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最近一段時間以來,樓市仍沒有走出低迷的跡象,開發商紛紛祭出打折、買房送車、送物業費等各種促銷手段,讓購房者開始懷疑自己的買房時機是否正確,這一懷疑也引發一場規模不小的退房熱潮。那麼,在怎樣的情況下,購房者可以依法退房?在各個購房階段應該如何退房呢?
商品房的買賣不同於其他日常生活消費品的買賣,因為其交易周期長,涉及資金量大,技術問題多,權利義務關系復雜,所以對程序要求比較嚴格。但因為這樣或那樣的原因,可能導致退房的情況出現。出現退房情況歸集起來主要有四種原因:一是購房者違約;二是賣方違約;三是雙方都不違約,但雙方就退房問題達成一致意見;四是雙方都違約,但協商達不成一致意見。在買賣過程中,由於違約方的不同及所處的階段不同,辦理退房的程序也不同。北京漢卓律師事務所的姜濤、劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說吧)律師介紹了在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關的手續。
一、訂金(定金或認購金)階段當購房者已交訂金(定金或認購金),但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下:如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金),但沒有說明所交款項的性質,也沒有任何約定,這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證,購房者與賣方有約定,所交款項為定金,且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見,最終沒有簽訂合同,所交款項予以沒收,定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為這種約定有違公平公正的原則,應屬強迫交易的行為,這種情況如賣方拒不退還定金,購房者可直接向法院起訴,但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。
二、已做預售登記階段買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記,但房屋還未交付使用,這個階段如果一方想退房首先要與對方協商,看能否達成一致意見,如果雙方達成了一致意見,要以書面形式表示出來,簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果買賣雙方中一方違約,且達不成一致意見,那麼主張解除合同的一方,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議,可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。
三、入住階段在房屋竣工後,購房者已辦理了入住手續,交了政府部門應收的稅費之後,但房產證還沒有辦理下來之前退房的,這個階段要求退房的一般都是購房者,大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外,還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約,裝修損失應經過房地產評估機構評估,確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同,賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議,購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
四、房產證辦理完畢階段房產證辦理完畢之後,房屋的所有權已完成了轉移,除非合同裡有約定,否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證,但是賣方墊資,且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務,賣方是可以提出解除合同的,要求購房者退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。
北京市漢卓律師事務所姜濤、劉桂林律師
退房教程ABC律師熱線退房前後差價誰來賠
讀者鄭先生:
2007年7月我在朝陽區買了一套房,當時的價格是9800元/平方米,前段時間開發商交樓,發現房子的實際面積比合同上寫的小了3.2平方米,超過了總面積的3%。現在這個項目的二手房價格超過了15000元/平方米,後期價格也在16000元/平方米。請問,如果我要退房,開發商是否應該按照現在的價格給我補償?
律師答疑:
北京漢卓律師事務所劉桂林律師認為,幾年來北京樓價有較大幅度上漲,如果開發商僅按照合同簽訂時的價格給予補償,有違公平原則。但劉律師提醒讀者,如果開發商沒有過錯,而是購房者單方面提出解除購房合同,在這種情況下,法院可能不會支持購房者按照當前價格給予補償的請求。如果是因為開發商過錯,提出退房,則可以向法院提出按照當下價格補償。可以提出退房的開發商常見過錯有:開發商擅自變更規劃設計,商品房面積誤差超過3%,開發商遲延交樓,商品房發生質量問題等。
相關專家指出,購房者退房的情況多發生在與開發商簽訂《北京市商品房預售合同》之後,如果遇到以下七種情形,購房人有權依法解除合同(退房),並根據實際情況要求開發商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。
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