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2008年在中國歷史上注定要留下重重的一筆,在年初的時候總理就指出:今年是中國最困難的一年。當時人們可能不太會理解,這句話到底隱含了什麼樣的深刻含義。到今天,到了奧運會就要開幕的前夕,我們纔知道,還有這麼多的安保問題需要解決。看來舉辦奧運會只建起來個『鳥巢』、『水立方』還遠遠不夠呀。
北京奧運會的歷史意義還有待時間的驗證,但是我們今天能夠看到的和感覺到的是政治、民主、自由、文明這類抽象概念的明顯進步,當然現實與理想還有很大的差距。
當時申辦奧運的時候,人們更多地是期待奧運對經濟發展的帶動作用,但是今天我們感受更多的是中國與世界更廣泛地融合和接觸。這到不是由於今年以來股市的探底和樓市的下降似乎與火熱的奧運主題有些背道而馳。主要還是因為我們在承辦奧運的過程中自覺不自覺地已經站在了更高的位置,有了更寬的視野。
當時炒做奧運概念最熱鬧的其實就是房地產行業,北京的房價在前兩年飛漲與此也不無關系。確實奧運工程建設帶動了材料的漲價,而環境和市政設施的建設提高了區域價值。房價上漲似乎成了必然的趨勢。
北京的國際空間得到空前擴展,北京不再僅僅是北京人的北京,也不僅僅是中國人的首都,而是一躍成了世界級的國際大都市。這就為炒做房價向國際最高水平比較創造了條件。冷靜下來後,我們纔知道,北京離宜居城市的國際標准還差的遠呢,外國人都翹首以盼地到北京來買房只是天方夜譚。
由於房價主要是靠概念炒上去的,那就必然要在真相落實後被調整下來,這就是人們說的理性回歸。
今年以來的房價下降有很多的客觀原因,決不是人們主觀臆斷的結果,這與房價上漲的過程有著根本的不同。去年在房價上漲的過程中,一些開發商在獲得超額利潤的同時,也被綁在了衝向死亡的戰車。
在房價上漲的過程中,一方面人們買漲不買跌的心理過多地消費了人們的潛在需求;另一方面過度的投資和投機需求成為房價上漲的主導因素。因此當房價開始理性回歸的時候,交易量下降就是一個必然的現象了。
但是,不管怎麼說,住房永遠都是有著真實的需求的。就像以前人們說的,城市化、改善條件、人口增加、置業投資等等。但是這些需求要轉變成購房行為是有條件的,當前人們的觀望情緒主要由房價是不是到底,以及如果沒有到底未來走向是不是會加速這兩個因素所決定。
說現在房價還沒有到底,有幾個理由:一是房價當時是怎麼被炒上來的,現在應當怎樣理性落下來;二是由於房價脫離成本,因此有很大的下降空間;三是房屋供應量充足,已經出現供過於求的現象;四是來自供應方面的競爭還沒有真正地動起來,競爭的價格纔是最合理的價格;五是人們以為的危機還沒有真正出現,假摔動作不是見底的標志。
既然房價存在很大的下降空間,而開發商方面又面臨著很大的資金壓力,那麼繼續維持高房價就沒有理由了,其實這也是不可能的。
現金流是開發商的生命線,年初萬科率先降價取得了非凡的成就,也給業內樹立了榜樣。但是鑒於當下大部分的開發商還有繼續維持的能力,因此萬科的行動也受到業內的強大壓力。
我們能看到的是到處都是打折、優惠、送禮的隱性降價活動,以及少量企業間的兼並和項目整合。但是這樣的小打小鬧般的活動豈能引導房地產業走出困境、走向光明?
最近比較明顯的一個市場變化是新項目開盤價普遍比老項目低下去很多,這也可能是為了避免造成老業主的不滿。一些樓盤以毛坯房等名義將價格主動降下來多少還有一點猶抱琵琶半遮面的樣子,這似乎是一個試探性的手段。
房地產業是一個資金密集型的產業,而內地的開發項目又主要靠銀行貸款來解決資金問題。在堅持了大半年之後,最近的貨幣政策調整主要解決了中小企業的問題,又把房貸撇在了一邊。作為開發商方面不能再繼續把希望寄托在幻想之中了。
萬科最近宣布,將在下半年繼續新一輪的降價行動,這似乎是向業界發出的動員令,也似乎是向業界在表達自己的無奈。萬科雖然是上市公司,又是比較好的上市公司,資金問題比較來說還不是最困難的。
因此萬科這次的降價宣言必將引起業界的極大反響,王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)說,下半年的形勢比想象的更嚴重。萬科這樣的企業尚且在積極自救,別的企業焉能坐以待斃?
大戰不可避免,大戰終將來臨,大戰是生死之戰。
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