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要點:
樓市以銷量繼續處在"低"位、價格繼續"調"整的"低調"姿態迎來了萬眾矚目的奧運。從我們重點跟蹤大中城市7月樓市的情況看,整體成交量較6月出現了下降,上海、天津等此前表現較好的城市銷量同比萎縮也變得非常明顯;成交價格方面,除深圳因豪宅成交比例較高出現反彈外,其它城市都呈現走低的調整態勢。總體上來看,房價普遍調整的跡象已經開始出現。
我們認為行業整體調整的時間和空間都還不夠,房地產整體性的投資機會仍需等待,當然不排除相對大盤超跌所帶來的階段性投資機會。
在上半年我們就指出,雖然從當時來看,地產股的估值已經非常具有吸引力,有不少機構也以此作為推薦地產股的主要理由,但業績在下半年存在下調的風險。從目前中報公布後的情況來看,研究員已開始紛紛下調業績預測,這是一個不好的跡象,也說明所謂的估值優勢是建立在前期樂觀預測的基礎上,存在較大的不確定性。我們並非盯著樓市炒股票,但認為脫離實體市場談股票的估值優勢沒有意義。
從公司選擇方面來看,我們前期建議投資者重點關注行業龍頭,以及現金充裕、在行業調整時期能夠靈活制定應對策略、保持銷售通暢、並積極擴張的企業。但從近期萬科、金地等龍頭企業的中報情況來看,龍頭企業受行業調整影響的程度超出了我們的預期,因此,我們的選股思路出現了一定的調整。
我們認為:大公司規模較大,資金騰挪的空間也相對要大,但由於大公司近幾年的擴張速度普遍較快,尤其是06、07年大規模拿地的公司,目前資金情況確實比較緊張,好在其可以根據銷售情況調整開、竣工計劃,從而度過難關。短期內業績增速放緩已不可避免,但生存問題不大,在行業調整過後將面臨更大的發展空間,因而短期予以謹慎推薦,長期予以推薦評級。二線企業中,對於近年擴張較為激進的公司,資金緊張狀況也非常突出,同時由於地價較高,未來兩到三年的業績增長存在較大的不確定性,應該予以回避;對於近年經營較為穩健,同時項目較為優質、業績相對確定的公司予以推薦評級,這也是我們目前建議的一個選股思路。而對於三線公司,由於規模較小,抵抗風險的能力有限,同時經營管理等各方面不確定性的因素較多,仍然持回避態度。
從上述思路出發,萬科、招商、金地下調至"短期謹慎推薦"、"長期推薦"的評級,招商地產雖然NAV折價幅度大,但業績能否釋放尚存在一定的不確定性。保利因業績相對較為確定,維持"推薦"評級。
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