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只要把開發的房子建好並銷售出去,貸款就不會出問題。一般情況下開發貸款的周期是三年,還可以申請一定時間的延展期,在這期間開發商抵押給銀行的是土地而並沒有形成房屋,如果開發商在這期間資金鏈出現問題,銀行得到的只能是土地。
潘石屹不久前曾指出,今年上半年國內所有商業銀行,未曾向開發商發放過一筆開發貸款。而2006年和2007年,中國內地房地產企業進行了瘋狂地擴張拿地,使用的資金大部分是前期銀行下放的開發貸款,而現在面臨銀行收緊開發貸款,導致這些企業面臨著嚴重的資金壓力。潘石屹認為,對於這些急速擴張的企業來說,轉讓這些項目無疑是最好的選擇,但是目前他了解到,不少企業不願意割肉,而是采取拖欠土地出讓金的辦法,這樣很容易出現房地產行業的信用危機。
就目前形勢而言,房地產的頹勢可能會持續一段時間,而目前土地市場的形式也不是很樂觀。不久前,深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊,僅成交的一塊地價回落到了同區位2006年的水平。之後,深圳再次掛出的3幅地塊中,又流拍了兩塊,成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米,相當於同區位2005年的地價水平。隨後,上海8宗土地掛牌出讓中,成交了6宗,流拍兩宗,拍賣現場氣氛冷清;廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣,結果仍有4幅流拍,成交地價則出現大幅下滑20%-30%。
土地流拍及地價大幅下滑,會使銀行的開發貸款風險完全暴露出來,整體房貸風險也被放大。此前,開發貸款多為抵押貸款,大部分抵押物即為土地,現在土地市場的不景氣,導致了幾年前開發商抵押給銀行的土地正在貶值,而進一步影響到了銀行開發貸款的安全性。
相對而言,房屋抵押比土地抵押更具有安全性,可見此前銀行游說開發商打折促銷,以期快速回籠資金並非謠傳,只要開發商讓利的程度不低於銀行作價給開發商的70%,銀行就不會出現金融風險,而促銷降價得來的房款可以直接抵消開發商的開發貸款。
相關鏈接 上半年個人按揭同比降32%隨著樓市陰雲的不斷加重,銀行面臨的不僅是房地產商的開發貸款風險,而且正在喪失個人按揭這塊最為安全的貸款市場。記者從偉嘉安捷了解到,由於受去年六次加息累計效應影響,今年上半年房地產個貸金融市場交易量與去年同期相比出現較大的下降趨勢,降幅為32%,貸款客戶需求量也有所下降,降幅在10%左右。而且,據『我愛我家』副總裁胡景暉介紹,目前提前還貸的購房者已經接近了個人按揭總人數的30%。
這主要是由於六次加息後已經背負貸款『包袱』的房貸者們坐立不安,還款壓力加大後不得不省吃儉用,節源開流。另一方面,尚未買房的借款人猶豫徘徊在『貸款與不貸款』之間,觀望情緒較濃。例如在去年房價最高位買房的老業主比現在買房的新業主多付出了近10%的房款。如果房價繼續下跌,可能會出現現有房產的價格低於銀行的作價,也就是說,以前貸款100萬元的房子現在只值80萬元了,可能會出現個人按揭的風險。
同時,偉嘉安捷還認為,今年上半年中國股市一路狂跌,使得年全民炒股的『狂熱』局面已不復存在。以往股市全線飄紅、金融市場政策尚未如此嚴控時,不少有房產的借款人將房產抵押給銀行進而再將資金回流於股市,投機取巧變相拉動了個人住房消費信貸的增長。現在我國經濟進入調整周期,為了保持房地產市場的穩定,切實防范金融風險,央行千方百計地抑制價格總水平過快上漲,對於各層面的金融監管也實施了嚴格總控,所以不合法手續、不合途徑的貸款一律查處、不予批准使得投資投機渠道被『封堵』,從某種意義上來說也抑制了房地產個貸金融市場交易的增長。
為此,不少銀行紛紛主打或推出適用於還款的省錢房貸產品,來延長購房者的還款周期,比如,深發展的『固定利率氣球貸』、光大的『天天省』、招行的『房貸消費』、中信銀行的『個貸分段還款法』等等。這些產品都是為了迎合房貸消費者的口味,順應當前房地產個貸金融市場變化而衍生出來的新型房貸產品,足可見各商業銀行為了搶奪個人房貸市場這塊『寶地』的良苦用心。
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