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『錢荒』來襲,持續半年的樓市不溫不火,再加上銀行的死活不放貸,對蘇城的房產商而言,真是雪上加霜。一些中小房企已經瀕臨資金懸崖,尋求延續生命的一線生機成了當務之急。
記者近聞蘇州某些房企居然以20%高額年利率,向民間資金一伸手就是2個億,而且一貸就是一年。更有內部人士報猛料:進入2008年以來,蘇州許多房產商都面臨不同程度的資金『荒』,部分房企已熬不住,借『地下錢莊』甚至高達25%年利率的私款,而且數目動輒上億元。
房企錢荒:暫緩開工、退地、降價據業內人士透露,盡管蘇州是二線城市,但行業洗牌趨勢較明顯,一些中小房企已處於生存『十字路口』,而當前的分水嶺就是『錢』。蘇州震旦房地產投融資顧問公司總經理凌榮祥告訴記者:『目前蘇州很多房企都不同程度地「缺錢」。』
房企缺錢原因主要有四種情形:房子蓋了一半卻賣不出去,無法及時套現;精裝修房項目缺錢無法後期裝修,導致營銷鏈行將斷裂;對市場預估太好,將售樓回籠資金大量用於了買儲備土地;還有一種情況就是授信額度已經用完,而銀行不再予以扶持。
蘇州博思堂投資顧問公司總經理段毅也直言:『憑我個人的觀察,蘇州本土房地產企業大約有20%-30%的房企已存在著資金缺口,可能危及生存。』
蘇州園區某品牌開發商老總告訴記者:『蘇州很多去年高位拿地的房產商現在都遇到了資金緊張的困難,都還沒有開始動工,還拖欠政府土地款,其中資金緊張是一個重要的原因。』
他表示,甚至還有企業出現了退地的情況,如位於園區獨墅湖機場路的某塊住宅用地,去年被蘇州一房產商拍得,目前就已經辦理完退地手續,而且這塊地還將近期再次掛牌。
購房需求持續觀望,資金無法及時回攏,再加銀貸口的紮緊,讓大部分房產商們普遍感覺錢很吃緊。據介紹,除了一些因售樓滯後導致的缺錢外,蘇州的一些房企現在資金緊張也可能是因為他們還在籌劃下半年繼續拿地,再次擴張加重了資金鏈負擔。
有些外來房企盡管也不同程度缺錢,但處境卻相對較好些,主要是那些去年擴張太猛的房產商,由於戰線拉得過長、同時在建項目較多,土地囤積也很大,所以如今也顯得資金鏈緊張。而此類在蘇州的外來房企中也比較常見,如來自鄭州和常州的兩家大型房地產開發商的在蘇項目目前就存在著此現象。缺錢,成了時下蘇州房產界的一大話題,從一系列數據中也可以得到佐證。今年上半年蘇州共掛拍12幅地塊,除了一地塊成交漲價20%外,其餘的11幅地塊均以底價成交。土地市場的冷淡不難反映房產市場的處境艱難。在蘇州市地稅局最新公告的三家欠稅公司中,國際服裝城開發、祥和建築、相城經濟開發區房地產開發公司榜上有名,也都與房產開發有關。今年上半年,蘇州市房地產新開工建設614萬平方米,同比增長0.1%,增速同比降低73.51%;實際銷售465萬平方米,同比下降29%。據業內介紹,由於資金鏈緊張,部分房產商選擇暫緩開工新地塊,還有房企甚至在轉讓土地。而在我市國土局收回國有土地使用權的公示中,記者也發現了蘇州本地小開發商的退地情況。
園區品牌開發商老總表示:『蘇州目前大的、小的房產商都缺錢,已到了斷腕自救的田地了。為了能度過難關,蘇州的很多開發商都在降價,而且一次降價幅度也很大。其寧願犧牲一些利益,目的是為了盡快能回籠資金。』怎麼來錢,已經是當務之急。
你情我願 民間借貸向房企出手救急有學者將當前的房企四處急錢總結為『能貸到錢的人不缺錢,缺錢的人貸不到錢』的怪圈現象。業內人士解釋道,其實此類怪象也見怪不怪,畢竟『錢』是生存之本。縱觀蘇城房產行業,除了一些大型房企由於可上市融資和銀行授信較高使得自身資金較充沛之外,許多房企都已經注意到銀行正在收緊錢袋,於是,房企將眼睛投向『地下錢莊』。
據業內透露,蘇州目前的民間房貸非常活躍,『地下錢莊』已經不只是小打小鬧,有些已經捆抱成大財團,應付房企動輒幾個億的及時貸款已經完全『游仞有餘』。
江蘇典當行業協會副會長、江蘇金騰華新集團總裁張建平認為,蘇州民間資金十分巨大,滲透進中小企業也極廣,如常熟服裝城和吳江東方絲綢市場就分別募集了60億和30億的民間資本。合理整合和利用這些民間閑資對中小企業發展大有裨益,這也是在當前樓市一片蕭條殘敗之時,地下資本大量浮出水面的一個正面影響。
在記者以房產公司貸款名義的隨機暗訪中,某個人貸款公司的湯小姐表示,銀行現在肯定不貸款給房產商,但他們可以個人名義套取貸款,銀行以前可貸70%,現在最高只能貸出65%,一般需2個星期,至少要7天,以銀行貸款利息算,他們只收取3%的手續費。如果加急需錢用,則可以借個人貸款,貸款比例為50%-60%(以園區的新樓盤抵押可貸出60%),2-3天就可到款,年利率20%,再加收3%手續費。其他的一些私貸公司也大致與此類似,所報的費用也都在23%左右。某個貸老板甚至財大氣粗地表示,已有幾家房產商通過熟人從他手上貸到款了,而且還樂意介紹新客戶,以此向記者標榜他公司的『聲譽』。
蘇州市工商聯典當投資與拍賣業商會副秘書長董海麟表示,這些民間『地下錢莊』交易遠沒有那樣簡單,而且收取的費用也絕不只23%的數目,在後期的具體操作中,這個數目將會滾得很龐大,而且還潛伏著巨大的風險。
而據了解,目前蘇州此類向房產公司提供的民間貸款很多都是以月為單位,以半年為單位借貸的已不多,能借一年的房企則寥寥可數。
民間借貸:20%年利率仍大受歡迎『無錢等死,借錢早死。』在采訪中,一房產企劃公司經理如此笑言蘇州如今的房產行業現狀。
據蘇州震旦房地產投融資顧問公司總經理凌榮祥介紹,目前蘇州民間房貸以半年短期、高利率為主,而且很多都是『大手筆』,一般都在3000萬以上,年利率高達20%-25%,為銀行貸款利息的3到4倍。盡管高昂利息十分刺眼,但通過熟人關系去『地下錢莊』借錢的房產公司還大有人在。
凌榮祥也透露,在今年2月份,越溪板塊某房產商因資金鏈奇緊,公開以月利率25%募集民間私人資金。
一業內人士也表示,僅他所知道的房產商借民間房貸的事例有差不多近十家,而且數目都在億元以上,20%-25%的高額年利率已經不是門檻。據透露,蘇州一本地房產開發商就已遇到了嚴重的資金鏈緊張。自今年6月中旬開始,該房企就急著在『地下錢莊』找錢,目前已基本談妥了辦理某私人財團的2億元借貸。盡管年利率高達20%,但該公司仍一貸就是一年,可見受『錢荒』困擾之嚴重。據了解,該房企在吳中區還有一塊儲備用地,目前正在商討是以土地轉讓或土地抵押,還是以房產抵押。
而據介紹,目前蘇州的一些房企在借民間房貸時,更傾向於采用向出資方轉讓企業股份的方式來代替實物抵押。
某房產顧問人士也透露,今年6、7月期間,主動找到他詢問上億元民間房貸的房產商也應該有4到5家,他們最關心不是利率多少,而是貸款何時到帳,表現出對錢的『飢渴』。另據介紹,昆山市的某當地房企也剛剛托熟人借了4000萬的民間房貸,同樣是年利率20%,貸款一年。與其他房企貸款周轉不同的是,這家小型房企借高額民間貸款是為了籌集資金完成別墅項目的後期精裝修。
品牌房產商終將一統江湖建設局資料顯示,蘇州市目前有1200多家房地產開發企業。行業競爭十分激烈,且房企資質良莠不齊。處於生存的『十字路口』,房產商將路在何方?某資深房產專家告訴記者,一些中小房企肯定將會被洗牌出局,今年下半年將是一個『大』吃『小』的過程,品牌開發商終將一統江湖。
張建平也指出:『中小型企業肯定要死掉一批,最終將形成資源整合。』
凌榮祥認為,小的房地產開發商肯定要死,但不會一下子就死掉,而是有一個慣性緩衝過程。目前蘇州正處於『山雨欲來風滿樓』階段,中小型房地產開發商的預刑『死期』是今年年底,最遲為明年上半年。2006年是蘇州拿地的瘋狂一年,按照國家對囤地的3年時限,那些前幾年沾了樓市大光的『暴富型』房企,即便能暫時逃脫現今的資金鏈瓶頸,也還將死在自己瘋狂拍地的惡果中,終究只有死路一條。
與各方對中小房企處境眾口一詞的懮慮相比,蘇州的一些外來和本地的品牌房產商的處境則樂觀多了。早在今年2月,蘇州高新(600736行情,愛股,資訊)就發布公告稱擬非公開發行不超過1億股,所募資金將用於增資旗下的新港和新創兩家子公司,以支持『名仕花園』和『理想城二期』項目開發。據《中國證券報》稱,大連友誼(000679行情,愛股,資訊)今年3月也公布增發方案,擬定向增發股票募集資金約為6億元,其中2.5億元用於蘇州『海尚?壹品』項目後續產品開發。而據了解,蘇州的這樣進行社會募資的房企還不少。通過自己公司品牌的社會募資,充沛了資金鏈。而這些是一般的中小房企所無法做到的。對此,凌榮祥表示:『中小房企終將逐漸被品牌房企收購或合並,他們輸在自己的品牌上。』
品牌是最核心競爭力,也是如今房企的生存之本,這一點已為業內外人士所共同認可。隨著房產市場的見底,品牌之戰將最終取代價格之爭,成為那些挺到了最後的房企的最大生存資本。朱賢表示,目前蘇州樓盤能不能搶到仍觀望中的客觀購房需求,關鍵是看項目本身能不能打動人心,品牌效應將大於房價的誘惑。而凌榮祥也認為,小房產商的這個『小』不僅指規模,更主要是房企的產品影響和整體實力。在這種不溫不火的市場下,品牌房產商還是可以照樣建房賣房、照樣銀行貸款、照樣收購擴張,而那些無品牌的中小房企則陷入了空前的惡性循環中,最終將要麼等死,要麼輪為品牌房企並購或收購。
其實,縱觀蘇州今年上半年面市的這些樓盤,盡管購房觀望依然客觀地存在,但剛性需求還是在被逐步理性釋放,而引起這種逆市飄紅的絕大部分都是知名房企開發的品牌樓盤。蘇州好望角投資顧問公司的徐健經理表示,相對於房產投資者看重性價比和增值,自住型的剛性需求購房者更重視房屋自身的品牌與質量,畢竟誰都不願意低價去買個煩心房。而在記者先前的無數次采訪中,受訪的各類人群也幾乎都將品牌房產商開發的知名樓盤作為了首選或首薦。
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