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不久前,央視《百家講壇》『開壇論道』的學者、廈門大學教授易中天,因為被懷疑跳過和中介私下與房東交易別墅的事件,在網絡上被炒得沸沸揚揚。這件名人的跳單事件,把中介『跳單』現象推到了一個全國關注的高度。
事實上,最為中介行業所詬病的『跳單』現象,在近期呈現出愈演愈烈的態勢。無論是中介門店裡日漸增多的『手拉手』客戶身影,還是產權中心自行交易二手房比例的翻倍攀昇,都讓杭州的中介公司表現得『很受傷』。
『利益驅使』或許是導致客戶選擇跳單的根本原因,但也有中介人士坦陳,行業的無序競爭也促使該現象大有燎原之勢。市場清淡之際,頻頻出現的『跳單』讓中介公司體會著『陣痛』的同時,開始尋求應對的良策。
市場驚現『手拉手』客戶身影
一周前,杭州某品牌中介來了一位特殊的『手拉手』客戶。
『剛坐下,客戶就開門見山地說,自己已經找好了一套房子,並與房東談妥買賣事宜,希望能以「手拉手」的價格,通過中介公司簽訂買賣合同。』負責接待的業務員小王稱,雖然自己入行時間也不短了,但還是第一次碰到如此直率的客戶。
隨後,該客戶的一番話,更讓小王吃驚不已。因為,客戶同時還提出了一個條件,由於他是從其他中介『跳單』後的簽約,為免予日後被起訴,他希望該公司能為其出具虛假證明,並承諾一旦涉及法律糾紛均由中介公司承擔。
雖然,最終的結果是,這位客戶的要求遭到了中介公司的回絕。但是,事後在討論這件事時,杭州各大中介公司高管都表示非常吃驚:『沒想到,客戶對「跳單」規則如此諳熟。』
所謂的跳單,即通過中介公司帶看房之後,買賣雙方私下協商,在第三家中介成交或者直接到產權交易中心辦理過戶手續。這樣的客戶在業內又稱『手拉手』客戶或是『自行配對』客戶,其目的就是減少或省去中介費的開支。
據了解,自今年6月份以來,杭州二手房市場成交量急劇萎縮。6月份,杭州二手房成交面積10.31萬平方米,比前一個月減少27.68%,與去年同期相比下降了31.72%。7月份,杭州二手房總共成交953套,成交面積71902.51平方米,僅佔去年同期的40%左右。與此同時,杭州中介公司的市場份額紛紛下跌,普降2-3個百分點,旗下門店的競爭也日趨白熱化。
當有限的客戶資源成為眾多房產經紀人爭奪的對象,以中介費打折來吸引客戶從而導致客戶跳單的現象也越來越多,而顯然對於市場透明度的加大和客戶對中介買賣流程的了解加深,撇開中介直接到產權交易中心自行辦理交易手續,成為一種越來越普遍的現象。
產權中心自行交易的二手房翻倍攀昇
一份來自易居中國的月報顯示:今年6月份,通過產權中心自行交易平臺自行交易的二手房,所佔的份額比5月份高出了一倍。
『這從側面可以反映出近期中介公司跳單率有所上昇。』上海易居房地產研究院杭州分所的相關負責人說。
據統計,今年的6—7月杭州五大城區二手房的成交量,環比連續下滑30%和22%,而令人感到奇怪的是,在各家品牌中介成交量普遍下降的當口,產權中心自行交易平臺的成交量卻大幅攀昇。杭州透明售房網數據顯示,今年一季度通過產權中心自行交易成交的僅有18套,而二季度則超過200套,處於三季度開端的7月份就超過了150套。
『這些交易的房源中,除了一些補辦證、繼承等常規性業務外,從中介跳單來自行交易的買賣佔了相當大的比例。』有知情人士透露,這一現象也引起了杭州房產中介行業的普遍關注。
中原地產品牌管理部市場推廣經理荊海燕表示,『跳單』在中介行業由來已久,由於二手房交易的復雜性,『跳單』產生的原因和現象也各不相同,其中『惡意跳單』屬行業中最令人頭疼的一類。
『如果一些客戶在看房前就已產生跳單的念頭,在中介留存的資料中填寫的往往是虛假信息,借助中介尋找到合適房源後,一邊利用中介為其談妥條件一邊私下與房東聯系,最終以各種理由拒絕到中介簽約,實則是跳過中介與房東私下成交,這類跳單對中介產生的影響最大。』荊海燕稱,取證難是這類跳單最困擾中介的地方。
除上述之外,常規上還有另外兩種跳單現象,一種是由於買賣雙方的巧合而促使雙方產生了跳單的想法,另一種是客戶無意間變成跳單的主體,如客戶在兩家或兩家以上的中介公司看了同一套房子,最終選擇一家成交。相比於惡意跳單,後兩者的跳單現象往往能夠通過協商方式解決。
『利益驅使』是跳單的主要動機
讓中介公司頭痛不已的『跳單』現象有愈演愈烈之勢,無奈之下,也有深受其害的中介公司開始組織人手徹查跳單事件。
『通過對大量跳單案例的分析和調查,我們發現在跳單過程中,買方主張的比較多,這與目前買方來承擔交易稅費的「潛規則」不無關系。』一位經紀人說,由於現在賣方一般都采取『淨價』方式出售,交易稅費的高企,讓買方往往抱著能省則省的想法。
『既然,需要繳納給國家的稅費是沒辦法省的,因此只能從中介費的角度動動腦筋了,而賣方為了盡快成交,一般也會采取默許的態度。』他說。
頻頻出現的買賣雙方的跳單行為,也讓很多中介公司的經紀人很受傷,『尤其是在目前的市場狀況下,天氣炎熱,房產經紀人往往需要花費大量的體力、精力和時間,纔能促成一筆交易。而如果由於中介公司堅持不打折或者打折幅度很小,導致被跳單,對中介公司和經紀人都很不公平。』
不過,也有品牌中介公司認為,『利益驅使』是導致客戶進行跳單的根本原因,但同時,中介行業的無序競爭也是促使這種現象愈演愈烈的直接原因。
隨著中介行業規模的不斷擴大,許多小中介為求生存,除了以中介費打折來吸引客戶外,互相挖房源、挖客戶成為消費者跳單的一大誘因。去年,杭州甚至出現了中介公司偽造全套證據協助客戶『跳單』,這種惡性競爭擾亂了市場的平衡發展。
『許多中介公司既是跳單的受害者,又是跳單的始作俑者。』杭城某中介公司老總感慨。
出於對自身利益的維護,杭城多家品牌中介日前表示,將盡量用完善的協議來保障,同時,加大對行業內人員素質的提高、服務品質的昇級,以及行業管理的規范來解除目前的困境。
名詞解釋
手拉手
最初指的是朋友或同事之間熟人的私下交易,由於雙方自行配對,並對於交易的一些關鍵性因素(如價格、付款方式等)已經談妥,因此中介公司只需要幫助雙方簽訂合同、辦理按揭、進行資金監管,以及辦理過戶手續,而省去了前期房源配對、帶客看房、細節談判、促成交易等重要環節,因此收取的中介費也較低。從性質來看,這種『手拉手』業務與後面所衍生出的『跳單』現象存在著本質性的區別,但如今,『手拉手』的說法卻成為『跳單』的代名詞。
(作者:胡靈波莫然)
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