太也就都多了很多必需品。有一次,和一個地產開發商交流起來,他說他粗粗地算過一個賬,過去的10年他太太的臉上抹了1.5輛奔馳車,這其中包含了去瑞士打羊胎素的費用。那麼我們可以問一個問題,羊胎素是必需品嗎?我想有很多人說不是。你還真別這麼說,如果有一天,我們每個家庭都真的有了像這位開發商一樣的錢,我們便又會多出很多需求來,而且都會被大家看做是剛性的需求。
90 平米是一個適用標准我們沒有必要在經濟學的學術定義上,去區別什麼是需求,什麼是欲望,但是,我們卻有必要在房地產中去分析一個具體的需求與欲望的案例。90平米到底小不小?
其實,在大多數情況下,對大多數人而言,90平米的面積都不算小,為什麼呢?因為與10年前相比,我們有很多原本由居住單元承擔的功能,都已經被分離出去了。第一,會客功能被分出去了,過去我們的樓下,可沒有那麼多的咖啡廳與茶館,我們要會客,就只能相當串門,現在,只要有朋友聚會,還有幾個人不去公共場所,而老是去串門呢?
第二,餐飲的功能有相當大的一部分被分了出去,分給了社會上的各種餐廳,過去,年夜飯都是在家吃的,現在,就連一些很傳統的家庭,也都在外面吃年夜飯了,過去,大家經常相互請客,說來我家嘗嘗我太太的手藝,現在的太太們,好像也沒這個興趣了,還要這麼大的廚房餐廳乾嘛;第三,我們多代同堂的功能也被分出去了,過去的家庭向心力比較強,三代同堂的情形很普遍,現在,住房條件好了,家庭的離心力也增強了,更多的孩子都願意選擇和父母各住一套小戶型,而不是待在一個大戶型裡;第四,現在的戶型裡,也不再需要那麼大的儲存空間了,過去北京人都有一個固定的生活習慣,叫做冬儲大白菜,現在,我們把這個功能讓渡給了誰呢?讓渡給了樓下的小超市,布點如此方便,數量如此眾多,每天逛一次,都買新鮮的就可以了,要那麼大的儲存空間實在沒有必要。
分析完這些,我們大概就能明白,在我們的戶型面積需要中,有多少屬於真正的需求,又有多少屬於心理的欲望。對於中國這樣一個大國來說,這種欲望是必須調控的。這不光是說我們中國人有很強的攀比心理,更重要的是因為我們是一個大國,我們的資源不允許我們不受限制地放大戶型,否則的話,我們別以為把住宅面積定在180平米,大家就能滿意了。
越大越增長,越增長越不滿意。因為欲望是沒有止境的,正如女人對於化妝品的需求那樣。
而且,這個世界的價值觀正在變,過去大家都在比賽家裡的電器有幾大件,而西方的政要們現在比拼的是什麼呢?是誰的環保意識更強,誰家的用電量更省。前一個階段,美國副總統切尼就是在這件事上栽過跟頭。他一方面信誓旦旦地要保護地球,另外一方面自己住宅的用電量又高得要命,於是立即被大家斥之為虛偽。所以,在我們這樣一個節能減排作為主旋律的和諧社會裡,房子小了,至少能帶來四方面的遞延效應。
房子小了,房內的空氣的立方米數就能減少,這樣一來,空調的負荷就能減少,全民的用電量就能節省;房子小了,房內六個界面的裝修材料就能節省,這樣,能大大減少建材,尤其是木材的消耗量;房子小了,家電和家具的尺寸就能變小,我們就不會再繼續使用現在這種尺寸越來越誇張的電視機了;房子小了,冰箱就會小,冰箱越小,冰箱內食品的周轉就會越來越快,這樣一來,我們的生活就能更健康。
所以,當我們仔細區別一下需求和欲望,我們就會知道,到底90平米的房子小不小。
我不是說這是一個普遍適用的標准,但我要說的是,至少在中國的大多數大中城市,在我們變化了的生活背景下,這個標准是適用的。因為在中國這樣一個大國,我們要想讓人人都有房子住的話,那就不可能讓人人都住大房子!
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