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從最開始的全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生拋出『開發商綁架了銀行』,到不久前,華遠地產董事長任志強放出的狠話『要死銀行比開發商先死』,再到上周,SOHO中國董事長潘石屹的『要警惕房地產行業發生信用危機』等一系列『威脅』銀行的言論,無不讓世人覺得銀行懼怕讓開發商崩盤。但是不久前有業內人士爆料——
房價打折底線7折安家世行總經理楊大勇指出,銀行之所以得出房價下跌30%也扛得住的結論,主要由於銀行在給開發商的抵押貸款時,並不是按照開發商銷售的價格評估,而是根據銀行自身的評估體系給出的價格,一般情況下是房屋售價的70%,這也就意味著開發商在房屋預售前就已經可以從銀行拿到項目70%的抵押貸款。因此,只要辦理銀行抵押的項目,房價不低於目前銷售價格的70%,開發商就不會變成負資產,而其所開發的項目也不會變成爛尾項目。
記者了解到,目前北京市預售的商品房中有半數左右已經抵押給銀行,還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款。這種『借雞生蛋』的現象一直在房地產市場普遍存在。一位開發商表示:『一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款,二來一直以來房地產是賣方市場,即使是抵押房也不愁賣,加上政策又允許,因此這一現象纔比較普遍。』
不久前,鏈家地產對北京在售的100個商品房項目做了打折促銷情況的電話調查顯示,打折項目為66個,佔有效調查項目的79.5%。
在66個打折項目中,所有項目都是一次性付款纔能享受較低折扣。其中,9.8-9.9折的項目最多,佔有效調查項目的一半以上。另外,有6個項目的促銷方式是送1年物業費或每平方米優惠30-400元、送車位等,折合成房款,相當於全款的9.8-9.9折。
調查顯示,無折扣項目僅佔有效調查項目的兩成。據了解,這些項目半數集中在CBD、亞運村區域,其中1/3是現房,且存量不多,屬尾房銷售,開發商並不急於出售。
盡管隨著樓市危機的不斷綿延,開發商的折扣力度不斷加大,北京樓市甚者出現了8折的低價現象,但是根據銀行的上述測算,目前的打折力度還沒有達到開發商的底線。
對於銀行這樣的論斷,開發商的反應也不一致,凱德置地(中國)投資有限公司副總裁廖茸桐表示,理論上可以說銀行這樣的推斷是正確的。而且他進一步指出,相對而言,中國銀行在房地產行業出現金融風險的幾率要小於國外,主要是由於銀行要求開發商在項目上的自有資金率要達到35%,而且在房屋銷售中購買者還要承擔30%的首付。而天洋置業總裁助理趙軍,卻認為銀行這樣的論斷會加速房價的下跌。
銀行風險主要來自開發貸事實上,目前容易出現的房地產商的開發貸款,也是銀行的主要風險。開發貸款主要是指開發商在拿到土地後,會向銀行申請開發貸款,一般情況下銀行會根據開發商的信用和項目未來的市場預測,向開發商下發開發貸款,按照有關規定開發商在這個環節中要擁有35%的自有資金,而銀行將要提供65%的貸款。
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