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究竟有多少人會走上斷供的路,早報記者在采訪中發現,真正走極端的人並不多。
實際上,如今一些樓盤的業主集體斷供,是把矛頭指向了開發商。在央視曝光的樓盤英郡年華,已經有十多名業主斷供。『我們都是普通的自住客,我們希望開發商能夠重視我們的問題。』一名購房者的話顯現出了此次業主斷供潮中的利益關系。
坤祥投資副總柯學斌在房地產開發界人源廣泛,在他看來,大量購房者實際上將斷供作為了一種與開發商談條件的手段,對於一手樓盤的開發商來講,銷售時,由於按揭貸款時房產還不具備抵押資格,開發商必須和按揭銀行簽訂擔保合同,明確在樓盤辦理完產證之前,開發商必須對這筆貸款進行擔保,在此期間一旦出現房貸違約,則開發商必須將所抵押的房產進行回購。
這種情況下,業主往往只是針對開發商而非針對銀行,以此次集體斷供的碧水龍庭而言,多名購房者表示,誰也不想自己辛苦一輩子的積蓄付之東流,只要開發商改善環境被給予一定補償,他們還是願意收房並入住。
柯學斌稱,對於大部分購房者而言,還是非常清楚斷供之後的代價的,總的看來,真正的斷供比例絕對不可能形成『斷供潮』的程度。
有業內人士算了一筆賬。截至今年5月,央行深圳中心支行公布的深圳金融機構5月份經營數據:個人住房貸款餘額為2291.85億元。整個深圳房貸餘額的2291億元,能夠有多少是有風險的呢?2005年央行提高首付以前,房貸最低首付是二成(這部分貸款一是貸款人還款已經至少3年時間,加上首付,銀行承擔的風險已經很少;二是這部分房屋,到目前為止,至少都增值一倍以上,因而是不可能存在危機的),到2007年10月開始針對第二套住宅提高到四成,銀行所承擔的,只是60%的風險。
需要指出的是,即便目前房價下跌幅度最大的深圳,其價格也只不過是跌回一年之前的價格,蒸發的只是虛高的泡沫,存在負資產可能的只是極少數人。一年之前購買的房屋,並不存在負資產問題,而就算是在樓市泡沫最高的時候購買的那一批人,在2007年10月以後,其房屋需要支付4成首付,房價跌三分之一,房屋至少還有一成首付,加上近期的月供,銀行還是沒有任何風險。
也就是說,深圳房貸的風險,主要存在於2007年下半年以來買房的人,房貸周期大部分為20年,深圳總的貸款餘額纔2291億元,2007年下半年以來所放的貸款,所佔比例極小。中國人民銀行深圳中心發布的最新統計數據顯示,5月末個人住房貸款的不良率只比年初輕微上昇了0.04%達0.67%,不良貸款餘額截至今年5月為13.36億元左右。
深圳大學國際金融研究所所長國世平也表示,斷供不會太嚴重,最近傳言的數據有些誇大。
從經驗來看,個人房貸問題並不會給金融系統帶來特別巨大的問題。
根據香港金融管理局的資料顯示,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約105,697宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元,意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。香港金融管理局披露共有105679宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,但盡管如此,當年香港銀行整體的不良個貸率也僅有2%。在所有的負資產按揭中,以斷供收尾的情況僅是少數。香港中原集團主席施永青先生在近期的一次媒體采訪中分析香港人在負資產的情況下繼續供樓的原因時,表示這主要得益於香港的信用體系,『他是跑不掉的,銀行要追他的,他就想辦法繼續供』,銀行要告到他破產為止的,所以如果還有錢就不敢斷供。
早報記者在采訪中發現,相比於業主斷供帶來的風險,開發商資金鏈斷裂所帶來的風險更大。
早在1997年,深圳就曾經出現過斷供的情形,只是當時並沒有引起全國關注。當時的情況是,由於開發商資金鏈斷裂,大量死亡後,留下大量爛尾樓,導致樓市一蹶不振。
斷供潮爆出一個月來,深圳樓市繼續受挫。7月1日至20日深圳一手房日均成交僅76套,比5月、6月的日均成交量(130套)減少42%。開發商正面臨更嚴峻的考驗。
2008年1月至4月,深圳土地出讓市場繼續了去年下半年開始的萎靡。三場居住性用地拍賣,共拍賣10宗,僅成交3宗。
一名小地產商最近剛代理一幅中心城區土地,他告訴記者,這一地塊如今『價格非常劃算』。
到目前為止,深圳暫時沒有新的爛尾樓出現,一名地產商告訴記者,今年下半年還有數十個新盤即將推出市場,而最近這一階段正是他們最最緊張的時候,原本指望巨額投入之後可以取得資金入賬,卻沒有想到賣房成為難題。
為了加速銷售,深圳市場上已經出現了超高的代理費用,一名代理商告訴記者,部分樓盤願意支付銷售額3%的代理費以求加快銷售速度,更有甚者,開始有開發商以虧本的價格賣樓,以解決燃眉之急。
目前來看,如果樓市繼續冷淡,則出現新爛尾樓的可能性正變得越來越高。『相對於單個業主的斷供,開發商數十億資產的爛尾所帶來的損失可能更為巨大。』
2008年01月15080.23元/平米
2008年02月16314.58元/平米
2008年03月13618.42元/平米
2008年04月11962.08元/平米
2008年05月11014.14元/平米
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