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根據香港聯交所目前資料統計,計劃於今年下半年赴香港上市的內地房地產企業已達到11家,擬融資規模超過650億港元。
在業內專家看來,一方面手中土地因資金緊缺無力開發房企急尋出路,另一方面房企樂觀估計下半年香港股市,紛紛把上市計劃定在2008年下半年。
難在發行認購相較於A股嚴厲的審批制度,H股因其市場化程度高,注重較大規模的土地儲備,對地產企業來說門檻相對較低。
『只要這些企業符合香港聯交所規定的上市條件,赴港上市獲批本身很容易。因此這些企業赴港上市的困難並不在於是否獲批,而在於目前H股持續低迷的背景下,這些企業能否順利掛牌,而這又取決於其發行認購的情況。』中國企業海外發展中心主任、著名經濟學家孫飛在接受《華夏時報》記者采訪時指出。
此次計劃赴港上市的11家企業中,包括上海恆盛擬融資8億至10億美元,重慶龍湖地產擬融資10億美元,廈門寶龍地產擬融資3億美元,其餘8家則均為廣東房企,其中恆大地產擬融資103.6億至165.76億港元。深圳卓越集團擬融資15億美元,星河灣擬融資8億至10億美元,佳兆業擬融資3億美元,利海集團擬融資至少2億美元,東莞中惠擬融資6億美元,花樣年擬融資5億美元,昌盛中國擬融資10億港元。
首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶表示,赴港上市獲批之後,下一步的認購情況如何至關重要。以11家企業中的恆大地產為例,今年3月20日,恆大宣布IPO擱置,一度中斷赴港上市的計劃,據稱是因受股市震蕩的影響,認購不足。當時計劃在國際資本市場上市的中國房地產公司達到40多家,准備募集的資金有200億美元。其中包括原本計劃在6月底上市的廈門寶龍地產、恆盛地產,以及今年5月已順利通過港交所上市聆訊的龍湖地產,但這幾家企業均暫緩了上市計劃。
『當時定價方面出現一些問題,公司認為上市時機還不成熟,所以推遲了上市時間。』龍湖地產一內部人士告訴記者,據他透露,公司將上市時間初定在下半年,形勢有所好轉時。
『此次欲赴港上市的11家企業,都有著豐富的土地儲備,H股比較看重這些,這些企業要通過香港聯交所這一關應該問題不大。』張躍慶認為。
囤地成『燙手山芋』盡管上半年河南建業IPO嚴重縮水,但是面臨國內融資渠道幾乎遭全面封鎖,大部分在前幾年拿地後急於開發的地產企業將不得不盡快從國際市場高價募資。
『按照政策規定,開發商持有的閑置土地如果超過兩年,將會面臨被收回的風險,很多企業手中的一部分待開發土地到下半年已經面臨最後期限,不管用什麼方法,只有籌得資金纔能渡過難關。』孫飛說。
據本報記者了解,此次擬在下半年赴港上市的地產企業,幾乎均有著豐富的土地儲備,以龍湖地產為例,龍湖目前已有足夠未來3-5年發展的土地儲備。而在2006年末土地儲備纔不足600萬平米的恆大地產,僅在2007年一年時間內將土地儲備極度膨脹近8倍,達到4580萬平方米,成為國內僅次於碧桂園的第二『地主』。
『土地儲備將是這些地產企業上市的重要砝碼,超大規模的土地儲備量,能夠迎合香港聯交所以及投資者的喜好,讓投資者對這些企業的未來發展有充足的預期。』張躍慶說,『但過多土地也是燙手山芋,讓這些企業背負了巨大的資金壓力和政策風險。』而目前,國家對於開發商囤積土地的行為將會加大處罰力度,令開發商不得不通過各種途徑四處找錢開發手中土地。
據記者了解,恆大之前曾通過高利息私募,融資6億美元;恆盛在市場物色投資者,借貸息率也將達十多厘。然而杯水車薪難解資金困局,使得這些企業繼續撲向H股再籌資金。
但是,這些擬赴港上市企業也都清楚認識到,目前H股已非去年SOHO中國以及碧桂園上市時的盛況。
『形勢就是這樣,SOHO中國和碧桂園IPO時市盈率分別高達15倍和30倍,但現在也都縮水過半。只要能在H股上市,香港的融資環境比較寬松,以一時的損失換來長遠發展,也是值得的。』一家擬赴港上市的地產企業相關負責人稱。
政府默許紮堆H股而實際上,地產企業紮堆H股,是受到政府相關部門默許的。
『只要有實力在H股上市,政府還是支持的。這也是地產企業自救的一種方式,一定程度上也緩解了銀行和A股的壓力。』證監會一位研究人士說。
目前,國內房地產企業融資渠道較少,包括銀行貸款、發行企業債券、上市融資、股權融資、房地產信托、利用外資、產業基金以及其他融資渠道(融資租賃方式)。
而據權威機構統計,從中國房地產資金來源情況來看,仍然以銀行信貸為主。其中,預付款、銀行貸款、自籌資金佔到了房地產業融資方式的70%。
以龍湖地產為例,從2006年1月起到2007年7月,龍湖地產以及其關聯公司,曾先後12次抵押土地給銀行,籌得貸款,存在嚴重依賴銀行貸款現象。
但按照目前情況,銀行貸款幾乎已遭封鎖,而A股采取嚴厲的審批制度,也令大部分地產企業望塵莫及。
『利用國外資金此時已是一些國內房企募得資金的最後辦法。』孫飛說。
但孫飛同時認為,目前股市不良因素大都已經釋放,下半年預期A股和H股都將回暖,對這些紮堆H股的地產企業也是利好,有利於他們破解發行難題。
『目前國際市場游資眾多,只要是資產優良的地產企業,估計不會再遇到恆大上半年認購不足的窘境。』張躍慶也樂觀估計。
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