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中國二、三線城市,或已成為地產商規避『調控寒冬』的理想陣地。
無錫市無疑是長三角地區一個值得關注的范本。在7月6日召開於無錫的中國房地產高峰論壇中,幾位國內地產『大佬』的發言裡,均提及了無錫市長談到的『幸福指數』。
『無錫市領導介紹了無錫的情況,按面積算,無錫只相當於北京的一個區,但去年GDP全國排名第9,和北京只差幾位,北京任何一個區都比不上無錫,但是無錫的房價卻很便宜。』北京市華遠集團總裁任志強表示。
北京國際城市發展研究院院長連玉明對本報記者介紹:『人均GDP接近10000美元的無錫,其平均房價剛剛突破5000元/平方米,北京的人均GDP是7000-8000美元,但是房價已經是15000多,可見無錫市人民的幸福指數有多高。』
需求不受宏調影響北京市銀信房地產有限公司董事長張民耕亦對本報表示,無錫去年的人均可支配的收入突破了20000元,按房價均價6000元計算,一套100平米的房子60萬,只是一個三口之家年收入的十倍。『北京、上海這類城市,購房潛力不如無錫這樣的二線城市。』
抑制一線城市地產發展,除了房價與購買力因素之外,自然還有土地的制約,大城市的現實情況顯而易見,可用的土地越來越少,逐步走向稀缺。
北京萬通地產股份有限公司董事長馮侖坦言,目前全國住宅均價8000元以上的城市,都有一股向下的拉力,人均GDP在4000美元左右的城市,其房價依舊在上漲,因為這些城市城市化進程相對較慢、他們有拆遷、改善居住和城鎮人口增長帶來的住房需求。
作為城市戰略專家的連玉明也對本報分析道:『世界的城市化進程的一個模式,首先是先積聚,然後輻射,先大城市,然後是中等城市,目前中國的城市化程度已經達到44%左右,在40%-60%之時,就進入由大城市輻射中等城市的周期之中。
為了觸摸中國城市化進程調整的脈搏,張民耕曾做了一次嘗試。
『前幾年我到山東,選擇了離海岸線200公裡以外,經濟相對落後的菏澤蓋房子,當時菏澤沒有小高層,沒有電梯住宅,住宅區內沒有園林和管理,我們帶去的是開發水准和北京旗鼓相當的產品,菏澤的需求一下子就迸發出來。』
張民耕分析,二三線城市對住房需求是極為實在的剛性需求,當地鄉鎮的農民和商人有錢以後都到縣城購房,而縣城人有錢以後就到地級市,地級市的富人前往省城發展。
『二、三線城市不僅有內在的需求,同時這個需求受宏觀調控影響較小,中型城市,比如無錫受宏觀調控的影響就不是很大。二、三級城市會成為住宅市場的堅實基地。』張民耕說。
一線或向二線倒流從商業地產發展來看,二三線城市發展依舊緩慢,根據仲量聯行的分析,目前中國的商業地產發展情況分為三個階段:其中合肥、南昌、昆明等城市商業地產處於休眠期;無錫、寧波、哈爾濱、濟南、長沙等城市商業地產處於導入期,而天津、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢和南京的商業地產處於成長期。
仲量聯行華東區總經理Eugene Tang認為,這些城市的商業地產蘊藏的潛力值得大型投資機構關注,部分二、三線城市的經濟增長速度甚至高於北京、上海等一線城市,潛在的消費能力驚人。
而對於城市選擇的標准,每個地產商都有其一套衡量指標。易居中國董事長周忻也透露,曾經到無錫的江陰市做地產調研時,發現其GDP和人均收入水平已經達到二線城市水平,但是這個城市商品房沒有存量,使大家十分吃驚。
在7月1日啟動的滬寧城際鐵路開工總動員儀式,又為長三角的發展前景注入新機,在2010年該線通車後,這個位於滬寧城際鐵路線沿線的中端城市,其前往南京或上海的時間只需要30分鍾左右。
張民耕告訴記者,長三角將會形成一個以上海為核心的城市帶,隨著高速公路和城際軌道的發展,城市沿線的中小城市會成為房價適宜,居住環境良好,人文環境優秀的宜居城市。這樣將使得兩類人會倒流:一類是大城市的退休人口,還有一類是工作在特大城市,居住在沿線的二、三級城市的上班『候鳥族』,目前『候鳥族』已經在上海和蘇州出現了。
『另外,這些二、三線城市的投資性的買房數量不會超過三分之一,而在北京、上海這些地方,二次購房和投資性的購房比例已經非常大,在我們現行的金融政策之下,二、三級城市金融支持的力度相對寬松,這些城市都成為各大房地產公司的主戰場,種種優勢表明,開發商今後會把開發的重點向二、三級城市轉移。』張民耕表示。
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