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中國房價下行的趨勢,已經被客觀現實所確認。不管我們主觀上是否接受,也有很多專家還在找理由,什麼『熱錢』抄底,什麼政府救市,什麼剛性需求,還有什麼這個那個的,都沒有用,任何理由都不可能阻止房價的下跌。於是,有的專家開始研究何時見底,我的好友楊少峰先生率先提出『年底見底論』,但是,楊少峰先生是站在北京樓市角度來觀察的,視野過於狹窄,有一葉障目之嫌,就此判定房價年底見底,有失偏頗。
根據房價曲線和宏觀經濟發展,我曾經說過,中國70個大中城市房價整體下跌,應該發生在今年10月,我相信11月中旬國家發改委的數據出來會予以應驗。當然,我們不排除烏魯木齊之類的城市房價還在上漲,但因為上漲城市的體量太小,不足以拉動整體房價,對中國房價的走勢也不具備研究價值,所以可以忽略。真正要等到中國房價整體見底,大約需要三年,也就是說這一輪的調整至少需要三年。
為什麼是三年呢?我們先來評估一下國際經濟形勢。從目前情況來看,能夠影響中國房價的有這麼三大因素,一是美國的次貸危機,二是人民幣兌美元的昇值,三是國際熱錢對中國的影響。當然還有全球經濟的發展,那個面太廣,而且以上三點是直接對中國房價走勢產生影響的,因此,宏觀層面暫時不說。
先說說美國次貸危機。現在來評說次貸危機和對中國房價的影響還為時過早,估計,美國的次貸危機要等到2009年纔能見底,現在談的還是過程和趨勢。無論如何,結果對中國樓市都是不妙的,主要原因就是我們花了很多年探索的房地產證券化,很可能就此擱置,房地產資金最大的來源很可能被堵塞,原因很簡單,因為美國的次貸危機就是因為房地產的過度證券化引起的,為了避免重蹈美國的覆轍,中國可能連房企IPO的通道全給堵死。這樣,2009年到2011年,將是中國樓市資金最緊張的三年。
再來說說人民幣對美金的昇值。從美國財長保爾森要求人民幣昇值27.2%開始,人民幣的昇值幅度已經超過了20%。在這昇值20%的時期裡,美金利用一切手段向人民幣發起了瘋狂的攻擊,國內有專家為了迎合美元的投機甚至叫囂,五年之內人民幣對美金的昇值要達到二比一,中國的一切不動產都將面臨價值重估,換言之,所有的房價都要被美金炒高,其用心是極度貪婪而險惡的。但是,人民幣也不是泥捏的,不可能任由美國人說昇就昇說貶就貶。未來三年,人民幣對美金預期會穩定在6.8元左右,對中國的房價來講不產生投機性的影響。
最近,輿論普遍關注國際熱錢流出中國。不用諱言,國際熱錢已經流入了很多,具體數額不詳。但是,我們所知的熱錢,是以投機為目的的從非正常渠道流進的黑錢,不是指正常的利用外資的行為,只是不排除一部分熱錢利用我國外匯管理的政策漏洞,采取貿易信貸、短期信貸、FDI等形式滲進中國的商業銀行,轉而投向不動產。現在,這部分資金已經基本無利可圖,正在分批流出中國,短時間內,不可能卷土重來。按照目前,外匯管理當局制定的策略,這部分錢全部出逃大約需要三年的時間。
因此,綜合考慮國際經濟對中國房價有用的因素,基本屬於利空。以上三大因素,不僅僅只是影響中國的房價,同時影響日本、韓國和其他亞洲新興經濟國家,包括越南、印度、馬來西亞等國。越南的樓市崩盤,日本最大的房地產公司8月13日宣布破產,都和這些資金有關。中國不可能不引以為警。
那麼國內呢?我們來看看有哪些因素對未來三年房價走勢產生影響。先從市場層面來看,很多專家在指責需求方的觀望,說他們以前買是非理性的,現在不買也是非理性,這是無端的指責和要挾。樓市的需求方明明是已經被擠出了市場,苦不堪言,還說他們是非理性的觀望,這樓市還有沒有道理可講?依我說,現在樓市的問題完全出在供給方,是在為供給方以前的炒買炒賣哄抬房價拉高地價付出應該負的代價。目前來講,房價沒有降到一個合理的價位,市場成交量是不可能放大的。
中央政府在政策指向上也是非常清晰,緊縮銀根不至於加劇通貨膨脹,加大社會保障型住宅的開發力度在市場成交低迷時由政府提供補充產品。從目前情況來看,北京上海廣州深圳四大一線城市的保障型住宅已經佔據住宅供應總量的半壁江山,二三線城市正在努力擴大社會保障型住宅的供應,市場缺貨是不太可能了,唯一可能的就是新房存量越來越大,開發商資金越積壓越多,反映在市場層面上就是很多年未見的爛尾現象重出江湖,這確實是值得關注的。
受全球經濟的影響,中國未來宏觀經濟的發展將在高增長與高通脹中掙紮,不是中央政府不想放開銀根而是無法放開,即使有所松動也不可能用以緩解樓市資金,因為土地和房產資金的大規模積壓,對社會財富的增長沒有一點好處。中國經濟增長依賴基建投資的時代已經過了,從全球經濟發展的循環可以看出,網絡經濟曾經拉動全球經濟十來年,2000年網絡經濟出現泡沫並在美國破滅,美國為了尋求發展只得刺激房地產業,現在經過8年發展,全球房地產泡沫一個接著一個破滅,接下來必須以新的高科技產業來拉動全球經濟,中國應該在新的高科技產業方面有所建樹,而不是僅僅拾人牙慧。
盡管我還不知道改變全球經濟運行的產業在哪裡,但肯定不是房地產業。我的判斷,有三個方向,一是新能源可以替代原油,一是航天科技拓展發展的空間,還有就是網絡科技發展到一個新的高度。我相信,未來三年按照經濟周期性的變化,這個答案很快就有,真的希望給出這個答案的,不再是美國而是中國。
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