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三、近兩周樓市成交情況回顧
3.1北京:供應量持續放大,成交量回落
供應情況:近兩周北京住宅(期房)可售面積分別為1209、1197萬平米,與4月初相比,可售面積增加了約200萬平米,這說明了4月份以來市場供過於求,雖然上半年的竣工面積也同比下降了32%。
銷量情況:最近兩周的住宅期房銷售面積分別為10.48、12.9萬平米,目前銷量較6月平均銷售水平明顯下降。
成交價格:總體上來看,北京房價仍處於高位振蕩的狀態,但整體房價近兩周出現了小幅下降的現象。其中內城區住宅價格分別為26376元/平米、19226元/平米,衝高回落;外城區價格分別為15130元/平米、15533元/平米,較前兩周小幅下跌;近郊近兩周價格分別為12375元/平米、11960元/平米,總體基本穩定;遠郊價格分別為5909元/平米、5706元/平米,則出現了較大幅度的下跌。
綜合點評:總體上,北京房價處在高位徘徊,但漲幅回落並呈振蕩態勢。與此同時,銷量萎縮嚴重,上半年同比下降約50%,初步統計,7月份的銷量同比下降60%,接下來的8月是奧運會期間,人們出行都受到了限制,那麼外出看樓呢?根據亞豪機構統計數據顯示,預計8月份京城約有20個房地產項目開盤入市,與6、7月份相比項目開盤的個數下降了一半多。關鍵的是,北京市場已經出現了濃厚的觀望情緒,有不少人認為奧運會後房價會下跌,不管到時候房價會不會跌,至少有很多人會等到那一刻再說。這個8月,讓我們期待北京的奧運會,而不是北京的樓市。
3.2上海:價格保持平穩,銷量持續低迷
供應情況:最近兩周住宅可售量分別為650.6、661.3萬平米,市場可售面積已經連續7周上昇,短期內市場明顯供大於求。
綜合點評:2008年初以來,幾個一線城市中,上海樓市的數據最為樂觀,房價不斷上漲,而銷量卻同比下降不多。以至於不少人認為,此次樓市調整與上海無關,而坊間不少關於外資抄底上海樓市的傳言更是堅定了這一看法,上海房價依然具備投資價值。年初以來,我們就一直對上海樓市持謹慎態度,現在更是認為上海房價松動的風險進一步加大了。08年來,上海住宅銷量同比萎縮的情況逐步加劇,1-4月同比下降15%,1-7月同比下降32.6%,其中4-7月份別同比下降21.5%、32.6%、49%、55.8%。
3.3深圳:成交價格回落,成交量有所放大
供應情況:深圳近兩周的新增供應較略前兩周大幅增加,分別為1611套/15.82萬平米和1977套/18.08萬平米,預計下半年的供應量將開始放大,尤其是9、10月份將達到高峰。
成交情況:近兩周的成交情況分別為649套/5.81萬平米、818套/7.3萬平米,較前兩周有所放大。
綜合點評:從價格上來看,5、6月份的價格低於去年同期的水平,但近兩個月呈上昇趨勢,主要原因是豪宅成交情況較好,拉高了成交均價,從實際價格來看,近期總體上基本穩定。銷量上,深圳樓市表現依然低迷,由於去年的銷量在7月份後隨著房價開始飆昇而迅速萎縮,至10月份房價高峰期時成交量僅15萬平米,因此,今年9、10月份的銷量有望超越去年,但這樣是否就意味著市場發生反轉了呢?我們認為要看屆時的實際成交量是否能有效放大,樓盤的去化速度是否出現轉變跡象,如果僅僅是由於去年的基數小以及今年的推盤量大而造成的,則不能做出樓市反轉的判斷。
3.4廣州:新增供應回落,成交量有所上昇
供應情況:近兩周的新增供應量出現回落,分別為3424套/ 44萬平米、2264套/25.88萬平米。
成交情況:近兩周的成交情況分別為558套/ 5.57萬平米、627套/6.36萬平米,成交面積較前兩周有所上昇。
綜合點評:從廣州的樓市數據以及我們近期實地調研的情況來看,廣州樓市仍處於調整之中,各樓盤客戶較少,樓盤去化速度慢,限價房及低價房的銷售情況不錯,房價過高仍是銷售放慢的主要原因。
3.5天津:7月份住宅價量齊跌
銷量情況:7.21-7.27日,商品住宅成交772套/8.2萬平米; 7.28-8.3日,成交715套/7.8萬平米,銷量下降到今年二月底三月初的水平。
價格情況:7.21-7.27日,成交價格為6567元/平方米,環比下降0.44%;7.28-8.3日,商品住宅成交價格為7410元/平米,環比上漲12.84%,出現一定回昇。
綜合點評:天津住宅成交量在7月份持續回落,價格雖有反復,但總體呈下跌趨勢。
08年初以來,天津樓市在二線城市中表現較好,價格一直運行平穩,成交量同比下降幅度不大,但現在來看,也不可避免的受到了樓市調整的影響,初步統計,7月份銷量同比下降58%,下降幅度明顯放大。
3.6杭州:價格略有下降,成交量依然低迷
銷量情況:7.21-7.27日,杭州市八大城區商品住宅成交394套/4.15萬平米;7.28-8.3日,成交量為491套/5.6萬平方米,成交量有所放大但仍處低迷狀態。
銷售價格:7.21-7.27日,商品住宅均價為12705元/平方米,環比下降9.5%;7.28-8.3日,商品住宅成交均價為13906元/平方米,環比上昇9.45%。
綜合點評:1-6月,杭州住宅成交量同比下降約47%,下降幅度呈不斷上昇趨勢,6月份銷量同比下降約70%。由於去年銷量在6月份達到頂峰後逐步下降,導致今年7月銷量同比下降幅度下降至53%,但實際銷量並沒有有效放大,樓市仍處於調整之中,江浙地區投資客雄厚的經濟實力和買房置地的投資習慣或許是杭州樓市一直高價低量運行的重要原因。
根據合創行銷機構統計,即使從現在開始3年之內不再出讓宅地,未來同一時間段內杭州市主城區(不包括餘杭、蕭山)的新增潛在供應量,就達到了891萬平方米。
而根據透明售房網顯示,目前在售存量房源共19455套,可售面積266萬平方米,即使不算已有銷售記錄、但還沒有消化完畢的未售餘量房源,兩者相加,接下來樓市總體可預計住宅供應面積也有近1200萬平方米,以平均每套120平方米計算,可預計住宅供應套數約為10萬套。
同樣根據合創行銷機構的數據,今年上半年,杭州住宅房源總供應量為18998套(總建築面積約238.6萬平方米);而上半年總成交量為9599套,總成交量只佔總供應量的50.5%。
基於上述數據,我們仍然看淡杭州樓市。
3.7武漢:成交量基本穩定,成交價格回落
供應情況:7.21-7.27日,武漢商品房新增供應168套/2.48萬平米;7.28-8.3日,沒有樓盤入市,與前兩周相比,新增供應量大幅下降。
綜合點評:7.14-7.20日,由於大戶型、高價位產品的銷售提昇了交易價格,導致商品房成交價格出現大幅反彈,而在最近兩周,價格出現了明顯回落。成交量方面,與前兩周相比基本穩定,但今年3-7月,樓市成交量同比萎縮依然嚴重,樓市仍處於調整之中。
3.8重慶:銷量大幅上昇,價格低位反彈
供應情況:7.21-7.27日,重慶商品房新增供應面積為39.7萬平米;7.28-8.3日,新增供應面積為27萬平米,較前兩周有所上昇。
銷量情況:7.21-7.27日,重慶商品房成交量為2654套/26.75萬平米;7.28-8.3日,成交4661套/42.2萬平米,較前期大幅上昇。
銷量情況:7.21-7.27日,武漢商品房累計成交1261套/13.8萬平米;7.28-8.3日,成交1053套/11.7萬平米,基本穩定。
綜合點評:7月份,重慶商品房銷售價格較6月份下跌了約6.2%,銷量大幅上昇了40%,但由於去年7月份的銷量同樣大幅上昇,因此,7月份銷量同比降幅反而從6月份的40%下降至45%。從微觀層面來看,不少區域的房價回到了2006年底的水平,總體而言,重慶樓市也還處在調整之中。
3.9成都:新增供應與成交面積均大幅上昇
供應情況:7.21-7.27日,成都商品房新增供應量為21.56萬平方米,環比增加42.6%;7.28-8.3日,成交20.33萬平米,總體上較前兩周大幅上昇。
銷售情況:7.21-7.27日,商品房成交面積為11.55萬平方米,環比上昇48%;7.28-8.3日,成交面積為11.1萬平米,較前兩周大幅上昇。
綜合點評:5月份,受地震影響,成都商品房銷量同比下降35%,但從6月份的數據來看,樓市似乎正在快速恢復,6月銷量同比下降約14%。對於後市發展趨勢,我們認為還有待觀察。
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