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『買80平方米送15平方米,兩房變四房。』『買70平方米贈15平方米,兩房變三房。』檢索一些開發商的宣傳資料,總會發現這樣一些『好事』,不過,記者近日走訪調查發現,這些所謂的『贈送』,不過是開發商宣傳促銷的誘餌,因為這些所謂贈送的面積部分,按照國家規定標准《房產測量規范》及省內一些規定,本身就是不能計入房屋的銷售面積之內的,是不能計價銷售的。業內人士認為,近年來由於房價持續走高,普通購房者要買大房子顯得力不從心,開發商以此促銷手段迎合購房者算是打擦邊球。法律界人士則認為,開發商的這種促銷行為有虛假宣傳的嫌疑,有點『假打』。
『買房送面積』扯眼球
『這套房子巴適,總面積80平方米的套二房子還可以將贈送的陽臺隔出來,做成套三呢!』在城東二環路邊的一個房產項目的售樓部內,一位女士帶著老公一起看房,看到宣傳冊上有『贈送面積』一項,又聽售樓小姐說可以隔開單獨成一間房,心中好不高興,禁不住拉住老公開始計算起未來房子如何裝修,如何使用的事了。
據售樓小姐說贈送陽臺、露臺,然後將陽臺或者露臺封閉隔開,就可以實現『一房變兩房、兩房變三房』的夢想。
與此相似的還有城西的萬基金藍灣項目,它在廣告中宣稱的是『挑高露臺超大面積贈送』,位於建設路的『龍湖三千裡(查看地圖)』項目則在廣告中提出『贈送大面積空間』,並在戶型圖中以淡綠、淡黃色塊加以強調,並明言飄窗部分為『贈送全面積』,入戶花園、觀景陽臺等為『贈送半面積』。
最近,記者在成都東西南北的多個開發項目走訪,發現的情況大同小異,很多開發商在自己的宣傳冊子中都有這樣的『說法』,只是宣傳中說法各異,無非是贈送什麼入戶花園、陽臺、露臺、飄窗之類,使購房者感覺得到了一定實惠。一家房地產開發公司的策劃部經理王先生稱,開發商都希望自己的樓盤在銷售時有搶人眼球的賣點,很多買房的人也希望開發商有優惠、有打折,但在房價堅挺打折優惠較難的情況下,只好通過『買房送面積』這樣的方式吸引消費者,從實際促銷的效果看,確實也不錯。
從市場反饋的情況看,這種買房贈送面積的『打法』還很『奏效』,很多購房者正是衝著這樣的『其頁頭』來的,實買面積之外還有贈送面積,『一房變兩房』、『兩房變三房』何樂而不為呢?上月開盤的城北錦城名都,一期1000多套房子引來3000多客戶,其中很多客戶都表示對其中89平方米兩房可變三房的戶型感興趣。
業界人士:『贈送』是促銷噱頭難道這些陽臺、露臺、入房花園、飄窗真是開發商『發善心』送出來的嗎?成都市房管局產權監理處測繪科有關工作人員笑著說,這其實是開發商『假打』,因為按照有關規定,陽臺、露臺、飄窗等這些地方本身就只能算半面積或不算面積。一位測匯工作人員為記者拿出一套2000年國家質量監督檢驗檢疫總局出臺的國家標准《房產測量規范》,以及由四川省建設廳根據該規范以及相關法律法規制定的《四川省房產測繪實施細則(試行)》。按該《規范》、《細則》的相關規定,入戶花園是指至少有一面不封閉的入戶過渡空間,本質上屬於一種未封閉陽臺;飄窗是指,為房間采光和美化造型而設置的突出外牆的窗;露臺又稱曬臺,指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面;挑高陽臺則是指與其上蓋相距超過一個自然層以上的陽臺,通常被視為無上蓋陽臺。
該《細則》『建築面積計算規則』一章中規定,入戶花園只能按上蓋水平投影面積的一半計算面積,陽臺、露臺、飄窗等只要不圍合,都不能計算面積,而打出所謂『買房贈送面積』之類廣告的項目的,記者發現基本上都(查看地圖)是沒有圍合或沒有完全圍合的。一家房地產開發公司的策劃部負責人坦言:如果能計入面積銷售開發商誰不樂意呢,只是按國家有關規定確實不能計入銷售面積,那就順帶打個『贈送』吸引購房者,給購房者感覺是房價雖然有點高,但加上贈送部分,均價顯得不高,購房者心理上感覺劃算。
『這是近年來房價持續上漲,普通工薪階層購房難情況下,開發商促銷的一種噱頭,是房地產項目營銷的一種心理戰術。』省社科院專家李少宇說,這就像賣汽車的說送購車者一個備用輪胎,其實約定俗成每輛新車都是有備用輪胎的。去年5月建設部等推出商品房宏觀調控新規,明確規定90平方米以下中小戶型商品房須佔總量的70%,為求得中小戶型的旺銷,一些開發商通過做大陽臺等手段,以贈送的方式吸引顧客,並大做宣傳,這種營銷策略確也受到購房者的極大關注。對此,有關專家特別提醒購房者注意三個問題:一是,所謂的贈送面積,其建築成本等已被分攤進了房價,購房者實際並非真正撿到便宜,買房仍要重點關注房屋質量、配套等基本要素;二是,一些贈送面積譬如入戶花園等,往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題,能否真正達到購房者預想的使用目的難以確定;三是,入戶花園、挑高陽臺、露臺等能否封閉起來,進而實現『一房變兩房』、『兩房變四房』的夢想,並非由開發商說了算,這取決於城建等職能部門是否批准,否則可能成為違章建築被責令拆除。
四川泰和泰律師事務所吳律師認為,根據《廣告法》的相關規定,商家的廣告宣傳必須真實可靠、不得有虛假或誤導人的內容。『在我看來,開發商所謂贈送給購房者挑高陽臺、飄窗等全部使用面積和入戶花園、空中花園等一半使用面積,是基於國家相關標准規范的強制性規定,而非開發商所說的贈送行為,因此,開發商的這種贈送行為是很勉強的,甚至有涉嫌虛假宣傳的行為。』
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