做為投資品,房產跟股票有很多的共性,漲的高了就會回調,暴漲跟著就是暴跌。投資品的價值離不開基本面。基本面包括大的經濟環境、老百姓總體收入水平、利率高低……
06、07年的房價暴漲就已經脫離了老百姓的購買能力,而現在後續的購買力還跟不上。不論是房價收入比還是房價租金比都已經遠遠超出了國際認可的安全范圍。今年的形勢比前幾年更為嚴峻,能源、糧食、主要資源價格高居不下決定了這兩年的全球的CPI高企,通脹比以前任何一個時期都嚴峻。CPI高位運行就決定了高利率,高利率意味著房產的持有成本高。想必有房產正在按揭的深有感觸。CPI的高位運行還會擠壓房地產的消費,用在吃的東西上面多了必然用在住房上面的錢就會少。如果相信在高CPI的環境下房產會保值,那你就上了某些別有用心的專家的當了。
人民幣不論昇值或貶值都對房地產是不利因素。中國主要是靠外需拉動經濟的,如果是昇值,中國的出口會遭到打擊,企業效益會差,會倒閉。長三角到珠三角的中小企業倒閉潮已經證明了這點。如果貶值,開發商一直都在渴望的熱錢就會外流,房市會失血。
開發商的另一個理由就是剛性需求。所謂的剛性需求最多也就算半剛性,就像小汽車一樣,多數人都想買,而且是越豪華的越想要。這得看個人能力是否能夠承擔得起了,不然也不會有那麼多人合租或擠公交車了。如果不計二手樓和將要入市的新樓,深圳現在的新樓存量是5萬餘套,每天的成交量也就100來套,如果有開發商所說的剛性需求,怎麼就賣不動呢?還是因為老百姓的購買力跟不上房價的上漲。
在現今的大環境下,深圳正在調整產業結構,高污染高能耗和勞動密集型的企業在深圳是沒有立錐之地了,土地、工資成本太高,這些企業不是倒閉就是外遷,甚至有些高科技的小企業也沒法在深圳生存。這樣,可以預見,今後深圳的流動人口會減少,人口結構會不斷的優化。高房價對人纔也會有擠出效應,不是吸引,不利於年輕人創業和發展。並不像某些開發商叫囂的:高房價意味著高競爭力。
現在深圳的房價早已經背離了以上這些基本面,跟股票一樣,非理性的暴漲後跟著就是非理性的暴跌,而且肯定會跌破合理的價位。