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在去年『高位買樓』的炒樓投資客現在所面臨的,已經不僅僅是資產的賬面損失,需要每個月真金白銀支付給銀行的按揭款,成為他們無法回避的現實問題。
這些情況最突出的是在房價持續大幅下跌的深圳。
不少深圳投資客發現他們此前高價買入的房子卻在不斷『價值縮水』,他們所欠銀行的購房貸款金額甚至超過了房子現在能賣出的市場價。也就是說,這些房子已經成了負資產,於是,部分投資客打算不再償還銀行的按揭貸款,也就是『斷供』。在這一背景下,深圳『千億房貸斷供』等消息陸續傳出。
那麼,廣州是否存在『斷供潮』?房價下挫會否引發銀行房貸風險的『海嘯』?昨天,在接受本報記者采訪時,工商銀行廣東省分行相關人士表示,廣東工行尚未出現因國家宏觀政策調整、房地產市場價格波動等引起的斷供潮。
◎銀行:樓市跌幅不大廣州未現『斷供潮』事實上,深圳不少有『斷供』意願的投資客還處於觀望的關鍵時刻。
在接受本報記者采訪時,長期關注深圳樓市的世華地產市場研究中心總監肖小平表示,的確有不少在深圳按揭購房的客戶向她諮詢,應當如何應對房價下跌的現實,『但他們都還沒到要選擇「斷供」的地步。』肖小平介紹,一旦『斷供』,就會在銀行的征信系統留下不良記錄,未來再買房子或者申請信用卡等,都會遇到障礙,所以即使不少投資客有『斷供』的意願,但當真的要采取行動時,人們還是相當謹慎的。
根據人民銀行深圳分行的數據,截至去年底,深圳個貸餘額接近2300億元,而且2007年的貸款主要發生在上半年,僅至2007年5月末,深圳個貸餘額為2130.9億元,比2006年12月末增長411.2億元,增幅為23.9%。而且,相關研究顯示,深圳的個貸增長與房價呈現正比例增長,其高峰均發生在4—7月。去年7月份,深圳的個貸增長額達到歷史最高值201.9億元之後,纔開始逐步減少,直到11月下滑到60億元左右。
目前,深圳的房價已經回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之後買房者多數面臨虧損,而由此發生的貸款,也徘徊在安全線的邊緣。
至於廣州的情況,廣東中原地產項目部總經理黃韜向本報記者表示,據其估算,一般來說,房價下跌30%以上,人們纔會『斷供』;就廣州樓市而言,整體跌幅不大,只有在去年9月份房價最高峰買入的人,到現在纔會承受30%的房價跌幅;而去年9月份買房的人,其中只有10%是投資客。『從這些實際情況來判斷,廣州不會形成「斷供潮」。』黃韜說。此外,滿堂紅研究部高級主任肖文曉也認為,廣州樓市的『斷供』現象並不普遍。
◎業界:若房價跌40%房貸風險會驟增廣州銀行業人士向記者表示,相比深圳,廣州樓價下降並不明顯,投資客佔比也不算太多,因此斷供風險相對不大。對於自住貸款買房的人來說,一般不會輕易選擇斷供,在房價下降過程中,通過出賣自住房來斷供並不劃算。有銀行表示,該行已經采用了實時監控系統,一旦支行不良貸款率超出1%,對有『斷供』跡象的貸款,會進行追收。此外,銀行還設立了一些先期的風險指標,例如30天、60天的償還逾期率,來觀察貸款質量是否明顯變壞。
目前,對於總房價,房貸比例一般最高可以達到7?8成。因此,一般來說,只要房價下跌幅度不超過30%,銀行通過拍賣抵押房產換來的資金可以彌補房貸。但是,為了避免不良貸款率的提昇,銀行通常會建議『斷供』客戶繼續供房。
有銀行分析人士估算,由於不少房貸是在以前放出去的,隨著原來房子曾經在去年大幅漲價,加上正常還款和提前還款,那麼,目前的房貸餘額比當前的抵押物價值,估計銀行整體房貸實際比例其實不到5成。
因此,對於銀行來說,即使房價再往下跌,還是有一定緩衝風險的空間。『不過,假如房價較去年最高峰跌幅達到40%,甚至50%,「斷供潮」就很可能形成,銀行的房貸風險會驟增。』黃韜表示。本報記者駱海濤
-分析:樓市投機客越多斷供風險越大『斷供潮』的背後,是國家宏觀調控累積效應的體現。這既包括央行去年6次加息後增加購房者的房貸壓力,也跟開發商資金鏈緊張而降低房價有關。
從目前的情況來觀察,『斷供潮』主要發生在投資客身上。而深圳作為去年房價漲幅最大、漲速最快的城市之一,樓市的投機氣氛甚為濃厚。既然宏觀調控措施適用於全國,那麼其他也存在較多樓市投機的城市,不排除會被『斷供潮』蔓延所至。
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