在河內市郊的公路兩旁,每隔數公裡就能見到幾排毛坯房突兀地從稻田中拔起,無門無窗,有些甚至沒有涂料,只留紅磚水泥裸露在外。『這些都是以前亂蓋的公寓樓,四五年了都沒賣出去。』越南出租車司機小陳說,『我每次經過這條路都能看到,它們永遠是這樣,真煞風景。』
老百姓|
樓市混亂房價大跌
越南房地產市場今年以來跌入低谷,在過去的幾個月中交易量嚴重萎縮。據全球商業不動產服務公司世邦魏理士(CBRE)數據顯示,胡志明市的住房及公寓價格已經至少下跌30%-40%,一些未完工的項目價格下降了25%-30%。世邦魏理士越南區總經理馬克·湯森認為,降價拋售的房產商是因為急需現金來支付貸款或有打算將資金用於其他機會。除非股市有了明顯好轉、通脹壓力有所緩解、銀行利率也可以穩定下來,否則折價拋售的情況會一直存在,房價還會繼續下跌。
近年來,狂熱的投資給越南帶來一個無序的樓市,盲目投資蓋樓在各大城市非常普遍。在河內,一些商品住房在『冷凍』三四年後,不得不以低於底價15%的價格拋售,但仍乏人問津。在河內的高檔地段西湖區,新造的公寓樓售價4000萬盾/平方米(約合人民幣2萬元/平方米)。對於年均收入8300萬-9960萬盾的百姓來說,幾乎是天價。而在河內市郊,2億到3億盾(約合人民幣8.3萬-12.4萬元)可以買到100平方米的毛坯房。
通貨膨脹、利率和貨幣貶值對樓市是極大挑戰。無論是市場投機商、房地產開發商,還是打算購買他們第一套住房的家庭或准備改善現有住房條件的人,他們的信心都遭受了很大的打擊。
胡志明市樓價大跳水現象最為嚴重,當地華人說30萬人民幣就可以買到三室一廳。『我去年貸款買的房子價格已經縮水了40%,而我在股市裡的資產也在縮水,現在每個月的工資大部分都拿來還銀行貸款,日子過得很緊。』胡志明市某船運公司越南職員李明陽皺著眉頭告訴記者,『由於銀行收縮房貸規模,提高了利率,房產商只好拋售樓房來緩解資金壓力,直接導致了樓價大跌。』
開發商|
資金困難工程延期
房地產投資商現在都希望工程能延期,這樣就可在支付工程款上喘口氣。
根據摩根士丹利最近發布的一項報告,今年以來,越南的建築成本昇高了40%。胡志明市的建築工程延期現象嚴重。負責建造胡志明市中心附近一棟18層樓高公寓的老板向記者訴苦:『去年底大樓剛打完地基時,我以每平方米1200萬盾的價格賣出了幾百套公寓。那個時候正值樓市泡沫的頂峰,房子賣得很快。可是今年初,大樓剛建了3層,建築材料大漲,剩下的那15層比前3層要貴很多。我想說服投資商一起來承擔飛漲的建築費,可是他們大部分都不肯。』
對於開發商來說,現在不得不非常謹慎地處理預算和收入平衡問題,大部分開發商都已經采取了取消辦公硬件設施的預算和停止招聘新員工等措施。
胡志明市房產中介一片冷清,ACB房地產公司售樓處門可羅雀,過去排隊拿號的場景一去不復返。在胡志明市搞房地產投資多年的阮小姐很後悔去年沒將手中的一套房子賣掉,『去年底的時候有人開了還不錯的價,但是我沒賣。現在我掛出割肉價都沒人來買。唉,要是當初及時放手,我就能淨賺大約7億盾。』
投資商|
長遠發展有信心
馬克·湯森指出,越南房地產市場近期來的變化是顯著的,尤其是現有可提供項目中的高端小單元。目前的情況來看,外資進入樓市絲毫沒有減緩。因為許多投資計劃是兩三年前就已經實施的,要看目前外資對房產市場流動意向則要等到今年底纔能比較明朗。盡管如今的越南房產市場處於霜凍期,但是對於國外投資者來說,這反而比去年房產最熱時期更有機會來購買或進入市場。
越南政府正在逐步放寬外國人進入越南樓市的規定,到今年底還會有更明朗的規定出臺。外國人將會首次被允許在越南擁有屬於自己的住房。雖然對於如今低迷的房地產市場,這是一大利好,但是馬克·湯森認為,居住在越南的外國人實際上還是比較保守的,如果租房已可以滿足他們的住房需要,那麼他們就不會有大動作去買房。外國人買房的數量不會多到可以扭轉整個樓市的困境。
專家|
七大問題困擾樓市
河內經濟研究與發展研究院經濟研究部主任阮明峰(Nguyen Minh Phong,音譯)博士分析指出了越南房地產業的七大主要問題:問題一,政府過度的行政乾涉和直接投資。市場會受到各種無法預測的國家直接行政乾預,比如『許可證』、『禁令』、『限制』等。
問題二,雙重價格機制的繼續存在(包括國家和市場分別提供的價格)。這種機制的影響往往會失去控制,會加速貧富差距和破壞社會公平。
問題三,市場組成缺乏平衡、多樣的組合。房產投資商只把目光放在那些中高收入階層上,而市場中農民、低收入人群和外國人的參與很有限。
問題四,房地產交易服務不夠專業,質量不高。價格、登記和評估諮詢等市場信息提供有待加強。
問題五,房地產市場的潛力還沒有被充分挖掘。公共土地儲備還沒有被轉化為房地產市場的供給。
問題六,房地產市場不接受歸國有企業所有的昂貴土地公共化。越來越多的上市行為迫切需要阻止公共房地產的浪費使用。一個企業如果要上市,必須將他們擁有的土地數量予以公告,包括地契和使用期限。每個省或城市應該建立一個決定土地價格的中心。
問題七,國家預算對道路建設和項目重建關注不夠。若對路邊的土地實行拍賣不僅可以帶來財政收入,也可以幫助發展現代化城市風景。