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今年7月初,綠城集團以11.762億元的價格競得臨平某地塊,這已是綠城今年在杭的第四次出手,今年累計拿地花費已近40億元。而據記者證實,順發恆業和工信房產將擇日並購,通策房產也將引入境外私募,房地產企業紛紛加入『招商引資』的行列。
現象
大企業逆市頻頻拿地
上周三,沈寂了2個月的土地市場再次開閘,但市場反應依舊冷淡。當天推出的杭政儲出[2008] 8、9號地塊地理位置優越,卻分別只有1家公司參與報價。最終兩地塊均直接成交,4917元/平方米與5003元/平方米的樓面地價更是波瀾不驚。
但看似慘淡的土地市場,實則湧動著強烈的逆市信號。兩個月前,5月6日,綠城以總價21億元的絕對優勢拿下蔣村兩地塊,取得開年第一拍的頭彩,定格在10666元/平方米的樓面價也曾掀起一輪關注浪潮。一周後,綠城再次聯手浙信房產以10.58億元成功投得位於城西的一幅商住用地(杭政儲出[2008]7號地塊)。
綠城的連續出招,讓不少人看到了樓市重新飄紅的曙光。只可惜在這難得一見的高潮過後,觀望情緒卻日益加劇,透明售房網上的成交量也始終沒有出現持續上揚的跡象。
大隱隱於市,市場的萎靡絲毫沒有減弱綠城等實力派房企對樓市的信心。7月初,綠城集團再次以11.762億元的價格競得餘杭臨平某地塊,樓面價高達4840元/平方米,一舉刷新餘杭樓面均價的新紀錄。更有業內人士透露,閑置已久的未來世界地塊也已被綠城悄然收購,並將於近期開工。
一邊是平淡的需求市場,一邊卻是大型房企咄咄逼人的拿地野心,越來越多的人直呼看不懂杭州的房地產市場,樓市未來是漲是跌?一位資深房產專家表示:『沒有結論,但現狀卻頗值尋味。』
房企掀起並購引資潮與此同時,近日有消息傳出,萬向集團旗下的房產公司順發恆業將收購同為萬向旗下的工信房產。記者日前從順發恆業相關負責人那裡得到了證實。
順發恆業和工信房產在杭均有多個住宅項目。順發位於三橋南端的大盤順發·佳境天城一度贏得市場口碑,去年十月開盤的順發·旺角城(查看地圖)也取得不俗的銷售業績;而工信位於江南大道的工信·風雅錢塘也吸引了眾多購房者的眼球。去年9月,工信房產耗資6.78億元拿下了良渚某地塊,樓面地價達5472元/平方米。
對於順發恆業和工信房產的並購,順發恆業總經理沈志軍向記者表示,此次對工信進行控股,是正常的內部整合。工信房產總經理蔡華軍也認為這是相同資本背景下的兩家企業正常的資本運作,並進一步透露出順發恆業准備上市的訊息。在談及市場形勢時,蔡華軍並不認為謀求上市是因為資金壓力:『杭州某家上市公司上市融資6個億,而去年拿地就花了26個億,上市融資只不過是杯水車薪。』
事實上,早在今年初,順發恆業便在證券市場傳出借殼上市的消息。記者在一份3月3日由萬向旗下S*ST蘭寶出具的報告裡發現,萬向資源擬在未來12個月內推動公司啟動股改,並對公司實施重大資產重組,『不排除以向萬向資源發行股票的方式購買萬向資源下屬優質資產。』
業內人士分析指出,順發恆業與工信的並購,是萬向力推順發上市的重要步驟。『一方面,上市對開發商的開發面積有要求,與其高價拿地,當然不如合作來得好;另一方面,兩強合作,也對開發商融資提供了更為便利的渠道。』該業內人士認為。
無獨有偶,日前業內盛傳通策房產引進私募資金的消息,記者也從通策房產副總裁張曉露那裡證實了該傳聞,並進一步獲悉該私募為境外資本。『各項事宜進展得很順利,在融資完成後我們會向外界宣布細節。』張曉露表示。
據記者了解,通策房產其實並非首家謀求融資的房產企業,在此之前,名城房產、中凱房產和嘉業房產已傳出將整合打包上市融資的消息,而綠城等房企早已嘗試過私募等多種融資方式,金地集團6月份也已與UBS(瑞銀)合作成立了私募基金公司,首期募集金額將在2億美元到3億美元之間。而據China Venture報告顯示,今年二季度,中國房地產PE投資規模為5.49億美元,位列行業投資金額首位。
解讀逆市拿地和並購融資等現象,一定程度上反映出樓市將向縱深調整,並直接影響到土地市場和樓市的資金狀況。
不難想象,大開發商通過頻繁出手控制優質土地資源,造成土地市場的供求失衡,中小企業需要付出更高的生存成本,並購融資便成為華山一條道,進而加速樓市的資源整合。
樓市之痛波及土地市場綠城頻繁拿地的舉動,一度在網上被眾多網友質疑為『托市』。但總體而言,相比去年開發商近乎瘋狂的拿地熱潮,今年杭州的土地市場仍然顯得頗為沈寂。
據統計,今年的土地市場在推出面積上顯然已經大大縮水,整個上半年杭城僅在1月份和5月份共出讓15宗地,較去年同期減少了22宗。土地成交額同步下降,僅為去年同期的67%左右。業界雖盛傳眾多大鱷仍在覬覦合適土地,但開發商對於拿地一事已變得相當謹慎。
攻略諮詢機構祝軍華分析,今年樓市一直平淡無奇,受股市、金融調控等現實影響也較大,因此無論對開發商還是購房者都是心態考驗。而房子賣不動,開發商資金回籠的速度大大減慢,由此導致開發商資金鏈緊張,土地市場隨之平淡也算是情理之中。
對此,蔡華軍也表達了相同的看法。在他看來,杭州市場雖然與上海、深圳等地不同,但受宏觀政策的影響同樣明顯。『民營經濟如果進一步受困,杭州樓市的下挫指日可待,土地市場當然也會受到牽連。』蔡華軍表示。
顯然,持有類似觀點的不僅僅是開發商和業內專家。作為供應管理方,杭州市土地管理局土地利用處處長祝軍也認為,需求是影響樓市格局的主要因素,而供地節奏是根據市場狀況來定的,土地市場和需求市場具有密切相關性。對於土地市場的逆市拿地現象,祝軍表示這並非主流,並不能反應土地市場的真實狀況。他同時對『托市』一說表達了不同看法:『早在2005年我就曾在公開場合說過,任何一家有實力的房產商,都會有逆市拿地的衝動,此時不拿,什麼時候再拿?』
開發商資金鏈集體吃緊相比於去年住宅市場的供不應求,今年對於開發商來說,樓市觀望期顯得格外漫長。種種跡象表明,進入『冰河』時代的中國樓市正面臨『冷』調整。
某業內專家分析,近兩年開發商在全國范圍內瘋狂拿地,『儲備土地-上市圈錢-繼續擴張』已成為當時房地產開發企業的一種擴張型發展模式。國家加強宏觀調控、緊縮金融信貸,對主要依靠銀行貸款融資的房地產企業來說壓力很大,且加劇了市場觀望情緒,這直接導致中國樓市的『冷』調整。
即使是綠城這樣的上市大開發商,也難免面臨資金窘境。4月23日綠城中國(03900.HK)的年報顯示,2007年綠城僅獲9億純利,形成對比的是目前其流動現金只有28.77億元,總借貸則達117.54億元,負債率高達88%。
對此,綠城集團副總裘劍平公開表示,綠城拿地前已經考慮好搭建安全的資金通道。首先這些土地出讓金的支付都是分期的,並不是一次性支付。其次,綠城選擇了合作伙伴一同拿地,高額的土地出讓金由雙方共同承擔,這樣綠城的壓力就會減輕很多。
一位知情人士認為,通過逆市拿地,再轉手獲得土地溢價收益,正是一些房地產商的開發策略。該人士也進一步指出,綠城對風險仍具一定的抗壓能力:『今年上半年綠城所有的項目幾乎都完成了銷售指標。4月18-20日的三天時間裡,綠城三個項目就銷售了16億。』
不過,更多的杭州房地產項目,卻顯然沒有如此紅火的銷售局面。面對日益加劇的市場壓力和貨幣緊縮政策,越來越多的房地產企業感受到了資金壓力。用順發恆業策劃部經理錢向軍的話說,『今年比較嚴峻,日子不好過。
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