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7月末,遭遇了四次資產重組方變更的S*ST蘭光(000981.SZ)的重組計劃再度擱淺。曾經被視為深圳地產黑馬的重組方深圳鴻榮源置業集團(下稱『鴻榮源』)宣布由於數個項目未取得完整土地證以及2007年新進的數塊土地儲備市值低於賬面值,從而無法進行資產整體上市,不得不中止原有的重組計劃。公司未來至少3個月內不再籌劃重大資產重組事項。
這是內地首家宣布由於去年吸納的土地貶值,從而擱置資產整體上市的房地產企業。
此外,中華企業(600675.SH)這一去年最早在上海國資企業中傳出整體上市消息的房企,也在近期宣布3年內不會整體上市。華僑城(000069.SZ)已經醞釀了3年的整體上市至今也只是確定了操作計劃尚未具體落實。曾經被炒得沸沸揚揚的存在整體上市可能的保利地產(600048.SH),也由於母公司注資兄弟公司保利香港(00119.HK),整體上市的『故事』也告一段落……
在房地產市場低迷、地價縮水、地產未來收益存在不確定性時,籠罩在房企整體上市上方的陰霾已經逐漸彌漫開來。
高價拿地埋苦果公開承認由於地塊身價縮水而導致整體上市不能成功的,深圳鴻榮源是首例。
根據資料顯示,深圳鴻榮源1991年成立,在2005年以前,一直主要在深圳寶安開發住宅。2005年,該公司開始向惠州、東莞、佛山等地進發,延續其高價拿地定位高端項目的風格,2007年在多個珠三角的土地拍賣會上高價拿地而一鳴驚人。
2007年5月31日,佛山土地拍賣會上,鴻榮源一舉打敗中海、萬科、金地、保利、龍光等共14家國內外知名品牌開發商,以13.95億元、3900元/平方米的樓面地價拍得佛南(拍)2007-011地塊。8月,鴻榮源在惠州通過收購公司股權,獲得70萬平方米地塊,建面約200萬平方米,這是鴻榮源歷史上所獲得的最大幅地塊。加上當年9月鴻榮源在廣州拿下的地塊,其一年內的土地收購成本據知情者稱近40億元。但是該公司去年的銷售額根據其自報只有20億元左右。
其中,2007年9月11日,鴻榮源與保利激烈爭奪,並以21億元買入的廣州金沙洲B3701A06地塊,樓面地價高達7935元/平方米。而10個月後的今天,金沙洲一手樓均價已經下跌至8000元/平方米左右,而且未來還有為數不少的6000餘元/平方米的限價房推出。目前金沙洲已成為廣州樓價下跌最快的板塊之一。
其中,在廣州金沙洲拿下的巨幅地塊,至今未見鴻榮源有動工跡象;在廣州市規劃局的規劃公示上,也未見到鴻榮源項目的規劃披露。
國信證券分析師方焱對《第一財經日報》表示,鴻榮源主要是在深圳關外開發住宅。今年以來深圳樓市低迷導致的銷售不暢,以及去年拿地價格較高,都可能對鴻榮源造成資金壓力以及上市後的業績壓力。
在擱置整體上市後,鴻榮源對媒體表示,該公司擬在2年內處置掉幾塊市值低於賬面值的土地儲備以及幾個產權不夠完整的在建項目,待徹底解決了擬注入資產的權屬不完整和同業競爭問題之後,再通過定向增發以及資產置換等方式一次性實現其名下房地產資產的『整體上市』。
整體上市路途多艱在2005年就提出了整體上市方案並醞釀了近3年的華僑城,近期已經確定了增發融資不超過83億元,收購控股股東華僑城集團所持有的13家公司的全部股權的計劃。但是,由於旗下別墅樓盤的規劃問題,引發業主抗議並導致工期延誤;而在成都的華僑城旅游地產項目,也由於地震而工期延誤,而當地旅游業震後恢復的漫長過程會否影響華僑城項目的盈利也是未知數。
在今年5月28日的股東大會上,華僑城有關管理層表示,由於監管部門和主管部門的審批手續非常嚴格,過程也十分復雜,因此公司無法控制整體上市進程的快慢,『之前曾許諾過的8~10月份之間完成,可能會推遲』。
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