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這裡先講一個灰色故事:有個男的,比如叫徐沙吧,做個不大不小的企業,挺有錢,人長得不錯。很多人懷疑他在外面有情人,但他老婆一直把家庭和企業的財政大權牢牢控制在手裡,心裡很坦然。他們有個獨子,老婆愛得不得了,心思全在他身上。突然在徐沙近四十歲的時候得了絕癥。臨終前,對老婆說:對不起你,我外面有個情人,還生了個孩子,但他們一直過得很窮,希望你能給他們一點遺產。老婆說:我不掐死你,但這個要求想都不要想。徐沙說:其實我們早就認識了,那個孩子和兒子幾乎一樣大。在兒子出生的時候,就把他們調換了,所以你現在養的孩子,其實是我和她的兒子。希望你給我們的兒子一點遺產吧。
這個徐沙實在是太絕了,欺騙了老婆半輩子,而且讓他老婆一點辦法也沒有,養的孩子是別人的,卻有感情,當然捨不得從此不管。親生兒子卻跟別人生活了十幾年,又怎麼能不給遺產?可以說徐的老婆養別人的兒子,是人生的大悲劇,而且不可挽回。
同樣,房產投資也是人生的悲劇,希望本文能讓很多人,在悲劇發生之前,或無法挽回之前,提前幾十年知道自己的處境。
最近十年,中國的房地產價格持續大幅地上漲,上漲四五倍並不稀奇,顯然從長期來看,房價一定是上漲的。這個長期,各國或地區的具體情況不同,時間的長短也不同。一般國家,可能只要20年,即一個時期的房價,一定比20年前高。但日本就不同,日本現在價格還沒有漲到18年前的最高位,而且差得很多,那也許要12年,即30年之後,纔能漲過原來的最高位。
但要搞清楚一點,到底房子的什麼在增值?是房子的鋼材或是水泥等建材?當然不是,也許鋼材拆下來後可以賣個高價,但顯然破壞了房子,而且大多建材,比如水泥等,拆下來以後就是垃圾。房子的建材等是不斷拆舊的,不斷貶值的。房子建築本身就是不斷貶值的,還要付出維護的費用,比如物業管理費。
很顯然,房子增值,是土地的價值在增值。土地是不可再生的,一個地方的經濟發展了,企業主或是居民,願意為土地支付更高的價格,就實現了土地的增值。但中國大陸除農村農民宅基地上的房子以外,土地全部是國家擁有所有權。居民或企業只有擁有一定期限內的使用權。根據國家法律,國有土地使用權出讓的最長期限分別是:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年。這個日期是從房產商拿到土地之日起算,而不是房產證辦好之日。比如房產商拿到地之後,囤積了3年,施工2年,囤積樓盤2年,實際的住房使用權期限只有63年。如果土地使用權期限是50年,那就只剩53年了。我姑姑家在海門的房子,使用權期限就只有50年,而不是70年,他們的房子只有30多年就要到期了。
有些可愛的人,會說,中國有了《物權法》,不會把房子收回去的。那即使不收回房產,那也要重新繳納土地使用費用,到時候的土地價格是現在的多少倍呢?土地價格每年漲10%。50年之後要漲116倍。
其實還根本不必考慮這個問題。中國的房子的設計壽命是多少年?據我所知是50年。那麼屆時房子已經是危房了,根本就不能住了。正好爆破之後,重新賣給開發商,業主重新從開發商手中買地。
有人會說,那業主自己在原來的土地上建房也是一樣的。中國的大多房子是公寓,而不是別墅。一個地皮上有數十個業主,面積大小不一樣,恐怕要把這些人團結起來,意見統一,要世界上最厲害的公關專家或談判專家了。不要忘了孫中山說的:中國人是一盤散沙。如果有一個業主耍賴皮,不想付錢,是其他人幫他付,還是長期擱置這個事情?
而且業主們是沒有資格這樣做的。這是開發商的專有掠奪居民的權利,要不是為什麼各地都嚴禁集資建房呢?集資建房喊了那麼多年了,有搞成的嗎?
所以有可能,幾十年過後,房子不是危房,也已經破敗不堪,不好居住。運氣好的,還要繼續為這個房子繳一筆土地費用。對於很多還幻想且這個房子養老的人,幻想把房子抵押給銀行倒按揭的人,或幻想把房子作為巨大的財富留給子女的人,可能發現,一直抱有巨大期望的美夢,面臨的是破滅,這不是人生一大悲劇嗎?
大概是昨天,有個很有纔的,注冊名叫『秦始皇』的人的一個留言,給我較大的啟發。其實世界上很多東西,很多想法,在產生之後,大家都覺得很簡單,但第一個想到的人,就比較了不起。象投資領域中的ETF,權證等都是這樣。我不知世界上是不是這位網友第一個想到權證與房產的相似之處。中國的房產,有點象權證的投機炒作。
權證往往是沒有價值的,或者價格遠超實際價值。舉個例子,假如股票A的市場價是10元,權證B是6個月後以11元的價格購買一股A的權利。這樣,這個權證的價值是-1元,可是它的市場價是1元。這個差價,2元,就是它的時間價值。為什麼還有人花1元的價格買實際價值是-1元的權證呢?因為可能市場預期A在6個月之後,會漲到比如13元,這樣到時候這個權證的實際價值是2元。如果買A,到期只能賺30%,而買B,可以賺100%。而且顯然買1股A的錢,可以買到10份B權證。就是一種未來的美好預期,有人寧願買暫時是一文不值的廢紙,博一個暴利的預期。
很多現在買房的傻老百姓,還不如一些做權證的投機客,因為大多數權證炒作人,都是知道自己買的權證是一文不值的,隨著到期日的來臨,它的時間價值在不斷減少,就是博得暴利的概率在不斷減少。而很多買房人,並不知道房子價值不斷貶值的事實。
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