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地產大鱷們的發展思路一向是通過主宰土地市場從而主宰未來的樓市。萬科、金地、中海、世茂、遠洋、凱德等大公司盤子大,布局廣,杭州一地的土地儲備量對其總體資金影響較小,因此不做比較。我們梳理的主要是杭州及省內本土公司的土地儲備情況。
綠城今年以來拿地勢頭很猛,7月29日,又以9億多的資金再拿蔣村一地,截至目前已經吞下蔣村四宗地塊,讓人不僅對其資金實力產生好奇。
事實上,雖然綠城這兩年半來拿下8塊地,但是其中2006年拿下的3塊地,有2塊已進入銷售階段:杭政儲出(2006)24號地塊,即蔚藍公寓,當時拿地價格為3.03億元,而在今年4月開盤後,截至目前已經銷售回籠資金9.7億元;杭政儲出(2006)36號地塊,既玉蘭公寓,當時拿地價為1.7576億元左右的,日前也進入銷售期,預計馬上可回籠4億資金。而最為大眾所關心的杭汽發地塊,據知情人士透露,土地款項在去年底今年初付清,土地也已交付,該項目明年有望上市。
目前綠城尚未進入銷售期的土地儲備面積約571畝,資金沈淀額在60億元左右。杭汽發地塊為綠城與濱江各佔50%的股份,各為18.15億元;杭政儲出(2007)17號地塊,為綠城與九龍倉合作,根據此前報道,綠城佔股60%,因此綠城土地款實際支付為20.94億元;今年拿下的4宗蔣村地塊,也分別有包括浙信、發展等合作伙伴,據悉綠城在這些組建的合資企業中的持股普遍在50%左右,因此實際土地款約為20億元左右。以此計算,綠城在目前的571畝地塊中的資金投入約為60億元。如果再考慮綠城在餘杭區的拿地,綠城在土地上的資金沈淀還是相當驚人的。不過綠城近年來通過桃花源、留莊、新綠園、藍庭、麗江公寓、蔚藍公寓等項目取得不錯的利潤,而且根據綠城中國(3900.HK)的最新公告,今年上半年房地產銷售額總計人民幣78億元,而下半年單北京項目御園預計可回籠資金20億元左右。總體來說,綠城的資金狀況還過得去。
金都:儲備量575畝金都的5宗地塊都是去年拿下的,並且集中在轉塘,土地儲備總量約575畝,土地款總額約34.21億元。不過金都拿地也都有合作伙伴,和來自香港的九龍倉合作。根據此前的消息,雙方的合作為各50%的股份,因此金都在這些地塊上的資金沈淀實際不到20億元。
從資金回籠看,今年上半年,金都在城市芯宇、富春山居及金都華府尾盤上的銷售收入約13億元,在嘉興的項目最近動銷情況很不錯,童玩節的舉辦也帶來了一定的銷售收入,因此資金狀況應該沒有太大困難。
雅戈爾、濱江:資金相對寬裕雅戈爾去年進軍杭州樓市,聲勢浩大,一舉拿下4宗地塊。目前在杭州的土地儲備量約為294畝,土地款總額約為36億元。
作為滬市老牌上市公司,雅戈爾底子厚;而隨著近年來公司在服裝、房地產、股權投資三大領域並頭齊進,雅戈爾發展得更為壯實。根據雅戈爾2007年的年報,公司實現淨利潤24.76億元,這是相當傲人的戰績。據悉,雅戈爾目前的土地儲地量還不是很大,全國共在390萬平方米左右,但是雅戈爾土地的位置很好,主要集中在蘇州、杭州、寧波、紹興、臺州等經濟發達城市,而且大部分項目拿地時間較早。未來3年將是雅戈爾房產項目的集中交付期,預計2008年及2009年其地產業務收入將分別為48億元和72億元左右。因此雅戈爾並不為資金發愁,更何況其在轉塘的地塊還找到大鱷中海合作。
濱江在2006年拿下了杭政儲出(2006)27號地塊,隨後又與綠城合作拿下杭汽發地塊,2007年拿下杭政儲出(2007)10號地塊,3宗土地的總面積約277畝,實際土地款總額約40.02億元。不過,這3塊地中,(2006)27號地塊金色藍庭和(2007)10號地塊城市之星都將在今年上市。
此外,濱江在2006年和2007年取得極好的銷售成績,金色海岸、萬家花城等當家樓盤的熱賣,讓濱江成為杭州樓市的現金之王;而且濱江集團在今年成功上市,為自己爭取到了更多的發展和融資機會。根據濱江集團最近發布的半年報,2008年上半年實現營業收入13.01億元。濱江的資金鏈顯然要比杭州大多數開發商都寬松。
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