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雖然深圳市銀監局否認了深圳已出現大規模的斷供潮現象,但部分購房者因為房價的連續下跌,所購房產成為負資產,而選擇斷供,也是事實。那麼,北京等城市是否會出現大規模斷供的現象?
21世紀不動產的研究測算表明,北京房價下跌45%是斷供的臨界點。也就是說,只有當房價下跌45%以上,北京纔會出現成規模的斷供潮現象。
目前,許多在銀行有著按揭貸款的消費者,開始盤算自己的房產會不會變為負資產,面對當前樓市走勢未明的情況下,究竟是該繼續還貸等待樓市春天,還是應該放棄還貸,亦或是將原有房貸斷供,趁現在房價較低抄底購房,從而彌補前套房屋的首付及其他損失?
21世紀不動產高級分析師孟奇認為,目前房地產市場雖然觀望氛圍較濃,交易低迷,但並未出現大規模的價格下行,一些樓盤的降價幅度也基本控制在10%~15%,與我們所認為的下跌45%的斷供臨界值還相距甚遠。
而且從目前情況來看,幾乎還看不到未來房價將暴跌45%以上的可能性。因此,在市場前景並不明朗、房價降幅較小的情況下,消費者盲目斷供還為時尚早。
在未來相當長的一段時間內,我國宏觀經濟的發展以及城市化的進程仍將持續,作為支柱產業的房地產業從長期來看依然向好,而穩定房地產市場價格,防止價格大起大落也成為政府關注的重點。
因此,對於消費者尤其是自住型消費者來說,從自己的實際情況出發,按時還款,保持良好的信譽,長期持有房產仍是較好的資產保值增值的方式,而盲目選擇斷供並非明智之舉。
舉例以21世紀不動產北京的一位客戶王先生為例,他在去年10月初購買了一套總價值100萬元的房產,首付款30萬元,按揭貸款70萬元,貸款20年。
由於此房產是王先生的第一套,可以按照優惠利率計息,采用等額本息還款法,月還款額5283元,20年後本息共計126.8萬元,截止今年8月已還本息5.3萬元,欠款121.5萬元。
1、王先生徹底斷供,不再購買房屋
如果王先生此時選擇斷供,並且不重新購買房產,那麼他前期支付的首付款、已還的本息、交易稅費等直接經濟損失40萬元左右,此外王先生在銀行的信用等級也會大大降低,甚至會承擔今後無法進行正常貸款的風險,可謂房、財兩空。
2、王先生將這套房屋斷供,再重新貸款購置房屋一套
假設王先生斷供後還可以從銀行得到貸款。下表是對房價下跌一定程度時,王先生選擇斷供並以低價重新貸款購置同樣房屋的得失比較,其中首次貸款餘額即是第一套房餘下的貸款不用繼續償還,成本即為第一套房首付、已還本息和第二套房首付及貸款本息的總額,因此王先生提前斷供所取得的收益如下:
收益=首次貸款餘額—(首次首付和已還本息+二次首付和本息)
從表中可以看出,當房價下跌40%時,王先生斷供重新貸款購房至少會損失7.9萬元,當房價下跌45%時,斷供購置新房從賬面上來看盈虧平衡,但要消耗大量人力物力,同時大大降低銀行信譽。
因此在房價下跌45%之前,明顯重置新房會令消費者得不償失。這也是目前包括北京、深圳等城市在內,斷供現象並未大規模蔓延的主要原因之一,因為房價遠未到達下跌45%的臨界點。
此外,當房價下跌50%時,從賬面來看,王先生通過重置可以節省7.8萬元。但我們分析認為,這種抄底換房帶來的『收益』只是表面上的。
實際上,王先生換房過程中產生的稅費、首付款利息、二次選房過程中花費的人力物力以及第一套房斷供引起的信用等級降低對再次申請房貸的影響等,各項有形或無形的代價尚未計入成本,因此即使房價下跌50%,斷供重置仍不會有明顯收益。
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