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與前兩年相比,今年上半年政府出臺的房地產宏觀調控政策,算得上相對平靜的一年,出臺的政策並不多,但中國房地產市場卻普遍地感受到房地產宏觀調控的威力——來自住房和城鄉建設部的最新數據表明,今年1月至5月,40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
調控組合拳威力顯現全國主要城市房價的普遍下跌,是近年來政府持續不斷采取宏觀調控政策的結果。特別是近兩年,政府改變房地產調控思路,從穩定房價和完善住房保障制度兩方面著手,取得了目前良好的效果。
尤其是2007年下半年以來,無論是央行連續六次加息,還是『提高第二套房貸首付比例』,或是《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》的出臺,這些房地產宏觀調控政策的出臺,給當時正處於非理性的中國樓市當頭澆了一瓢冷水——從去年11月份開始,全國一些主要城市樓市進入調整期,銷量出現大幅下降,次前一直上漲的房價得到有效的遏制。
從2007年3月18日起,5月19日、7月21日、8月22日、9月15日,12月21日,2007年央行已連續進行6次加息。在經過了6次加息後,房貸消費者開始面臨巨大的成本累積風險,特別是部分大戶型持有者;在銷售周期本來就長的情況下,為了盡快出售,其心理價位有所松動。
2007年8月13日,國務院公布了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(國發〔2007〕24號)的出臺,使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務職能,政府住宅調控思路在2007年發生了標志性的轉變,即加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,建立梯級住房保障體系,實行住房分類供應體制。
2007年9月27日,央行、銀監會聯合頒布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文),政策要求:對於貸款購買第二套房,首付不低於四成,利率為基准利率的1.1倍;不得發放加按揭、不指定用途貸款、循環貸;嚴格房地產開發貸款,項目資本金不達35%,不得發放貸款等。
這三個標志性的宏觀調控政策,對2008年中國房地產市場產生了深遠的影響,為樓市進入調整期提供了保證。提高第二套房首付比例和連續六次加息,讓房產投資客投資成本大增,不得不大舉撤離樓市;嚴格房地產開發貸款,銀根緊縮政策對資金完全依賴銀行貸款的開發商而言,無異於釜底抽薪;而『90平方米的中小戶型佔七成』政策的出臺,切實降低了住房總價,優化了住房供應結構;國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見,原建設部發文要求擴大廉租房政策的覆蓋面,全國所有城市建立了廉租住房制度。
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