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從房地產行業經濟發展的現狀看,當前中國房地產企業普遍身陷『資金門』。在此背景下,眾多主業並非房地產開發的企業,拿出一部分資金另起爐灶,進入地產領域。
新的資本的進入,房地產市場的整合恐怕是不可避免了。在下一個階段,曾經活躍的第一代地產商將會受到較大程度的擠壓,甚至被淘汰。而第二代地產商由於擁有強大現金流及土地資產,最後所產生的效果是『老牌地產商必然要被新生力量取代』。例如,海爾地產的目標是『搞新型房地產商業革命』。
分析人士指出,新手變熟手必須有個周期。只不過地產業的特殊性,不光是資金的大量投入,還有不可再生的土地資源以及政策調整的成本,這些都是目前的熱鬧和虛火所無法掩蓋和補償的。這無疑為外行成功轉為內行帶來不確定因素。
加速布局樓市
房地產業是個從來不缺少外來者的行業,而傳統的制造業巨頭特別活躍。聯想房地產、海爾房地產、雅戈爾房地產、宏遠房地產……不知不覺中,國內的IT、家電、制衣、制藥幾乎所有的制造業都將目光瞄准房地產,雖然尚未有龍頭制造企業宣布放棄主業,但都不約而同地將地產作為未來的首要增長極。
不久前,家電巨頭美的集團收購順德的一個大型房地產項目,加大對房地產行業的投資力度。前段時間,有傳聞稱華為公司已與深圳某發展商達成合作協議,准備在地產業一展身手。
到目前為止,中國已有300多家上市公司涉足房地產開發領域,有的甚至將主業轉型為房地產。
據不完全統計,在滬深A股市場的60餘家紡織類上市公司中,差不多1/2都涉足房地產業,其中包括杉杉、聖雪絨、江蘇陽光、錦龍股份等。甚至連中小板企業七匹狼也在去年4月參與福建南平市延平區約300畝土地的競買……
在珠三角一些二線城市,比如東莞、佛山等地,大量家電、陶瓷、化工行業的民營企業都在把資金轉移到房地產領域。
分析人士表示,現在看來,除非宏觀經濟出現大問題,否則房地產市場基本不可能大幅度掉頭回落。因此,現在是進入房地產業布局的最好時機。
挑戰調控政策
隨著宏觀經濟環境的變化,宏觀調控對房地產企業的限制目前不會減弱。外行目前似乎正處於調控影響力涉及的邊緣地帶,這一群體的非主流地位所帶來的相對優勢,有待發揮作用。
從房地產行業經濟發展的現狀看,在本輪房地產調控的大背景下,當前中國房地產企業普遍身陷『資金門』。
業內人士估計,由於土地大量囤積恰逢資金面緊縮,今年房地產行業總資金缺口高達1萬億元以上。然而,這對於擁有大量富餘資金的外行來說,剛好提供了一個進入的機會。外行雄厚資金實力、大量廉價的存量土地,讓內行艷羡。
在中國,房地產經營不外乎三方面,錢、地、關系,再外加一些企業運作經驗,而制造業業這三方面都不缺。
以『錢』為例,國內地產業的龍頭萬科2007年銷售額高達500多億元,而海爾已經向600億美元營業額邁進。現在國家加大對房地產企業的宏觀調控,銀行對房企基本不再提供開發貸款,但是國家不會對制造業收緊銀根。
在土地運作方面,制造業是勞動密集型企業,不可避免地需要大面積的土地開發廠房。這些土地留給了他們巨大的空間。
有關專家表示,外行進入,除了可以為資金鏈緊張的房地產行業補充資金外,還很可能會給『銀根』、『地根』同時帶去衝擊。
在『銀根』方面,外行涉足房地產開發領域,實行多元化經營後,將會給房地產調控在信貸層面帶來更大的困難。大多數多元化經營的大型企業集團內部,資金來源較多,金額較大,而且進出頻繁,流向活躍,客觀上將會給貸款銀行監控資金的真實流向和最終去向增加難度,大量信貸資金很可能會因此違規進入房地產市場。這必將影響到國家對房地產行業在信貸層面的調控。
在『地根』方面,現在的房地產開發用地,除了保障性住房之外,全都采取『招拍掛』方式供地。眾所周知,除了城市郊區的新增建設用地外,建成區范圍內的土地,幾乎全部來自於政府儲備中心的儲備用地,而這個儲備用地主要來自於舊城改造的拆遷用地,這大部分是企業的工業用地。
崛起尚需時日
在外行的房地產投資熱中,也有不少實現了多元化調整並借房地產推動原行業發展,打開雙贏局面的例子。但是,有關專家提醒,目前看到的都是一些成功的案例,實際上,在外行搶灘房地產的過程中更多的是慘痛的失敗。外行試水地產的光環背後到底是機會不斷,還是風險重重?
如今,房地產遠沒有想象中的那樣暴利,做得好的利潤可以達到20%,稍有不慎則可能佔用大量資金,無法解套。常有開發商感歎,北京、上海房地產市場的水不知有多深。
對於進入房地產的外行而言,質疑聲從來沒有停止過。例如錦龍股份就是由於專業化管理欠缺導致失敗的典型案例。萬科董事長王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)曾公開表示,從長期上不看好這些外行,而且不把這些開發商當作對手。房地產開發項目理論上可以賺錢,但利潤會體現在庫存房上。
事實上,外來者進入房地產行業,沒有異軍突起的可能。現在房地產行業的專業化程度已經非常高。借助專業顧問公司是外行跨越專業門檻的主要方式,但是這些專業顧問公司本身是不是夠專業也是一個問題。
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