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房地產龍頭萬科的動向,無疑具有風向標意義。日前萬科董事長王石在香港舉行的半年報發布會上再次吹風:『下半年將進一步下調房價。』既然去年一度沸沸揚揚的『拐點論』已經成為現實,那麼,萬科對市場的表態就必然受到重視。
與此遙相呼應的是,近日國家統計局的消息顯示,2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現分化,在一些大城市率先出現了下跌;由於對未來房價預期的改變,消費者開始了對房價的觀望,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。此外,從宏觀經濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場並不支持房價持續高漲。
降價仍在預期中從7月份的樓市數據來看,傳統淡季來臨後,房地產市場顯得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量環比大幅萎縮,都在20%以上,深圳更是環比下降40%;同時,三大城市同比降幅更是都達到50%。
可以預見的是,隨著成交量的進一步萎縮,以及貨幣緊縮政策缺乏明顯放松,房地產商的資金壓力越來越大,很多開發商急需資金解燃眉之急。這些都讓房地產商更清醒地認識到,盡快調整銷售策略,適度降價,纔是目前企業生存與發展的大計。所以,價格的整體下降仍然在市場的預期中。
此前建設銀行研究部課題組發布了《2008:下半年中國經濟金融形勢分析與預測》研究報告。該報告預測,下半年房地產價滯量減的局面將持續,房地產整體價格同比漲幅繼續下降,但不會出現大幅下降的局面。
資金缺口近5000億從房地產上市公司的中期業績來看,房地產企業依然能保持高增長。不過,分析人士稱,這主要是得益於2007年全國房價上漲和特殊的會計結算制度。實際上,在目前的需求狀況下,維持現在的開發節奏,我國房地產業將出現4000億元?5000億元左右的年度資金缺口。
今年以來,房地產業內定向增發、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現。棲霞建設和冠城大通以公開增發的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環球、首開股份以定向增發的方式分別募集100億元、59億元。張江高科和華發股份以配股的方式募集39億元和26.6億元。萬科、保利地產以發公司債的方式分別籌資59億元和43億元。另外據不完全統計,今年以來已有30多家地產公司通過資產重組借殼的方式進入上市公司。但是根據規定,這些資產重組的公司一年內不能進行增發等融資活動。地產企業的目光還投向了民間資本。據了解,這種民間拆借的利率已經超過25%。民間融資利率的不斷上昇,將增加房地產企業的金融風險。
鑒於此,萬科日前宣布將采取增加小戶型比例,減少開工面積等方式,控制風險。尤其是萬科調整了今年新開工面積和竣工面積數量。年初,萬科計劃的新開工面積和竣工面積分別為848萬平方米和689萬平方米,目前萬科對下半年的開竣工計劃進行調整,預計全年開工面積將為683萬平方米,竣工面積將為586萬平方米。與年初計劃相比分別下調了165萬平米和103萬平米。『這樣做的目的是為了更好地匹配當前市場的銷售節奏,保有更多的現金。』萬科在公告中這樣稱。
業內人士稱,對於房地產開發商而言,即使開工量較大,在目前形勢下也容易因銷售不暢形成庫存,與其將資金沈淀在存貨中,不如在行業低迷時拿地對公司發展更為有利。
盡管行業低迷時適宜拿地,但從近期對北京、上海、深圳和杭州的居住類國有土地有償出讓情況來看,四地僅有償出讓了4塊居住用地。在目前樓市調整階段,盡管相對於上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地產商拿地已變得相當謹慎。
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國家的態度已經很明確了,就是北京房價必須迴歸,就是降到2005年初的價格!天津也就是2004年初的價格了!