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四、上市公司動態
4.1保利地產7月銷售數據點評-業績最確定的藍籌地產
增速開始下滑,後市仍需觀察。2008年1-7月公司實現銷售面積146.62萬平方米,同比增長38.14%;實現銷售認購金額118.09億元,同比增長30.5%。從數字上看增速依然較快,但7月份的銷售數據實際上是拖了1-7月份的後腿,2008年7月份,保利實現銷售面積15.18萬平方米,實現銷售認購金額11.08億元;同比增速分別為20%與10%左右,在去年同期基數並不高的情況下,下滑比較明顯,但一個月的下滑並不能代表趨勢,後續銷售是否繼續走弱仍待觀察。
完成全年計劃無大礙,但存在不確定因素。公司全年計劃完成240億的銷售額,1-7月份共完成118.09億,為全年計劃的49%,雖然公司在下半年推盤量將有所增加,基於我們對樓市調整周期的判斷,下半年樓市持續低迷可能性較大,我們對公司完成全年計劃保持謹慎。
高增長+估值安全+業績最確定的藍籌。公司在依靠現有項目情況下,未來三年保持60%以上復合增長將無懸念,公司目前PEG為0.5,我們認為這是比較合適的比例。
我們預計正常情況下公司08、09、10年EPS分別為1.06、1.7、2.6,對應8月11日收盤價PE分別為13、8、5倍,不僅估值偏低,保利在08年良好的銷售表現使得上述盈利預測已被高度鎖定,08年基本鎖定,09年業績鎖定比例達50%以上,是藍籌股中為數不多的09年增速較快,同時確定性較強的品種。
NAV方面,公司重估淨資產值為15.76元,目前處於nav折價狀態,折價比例為17%,具有較好的安全邊際。
投資建議。公司上半年銷售數據受6月份支橕較多,7月銷售則已現下滑,可見隨著樓市調整的深入,公司項目所處區域並無回暖跡象。雖然作為行業龍頭所受影響相對要小,但並非毫無影響,後續銷售能否在冷市中熱銷仍有待觀察。目前市場行情偏弱,龍頭代表除保利地產外,金地、招商、萬科股價都已創出新低,加上對下半年調整將持續的判斷,我們對行業龍頭企業整體持謹慎態度,但考慮到公司業績相對較為確定,暫時維持"推薦"評級,。
4.2萬科08年中報點評-調整步調、以退為進
業績略低於預期。公司08年上半年實現營業收入172.6億元,淨利潤20.6億元,較上年同期分別增長56%和24%;每股收益0.19元,業績略低於預期。報告期內,公司毛利率的較低、以及營銷費用和少數股東權益佔比的提昇,導致淨利潤增速小於營業收入增長。
上半年經營情況。公司上半年共銷售商品房265.8萬平米,銷售金額241.3億元,同比分別增長15%和38%。上半年結算面積208萬平米,同比增長70%,目前尚有320萬平米已售未結資源,金額約286億元,相當於上半年結算收入的165%。上半年完成開工面積333萬平米,竣工面積157萬平米,分別佔公司調整後開竣工計劃的49%和27%。
目前公司財務狀況良好,預計下半年仍將保留100億左右的現金盈餘,充裕的流動性為公司財務的穩定性和未來發展提供了重要保障。
積極把握調整帶來的機會。盡管公司銷售業績不可避免地受到了全國樓市調整的影響。
但在調整當中,公司把握住了當前市場以中小戶型的剛性需求為主流的特點,積極應對,市場份額從2007年的2.07%提昇到上半年的2.7%。另一方面,行業資源整合的加速也為公司提供了較多機會。上半年公司76.2%的項目資源通過合作方式獲取,新增土地平均成本約2155元/平米,較去年平均下降40%。
下半年堅持現金為王,銷售加碼。公司在下半年仍將秉持現金為王的經營思路,同時加大銷售力度,加大中小戶型的供應。另一方面,為避免因市場原因造成新產品庫存,公司計劃削減下半年的開工和竣工計劃至683萬平米和586萬平米,以更好地匹配當前市場的銷售節奏,保有更多的現金,把握未來機會。由於目前難以准確判斷市場調整的時間和幅度,公司未來一段時間將審慎進行項目發展,選擇在合時時機補充項目資源下調盈利預測和短期投資評級至謹慎推薦。基於我們對行業下半年仍將持續調整的判斷,以及萬科最新披露的信息,我們下調公司08和09年盈利預測至0.61元和0.73元(分別下調了20%和30%),對應的動態市盈率為13倍和11倍。盡管我們看好行業和公司的長期發展趨勢,但鑒於對下半年房地產市場及公司09年業績不確定性的擔懮,我們下調萬科短期投資評級至"謹慎推薦"。
4.3金地集團7月份銷售數據點評
2008年7月公司共實現銷售面積7.54萬平方米,較上月下降31.83%;銷售金額9.63億元,較上月下降25.81%。2008年1月至7月,公司共實現銷售面積55.14萬平方米,較上年同期銷售面積下降15.65%;銷售金額59.35億元,較上年同期增長2.27%。
從上述數據來看,作為市場價拿地、快速開發、快速銷售型公司代表的金地集團,受市場低迷影響的程度還是較大的,從目前的情況來看,要完成我們的業績預測情況,接下來的銷售壓力確實較大。我們在中報給出的業績預測是:2008、2009年的淨利潤分別為14.57億元、20.09億元,每股收益分別為0.87元、1.20元。對於這個預測能否達到,我們將繼續密切觀察接下來的銷售數據,鑒於行業基本面及下半年銷售情況存在一定的不確定性,短期下調為"謹慎推薦"評級,長期給予"推薦"評級。
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