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在商品房預售之後,開發商未經規劃部門批准,變更規劃設計,影響房屋結構的,購房者有權退房並由開發商承擔違約責任。
二、開發商隱瞞房屋抵押狀況
指商品房買賣合同訂立後,開發商未告知買購房者又將該房屋抵押或出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失;另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致購房者無法取得房屋,購房者也有權解除合同。
提示此處所說的第一種情況經常表現為開發商將房屋抵押給銀行或其他機構,所以購房者在買房之前,應該到『北京市房地產交易管理網』上查明所購房屋的抵押登記情況;第二種情況就是平常所說的『一房兩賣』,該情形在實行期房預售網上登記後已經較為少見。
三、無證售房開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證明;買受人可請求返還已付購房款及利息。
提示這種情形在早期的北京市場時有發生,但在相關部門加強管理,尤其是使用統一的《商品房預售合同》文本之後,該情況已較少發生。
四、商品房發生質量問題開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房,如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房者有權要求解除合同和賠償損失。
提示這裡需要注意的是,所謂房屋主體結構不合格,需要經工程質量監督單位核驗,不能僅憑購房者主觀判斷。另外,如因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房者也有權要求解除合同和賠償損失。
五、商品房面積誤差過大當商品房預售合同中的約定面積與實際面積產生誤差時,依據《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定,面積誤差比絕對值超出3%時,購房者有權選擇退房。
提示購房者選擇退房,開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房價款退還給購房者,同時支付已付房價款利息。
六、 開發商遲延交樓若開發商未能按照合同約定期限交付時,應按照合同約定處理,如未約定,購房者有權要求開發商退房,並依照合同約定的金額支付延期違約金。
七、開發商延遲辦理房產證按照商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人(開發商)的原因,導致購房者無法辦理房屋所有權登記,買受人有權請求解除合同和賠償損失的。
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