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所謂『禍不單行,福無雙至』,對於在資金與房子間痛苦掙紮的大部分開發商來說,當面對『北京將建立和推行預售資金監管制度,政府全程監管開發商預售資金使用情況,初步計劃納入第三方中介對預售款進行監督』這樣一條新消息時,無疑都要『抓狂』了。
消息是北京市建委副主任苗樂如透露的,他表示,初步擬將開發商的預銷售房款存入銀行指定賬戶,並由第三方中介機構對開發商的預售款進行監管。同時,建委將嚴格選擇監管機構,明確其承擔連帶責任,形成對開發企業的引導和約束。
事實上,對商品房預售款進行監控有利於防范預售商品房『爛尾』的風險,保證預售款在項目竣工之前,只能用於購買項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費,做到專款專用。
但業內人士指出,這會使一些開發商的資金鏈更加緊張。因為預售房款所帶來的現金流對開發商非常重要,再加上目前冷淡的市場形勢,如果出臺這樣的監管政策,很多開發商將會更加『難受』。
事實上,住房與城鄉建設部統計數據顯示,目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分達90%以上,而預售已經成為房地產開發融資的重要手段。中國人民銀行此前發布的一份中國房地產金融報告中指出,房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上,但第一大資金來源為『定金和預收款』,佔房地產開發投資資金來源的43.1%。
資料顯示,3年前,央行就曾提議要取消預售制度,改為現房銷售,令房地產業界一片慌亂,此次北京擬出臺的政策,無疑將讓一些開發商加速死亡:『很多房地產企業不僅僅是將預售款用於後期建設,而是拿來購買新的土地和項目,達到快速滾動開發。』
中央此前已有政策強調,開發項目需要在結構封頂(部分高層可以在主體結構完成2/3)後纔可以進行預售。但實際情況是,大量的開發項目建成一半,甚至出地面後就開始預售,而過早預售的主要原因之一就是開發商對預售款需求強烈。
廣州3年前便實行了預售資金監管的措施。在實踐層面,北京市也已經對預售資金的監管采取了一些措施,但並沒有設定明確的制度,只要是各商業銀行自行監管,開發商制定計劃,銀行按照計劃進行調配。
『在借鑒了廣州的經驗之後,北京市推出的預售資金監管政策會更完善,如果施行的好,不排除全國推廣的可能。』一位接近住房和城鄉建設部的人士表示。
銀根緊縮,貸款艱難,民間利率高,市場景氣回落,若再加上預售款的監管制度,看起來一些開發商們要多多保重了。
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