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◎加息 不斷加在駱駝背上的稻草
從購房者的房貸壓力來看,即使在2007年前已經買房的人,經過去年的6次加息後,現在不得不接受比此前高出1%的年利率。具體而言,在2007年初,購房者面臨的房貸年利率上限是6.84%,而到了現在,他們要接受的是7.83%年利率,而且,購買被認定為第二套住房的人,還要忍受更高利率的『煎熬』。
假如在去年初向銀行申請房貸100萬元,以等額本息還款法、按揭20年計算,在年利率6.84%的情況下,則月供是7657.24元;但是,如果現在向銀行申請房貸100萬元,在年利率7.83%的情況下,月供是8258.91元。這樣一來,每月供房的負擔增加了601.67元,相當於原來月供金額的約8%。
即使按照優惠利率下浮15%來計算,去年的月供負擔是7055.13元,而現在的月供是7547.86元,每月增加了約500元。
如果被銀行確認為『第二套住房』,那更是雪上加霜,因為按照去年9月的『二套房貸政策』,第二套住房必須承受比基准利率高10%的利率。按照上述同樣的情況下,在去年初貸款100萬元,到了現在,若按二套房貸的利率,每月的負擔8749.88元,比當初的月供7657.24元,多了1092.64元!增幅超過了14%。
分析人士表示,多次加息,以及提高『第二套房及以上』相應的房貸利率,很明顯地加大了房地產投機的成本。同時,在我國CPI增幅居高不下的情況下,進入今年來,炒房者的壓力突然空前加大。
◎降價 投資客的噩夢致使『斷供潮』的湧起,還有『冰冷』的房地產市場。房地產開發商的融資渠道處處受阻,為了舒緩資金鏈緊張,降價成為快速回籠資金的重要方法。
例如,某炒房投資客在去年7、8月份深圳房價飆昇時,以單價8000元購入位於深圳寶安區黃金地段一套物業,但數據顯示該物業至今單價僅為5600元左右,跌幅剛好30%。按照銀行貸款七成來計算,跌破30%,意味著這套房已經淪為『負資產』。今年1月份,這位買家便已當機立斷停止還貸,並明確告知銀行不再續供。銀行經過調查發現,該買家名下有5套房產。
從去年10月份深圳新房價格攀昇至17350元/平方米的頂點,到今年深圳市國土和房產資源管理局披露5月份一手房交易均價已跌至11014元/平方米,房價的平均跌幅已達36.5%。據悉,一度單價衝上3.5萬元又直落至2萬元以內的深圳半島城邦,以及集體要求開發商退還差價或給予補償事件的泰華陽光海,都有『斷供』的先例。
事實上,二手房交易成本相對高,轉讓一套二手房,相關稅費要達到總房價的10%-15%,都由買家負擔。所以,只要房價不漲,買進就意味著虧損。統計顯示,到今年4月份,深圳二手房價格為12987元/平方米,跌幅為25%,如果按照4月份官方披露的新房價格11926元/平方米計算,這個跌幅已經超過了30%。
◎懸念 斷供潮會否蔓延到底未來會不會出現大規模的『斷供潮』並蔓延到各大城市,這取決於該城市炒房比例有多高。
中國管理科學研究員李開發曾經指出,在北京、廣州、深圳等地,大約有30%-40%的購房人是炒房人或炒房團。但對這個觀點,無論房地產業界從業者,還是行業其他研究人員,都不能取得精確的數據來給予支持或否認。業內人士認為,假如房價進一步深跌,直到跌幅超過50%、60%,情況纔會變得難以預料。
有分析人士指出,房地產市場二手房是否湧現大量賣盤,可以視為斷供『井噴』即將發生的前兆。因為,斷供對於購房者來說是血本無歸的買賣,就算要止損,先折價將房產轉讓也是優於斷供的選擇,所以,在大規模斷供實際發生之前,市場上一定會先出現二手房放量拋盤的狀況。而只要這種情況並未出現,就說明斷供還只停留在最壞的打算階段。
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