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一、長城視點
1.1樓市"低調"迎奧運
樓市以銷量繼續處在"低"位、價格繼續"調"整的"低調"姿態迎來了萬眾矚目的奧運。從我們重點跟蹤的大中城市7月樓市情況看,整體成交量較6月出現了下降,上海、天津等此前表現較好的城市銷量同比萎縮也變得非常明顯;成交價格方面,除深圳因豪宅成交比例較高出現反彈外,其它城市都呈現走低的調整態勢。供應方面,雖然各周的新增供應量受推盤節奏的影響而波動較大,但近期新增供應量一直大於銷售量,市場可售量在不斷增加。此外,由於上半年成交萎縮情況較為嚴重,許多開發商選擇了推遲開盤,因此下半年整體供應量將大於上半年,開發商也將面臨更大的銷售壓力。
具體來看,成交量方面,北京、天津、上海、南京、深圳等城市7月份的銷量較6月份進一步下降,廣州、杭州、武漢、重慶成交量有所增加,但同比萎縮情況加劇。
成交價格方面,除深圳外,其它城市7月份的成交均價較6月份出現了一定幅度的調整,而深圳價格的反彈是由於成交結構發生變化的原因,從總體上來看,房價普遍調整的跡象已經開始出現。
1.2關注業績確定的房地產公司
從行業的整體情況來看,我們認為行業調整的時間和空間都還不夠,房地產整體性的投資機會仍然還需要等待,當然不排除相對大盤超跌所帶來的階段性投資機會。
在今年上半年我們就指出,雖然從當時來看,地產股的估值已經非常具有吸引力,有不少機構也以此作為推薦地產股的主要理由,但業績在下半年存在下調的風險。從房地產市場來看,當時只有深圳、廣州的房價出現了較大幅度的調整,其它城市的房價仍在快速上漲,而此次房地產調整是一個全面、系統的調整,國內的一、二線城市都將或多或少的受到一定的影響,因而下半年可能存在其它城市房價出現調整的利空影響,房地產上市公司的業績也將不可避免的受到影響。從目前的情況來看,這個觀點已經得到了驗證,北京、上海等強勢城市出現了調整跡象。從上市公司的情況來看,雖然不少公司的中報業績仍然比較亮麗,但基於對下半年及09年的悲觀預期,行業研究員已開始紛紛下調業績預測,這是一個不好的跡象,也說明所謂的估值優勢是建立在前期樂觀預測的基礎上,存在較大的不確定性。我們並非盯著樓市炒股票,但認為脫離實體市場談股票的估值優勢沒有意義。
從公司選擇方面來看,我們前期建議投資者重點關注行業龍頭,以及現金充裕、在行業調整時期能夠靈活制定應對策略、保持銷售通暢、並積極擴張的企業。但從近期萬科、金地等龍頭企業的中報情況來看,龍頭企業受行業調整影響的程度超出了我們的預期,因此,我們的選股思路出現了一定的調整。
我們認為:大公司規模較大,其資金騰挪的空間相對要大,但由於大公司近幾年的擴張速度較快,尤其是06、07年大規模拿地的公司,目前資金情況確實比較緊張,但其可以根據銷售情況調整開、竣工計劃,從而度過難關,短期內業績增速放緩已不可避免,但生存問題不大,在行業調整過後將面臨更大的發展空間,因而短期予以謹慎推薦,長期予以推薦評級。二線企業中,對於近年擴張較為激進的公司,資金緊張狀況將非常突出,同時由於地價較高,未來兩到三年的業績增長也存在較大的不確定性,應該予以回避;對於近年經營較為穩健,同時項目較為優質、業績相對較為確定的公司予以推薦評級,這也是我們在短期內建議的一個選股思路。而對於三線公司,由於規模較小,抵抗風險的能力有限,同時經營管理等各方面不確定性的因素較多,仍然持回避態度。
從上述思路出發,萬科、招商、金地下調至"短期謹慎推薦"、"長期推薦"的評級,招商地產雖然NAV折價幅度大,但業績能否釋放存在一定的不確定性。保利因其業績相對較為確定,維持"推薦"評級。
二、政策及熱點評述
2.1《關於加強房地產調控政策執行情況監督檢查的通知》
主要內容及點評:
日前,住房和城鄉建設部聯合監察部下發了《關於加強房地產調控政策執行情況監督檢查的通知》(以下簡稱"通知"),要求各地建設部門和監察機關積極開展對住房保障政策執行情況、房地產市場秩序整頓情況、城市建設中違法違規拆遷行為進行檢查。重點是檢查各地落實房地產調控政策的情況,檢查各地落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格工作意見的通知》、《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》等房地產調控政策文件的情況。廉租房、經濟適用房的建設情況被納入重點檢查對象。此外,城市房屋拆遷中違法審批、壓低補償標准、野蠻拆遷、安置不落實等損害群眾利益的問題,也被列為這次督查的重點問題。
從中央部委的行動來看,目前仍然處在落實宏觀調控的階段,宏觀調控政策在實施上還沒有放松跡象。將城市拆遷列為重點督察問題,主要是近年來各地拆遷上訪案例很多,需維護社會和諧與穩定。另外,在房地產市場趨冷的時候,也有地方政府希望通過拆遷造成城市被動住房需求,以此"救市"。
2.2"宏調政策微調"與"房地產救市"
主要內容及點評:
7月25日,中共中央政治局召開會議,將下半年宏觀調控的主要目標更新為"繼續保持經濟平穩較快增長、控制物價過快上漲,把抑制通貨膨脹放在突出位置"。胡錦濤總書記也發表重要講話,要求"穩定房地產市場,合理引導住宅消費預期"。
"宏調政策微調"已經得到了初步體現,日前,央行決定對全國性商業銀行在原有信貸規模基礎上調增5%,對地方性商業銀行調增10%,但是新增貸款定向投放於"三農"、小企業和地震災後重建。此前,中央領導赴各地密集調研以及調控政策的調整給"房地產救市論"帶來了很大的希望,但目前來看,希望已然成空。事實上,此次宏觀調控的目標並不是針對房地產行業,而是針對整個過熱的宏觀經濟,現在出現微調,也是為了整個宏觀經濟的穩定、快速發展,而不是拯救樓市。
我們不妨假設一下,政府現在開始救市,那麼可能采取的措施主要有:(1)對房地產行業采取寬松銀根政策:放寬對房地產企業的融資限制、擴大房地產行業的信貸規模,降低個人按揭貸款的首付要求,降低利率,降低二套房貸的首付標准及利率;(2)降低外資進入門檻,取消"限外令",讓境外資金進入國內樓市;(3)放松土地調控政策,允許開發商延長開發周期,放松"閑置土地清理"工作;(4)漠視"囤房"、"囤地",放松交易秩序的管理,讓開發商和炒樓者重新主宰微觀市場的交易秩序;(5)放開對地方政府大規模基礎設施及城市規劃建設的管制等。
在"控制通貨膨脹仍擺在突出位置"的前提下,政府顯然是不會采取寬松的貨幣政策或者對房地產行業進行傾斜的。銀監會近期提到的"有保有壓"也是指著力優化信貸結構,扶植中小企業,仍然要求商業銀行嚴格執行房地產信貸政策,政府不會讓銀行在這個時候去主動承擔行業調整的風險。外資方面,在人民幣尚處於昇值通道中,中央目前正千方百計的加大對熱錢流入的管理力度,所以指望外資進入也是不現實的。
土地政策方面,嚴格的土地政策是一項長期國策,不太可能放寬土地調控政策。其它方面,整頓交易秩序以規范房地產市場一直是行業調控的重點內容;目前的投資增速仍然過快過熱,政府難以放開對地方政府大規模基礎設施建設的管制。
退一步說,若政府現在開始救市並產生了實際效果,那麼這將使此前的宏調成果化為泡影,而且房價可能在目前的高位繼續上漲,這將產生更大的泡沫,相信政府不會采取這種飲鴆止渴的愚蠢做法。當然,受制於土地財政,地方政府確實有救市的衝動,但短期內難以改變行業將繼續調整的局面。
那麼,"房地產救市"到底會不會有呢?我們認為,只有行業的調整確實威脅到宏觀經濟的健康、穩定發展,或者經濟萎靡到需要房地產拉動,政府纔會采取救市措施,而目前的行業調整是有利於經濟及行業的長遠發展的,所以目前救市的基礎尚不存在。
2.3《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》
公布主要內容及點評:
7月18日,上海公布《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》(征求意見稿,以下簡稱《規劃》),明確未來5年上海將竣工住房面積約1億平方米,其中經濟適用房、廉租住房等具有保障性質的住房共計3500萬平方米,90平方米以下的住房總面積佔新審批、新開工的住房總面積的70%以上。7月22日,政府公布首批160萬平方米經濟適用房將在今年三季度全面開工,年內還將開工240萬平米的經濟適用房。
2003-2004年,上海房價一路猛漲,政府在2005年3月公布了"兩個一千萬"工程(一千萬重大工程配套商品房,一千萬中低價商品房),然而隨著房價得到控制以及市場趨冷,政府再也沒有提及"兩個一千萬"的工程。這也是不少人懷疑目前各地公布的住房建設計劃在房價得到控制後能否得到執行的一個重要依據,這種情況,國外也有,香港在1997年的地產危機後就取消了"十萬建屋計劃"並轉而救市。我們認為,各地公布的住房建設計劃能否得到嚴格執行確實存在一定的不確定性,但政府執行計劃的決心不容置疑。因為這次與以往不同,不是為了調整短期內的房價,而是我國的住房建設制度發生了變化,由單純依靠商品房轉向商品房與保障性住房的雙軌制,目的是維持行業的長期穩定發展。
我們認為,上海的經濟適用房與廉租計劃若能嚴格實施,應該能平抑其過高的房價。上海的居民結構中,中低收入的普通白領佔比較高,目前的房價已對其構成了巨大的壓力,其對中低價房的期盼也非常高。此外,對於這部分居民,保障性住房的價格會成為區域內房價的一個標杆,從而穩定房價上漲的預期。從目前的情況來看,上海房價已經出現了一定的松動,有跡象表明,這個中國房地產市場最後堡壘的基石並不像想象中的那樣牢固。
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