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『中國按揭貸款的發放,至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。』近日,房地產高級經濟師章林曉對中國經濟時報記者表示。
他說,按國際慣例,銀行在審查貸款條件和資格時,最重視的並非是抵押品,而是貸款人的收入、現金流、還款能力和信用度等條件,這就是通常所說的第一還款來源。美國房貸市場之所以要區分正常按揭和次級按揭,也從一個側面說明了美國金融機構對貸款人信用的重視,相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。
章林曉對本報記者表示,雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件,但在實際操作中,許多商業銀行並沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察,他們最注重的還是抵押品、質押品與貸款額度是否相對稱。在按揭貸款辦理中,一旦將風險關口的把守由貸前轉到了貸後,對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視,那麼,從按揭貸款的角度來說,銀行也就成了『當鋪』。
章林曉指出,美國次按揭危機的爆發說明了銀行在設定房地產按揭時,忽視貸款人的收入和信用而側重於考慮抵押物的價值的做法並不可靠。不過,這種不可靠應該是在金融機構預料之中的,因為他們冒險的本意就在於賺取『風險貼水』。相比較而言,我國『當鋪特色』的按揭貸款在既賺不到『風險貼水』,又存在著不可控制的雙重系統風險的情況下,面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。
房價收入比嚴重失衡源自『賣地財政』『中國房價收入比之所以能夠煉成「世所罕見」的「地上懸河」,其中最核心的原因在於地方政府的「賣地財政」。』章林曉對本報記者指出,『賣地財政』的深層次背景主要有兩點:
一是分稅制實行後,我國財政收入分配格局與事權劃分格局形成『倒三角』與『正三角』的對應。即財政分配格局是倒三角,上面大、下面小,而事權分配格局是正三角,上面小、下面大。
二是地方官員『經濟人』自利行為,造成財政支出的盲目擴張和奢侈腐敗現象的發生。形象工程為何屢禁不止,反而越來越多?如同生產者爭取消費者一樣,官員在政治上也存在競爭,官員要晉昇,必須要做出政績獲得上級部門的注重,這種競爭往往會轉化為政府公共支出的擴張,甚至出現公共支出遠超過公共物品和服務實際需求的盲目擴張和奢侈浪費現象。更為嚴重的是出現地方政府與企業合謀對抗上級的財政博弈現象,這一方面極易導致官商勾結的腐敗現象,另一方面又將削弱上級財政對收入的可支配權,更為嚴重的是很可能給海外熱錢留下可乘之機。
『「賣地財政」從深層次上說,實際上是地方政府與中央政府在爭奪貨幣的發行權。』章林曉認為。
6月18日,國家統計局發布最新『國房景氣指數』顯示,房地產行業景氣度已連續6個月下跌。
潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)在不久前公開聲稱:房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的情況,下一步就將可能威脅到銀行。
6月13日,由中共中央、國務院各部門主要成員,以及各省區市主要負責人參與的一次高規格會議上,穩定房地產市場被國務院分管領導重點提出。會議明確提出?要進一步加強金融監管,促進資本市場健康發展,保持房地產市場穩定,切實防范金融風險。
那麼,房地產金融風險該如何防范呢?經濟學博士、中南財經政法大學新華金融學院房產研究室主任王凌雲對本報記者表示:第一,拓寬房地產公司的融資渠道,改變房地產公司對銀行的過度依賴;第二,加強對房地產開發和消費貸款的管理,包括貸款發放時對借款人的審查,以及貸款發放後對貸款的跟蹤審查;第三,加強對房地產價格大趨勢的預期和判斷?防范系統性風險;第四,建立個人信用信息庫。
王凌雲特別指出:信用信息庫的建立可以為銀行的借款人資格審查提供便利,而且可以根據個人的信用情況進行房地產消費貸款的分級管理,使信用記錄好的能夠享受利率折價,反之則需要承擔信用風險溢價。這是防范房地產金融風險的重要舉措。
王凌雲還說,正是由於完善的個人信用制度,香港盡管在東南亞金融危機中房價暴跌,但大部分借款人仍選擇繼續償還銀行貸款。
章林曉則認為,從狹義的角度看,防范房地產金融風險關鍵在於商業銀行發放貸款時要將『貸款人的收入水平和抵押品的價值』這兩者結合起來考慮。
他指出,防范房地產金融風險,商業銀行在發放貸款時關鍵要做到兩點:一是各商業銀行要嚴格落實銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》有關規定,在存貸差壓力下大打『房貸戰』之時,也要重視對貸款人『還款能力、信用程度』的考察,從根本上把住貸款人的道德和信用風險;二是在辦理以房地產作為抵押物的貸款時,對房地產價格的評估應該用能夠評估未來價格的收益還原法取代市場比較法。
『從廣義的角度講,防范房地產金融風險關鍵在於要爭取實現房價的軟著陸,或者在硬著陸的過程中,盡可能地減少損失。』章林曉說。
房價將會以何種方式回歸理性,是以軟著陸還是硬著陸的方式?章林曉認為:這一方面取決於商業銀行與央行、銀監會在信貸調控上能否實現良性互動,以及地方政府與中央政府在土地調控(住房結構調控)上能否實現良性互動,另一方面,也取決於稅收政策能否針對海內外投機性資金的大進大出及時出臺強有力的政策並貫徹執行到位。
『現在,商業銀行與央行、銀監會在信貸調控上,基本上做到了良性互動,阻止海內外投機性資金在樓市的大進大出,也正在加大力度而且收效明顯。現在,問題最大的是地方政府與中央政府在土地調控(住房結構調控)上能否實現良性互動。』
『防范房地產金融風險,必須消除「賣地財政」。』章林曉認為,從長遠角度考慮,要對財政收入分配格局與事權劃分格局重新進行明確,合理確定界限。當務之急,則是必須堅決遏制地方財政支出的盲目擴張所導致的大量顯性和隱性赤字,同時對地方財政收支(包括預算外收入)進行全方位的監控,地方財政支出必須按公眾需要的重要性排序來合理安排提供公共物品和公共服務。
『房地產泡沫破滅導致的金融風險已很難避免,現在我們要盡最大努力切斷房地產金融風險向社會風險的蔓延。防范房地產金融風險向社會風險蔓延的前提之一,是公共產品和公共服務的供給必須由公眾的需求引起,並按照公眾需求的重要性排序給予,這一點非常重要。』章林曉說。
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