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奧運前夕,一直被人們寄予厚望的『奧運商圈』,終於成長為不僅覆蓋奧運核心場館、影響力也迅速北擴的大商圈。
從奧運申辦前北辰購物中心獨力支橕,到盤古大觀保利金泉廣場唐人街購物廣場等大型商業地產項目群雄並起,奧運商圈的商業氛圍日益濃厚。
『包括已經和即將進入市場的項目,奧運商圈核心區域的商業地產總供應量將超過60萬平方米。』戴德梁行華北區董事張家鵬說。而他所做的統計,還不包括這幾年興起以立水橋為半徑的奧北商圈。據了解,這一區域的商業地產總量也將超過50萬平方米。
蛹化奧運商圈名稱的昇級換代或是這一區域發展的最好寫照。
當1990年亞運村從一塊菜地上崛起時,它曾是北京商業輻射的最北端,再往北幾乎是一片荒蕪。雖然上世紀90年代末也有人提出『亞運商圈』的概念,但卻一直沒有得到廣泛認同。
『當時所謂的亞運商圈其實是無商也無圈。』匯博行董事總經理潘好龍(潘好龍博客,潘好龍新聞,潘好龍說吧)介紹,直至1997年,北辰購物中心進行加層改造,京北區域纔有了第一個大型綜合百貨商場。
北京奧運會究竟對商業地產的發展有多大的影響,業內一直沒有統一的表述和界定。但巧合的是,2001年7月北京申奧成功,2002年則是被業內公認的中國商業地產『元年』。
這一年,正式公布的《北京奧運行動規劃》指出,2002年至2008年,奧運總投資共2800億元。這其中,奧運會的基建配套設施達到1800億元。
龐大的奧運投資激活了這一區域商業地產發展的交通命脈。單從交通方面來看,地鐵5號線、城鐵13號線在該區域形成地鐵十字架,貫穿了京城的東西南北,還有專門為奧運會服務的奧運支線。公路方面有四環、五環路城市快速環路線和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、鐵路環北路、立水橋西路、中灘村南三街等城市聯絡線加上京承、八達嶺兩條高速路線。
也是在2002年,亞奧商圈的提法開始在業內興起。『所說的亞奧商圈或亞奧板塊指的是鳥巢與水立方半徑5公裡范圍內,基本覆蓋原有的亞運村場地。』張家鵬恰巧也是這一年來到北京,見證了這一區域商業地產發展演化的過程。
『當時亞奧商圈其實是有圈無商。』北京浙江商會副會長陳俊表示。正如陳俊所說,雖然業內對亞奧商圈的大致范圍已基本形成共識,但當時商圈內只有總量不大的住宅項目底商。不過波瀾不驚下隱藏著洶湧的暗潮,許多品牌開發商已經開始在這一區域攻城略地。
展翼
自2004年起,奧運商圈的商業地產發展進入了快車道。
這一年11月,一場高規格的首屆奧運經濟與城市發展合作論壇在人民大會堂召開。在有全國人大、全國政協、國務院部委領導出席,國際奧委會、巴塞羅那奧運會組委會等專家學者參與演講的這次論壇上,中國人民大學教授孫久文和陳秀山首次提出了『奧運商圈』的概念。
按照他們的設想,奧運商圈包括中心區和外圍區。中心區環繞奧林匹克公園的東、南、西三面,從奧林匹克公園向城區方向,沿中軸線直抵亞運村和國家奧林匹克體育中心。外圍區從中心區向外圍放射狀發展,北到回龍觀,南到北四環路,東到機場路,西到八達嶺高速路。
也是從2004年開始,短短四年間,第五大道購物廣場、家上新生活廣場易生活廣場、亞奧世貿商城、盤古大觀等諸多商業地產項目及大體量綜合體如雨後春筍般紛紛入市。
據不完全統計,在奧運商圈中心區內,約有15個商業配套單體項目,總佔地約33公頃,地上總建築面積約137萬平方米,規劃用地性質為商業或者文化兼容商業。
『到今年這一區域整個商業放量可以達到100萬平方米。』明天地產業務發展中心總監賈玉鵬對奧運商圈商業地產放量的預估比張家鵬更為樂觀。
而奧運商圈中心區所帶來的巨大經濟效益和眼球效應,也開始不斷向北輻射。
『我2006年首先提出奧北商圈的概念。』陳俊談起這個話題就感觸良多。他告訴記者,此前以立水橋為中心的區域被稱為立水橋商圈,但他認為這裡緊靠奧運場館,而且在房地產的發展上,沒有奧運場館周邊的一些限制。『商業地產發展空間更大、更自由,稱為奧北商圈更能突出這裡的特點。』
沿立水橋往北,這一區域有著明天第一城北苑家園、頂秀青溪、天通苑等諸多住宅項目,區域人口已接近百萬。其實這一區域也在陳久文和陳秀山兩位教授所提出的奧運商圈概念的外圍區之內,『不過奧北商圈的概念更貼切、更醒目。』
商業眼光一貫超前的浙江商人將奧北商圈當成了投資的熱點區域。據了解,北方明珠萬意奧特萊斯服裝批發城就是由溫州商人進行產權收購,而奧北商圈的明天第一城、龍德廣場等項目都有浙江商人的投資身影。陳俊介紹,浙江商人在奧北商圈的商鋪投資總額已接近10億元。
起點然而,目前,奧運商圈卻面臨著區域商業項目較散,奧運會後缺乏縱深發展的動力等諸多質疑。
但張家鵬認為,奧運商圈的真正魅力恰恰要到奧運之後纔能體現出來。
『如果將奧運商圈比作一個大MALL,奧運場館就是它的主力店。』張家鵬說。
此前,戴德梁行承擔了多個奧運場館及商業配套的招商,張家鵬對其中運作流程十分了解。他向記者表示,奧運會後場館會逐漸向公眾開放,而且奧林匹克公園將建24萬平方米的商業廣場。現在主力店還沒有正式開放,奧運商圈這個大MALL現在還只是預熱階段,所以其對奧運後商圈的發展持樂觀態度。
在北京『兩軸-兩帶-多中心』的城市空間新格局中,對奧運商圈的定位是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。
『但對於奧運商圈來說,奧運會是個新起點。』張家鵬說。
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