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前段時間,越南經濟危機震蕩世界。越南經歷了股市崩盤、樓市暴跌、貨幣貶值、外資逃離的噩夢,房地產市場也大幅下跌。外界分析認為,越南金融危機的出現,很大程度上受制於外國投機資本對本地市場的影響。
由於越南發展路徑在一定程度上與中國房地產多有相似,因此,此前多有對本地限外政策的擔心。但對比越南與國內在房地產行業的限外政策可以發現,中越兩國的對外政策並無太多一致,但越南金融危機還是給國內的房地產行業敲響了警鍾。
首先,越南對外資采用的是租賃,而中國采用統一的土地使用權出讓政策。根據越南《投資法》規定,外資企業租賃土地租期一般不超過50年。對於投資大而資金回收慢,其土地使用期限最長不超過70年。土地租期滿後,國家職能部門可考慮根據規劃延長其土地使用期限。外國自然人在越南工作和生活居住用房也只能租賃房屋,而不能買入。這樣就使得外資在越南的房地產投資短期化,沒有利益的歸屬感,助長了游資的流入與流出。而中國使用的是土地使用權的出讓,外商的投資行為趨於長期化,在一定程度上有利於遏制熱錢的快進快出。
其次,取得土地方式不同。越南的房地產市場經常受到各種無法預測的國家直接行政乾預,存在雙重的價格機制,並且土地的價格具有很大的機動性,不利於越南本國的土地管理和保護。相反,中國已經建立了土地交易中心,對土地的價格完全實行市場化的監督與管理。這樣就從源頭上對外資進入中國的房地產行業做了規范。
再次,房市投資的監督差別甚大。目前外資投資越南房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式,但是對這三種方式沒有具體的限制。同時對注冊資本、經營規模等一些問題也沒有作出有效的規定。中國政府鼓勵外資與本土企業的合作,外資進入中國房地產市場的審批程序比較嚴格,尤其在外資通過股權轉讓方式取得內地房地產企業時,有比較詳細的規范要求和具體程序。
最後,物業投資種類限制條件各有不同。根據越南《房地產經營法》,外商可獨資或合資建設和經營飯店、寫字樓、商品房等,可確定房地產價格,可獲取所建樓房的所有權證書和土地使用權證書,可接受越國內經濟體轉讓的土地開發項目並繼續進行投資。由於越南在外商投資房地產市場的項目產品上沒有很嚴格的要求與限制,因此,在越南的國外資金主要投資於寫字樓、酒店等資金回籠較快項目,對居民住宅建設投資不多。一旦國外資金撤離,對本地的商用酒店、寫字樓市場產生很大的衝擊。
而中國則采取有保有壓的限外政策,2007年11月出臺的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中將繼續限制外商投資於高檔賓館、寫字樓和國際會展中心的建設、經營,外商投資土地成片開發必須與內資企業合資、合作,並限制外資進入二級市場交易及中介或經紀公司。同時,將『普通住宅用地開發建設』鼓勵投資類別中刪除,以限制純粹的熱錢投資。
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