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滬上房價將大跌還是小幅調整?目前激戰正酣的多空之辯,不僅在業內,普通老百姓也參與其中並發表意見。就像時下歐錦賽一樣,足球解說員對賽事預測多少帶有情感色彩。那麼,對於望而生畏的房價,人們宣泄無奈更是不足為奇的。
話要說回來,理性是和感性相對的。如果房價真的大跌了,我們將面臨什麼樣的局面?因為房地產資產已經佔到家庭總資產的60%以上,如果房價下跌30%、50%,甚至像股票那樣深不見底,那麼80%擁有房產的家庭財產大量蒸發,這將是一個全輸的局面。
時下股民損失慘重自不待言,樓市大跌後的香港地區、日本市民曾經的遭遇我們沒有感受過。現在中國內地家庭負債率直線上昇,債務主體就是以房貸為主的個人信貸。一旦大批房子資不抵債被拍賣,銀行不良資產泛濫還將影響廣大儲戶的利益。可以說,希望房價暴跌的人中,除了少數手中無房產者,屆時也不可能幸免。
筆者為什麼對房價大跌不敢苟同?是因為目前中國經濟發展的基本格局沒有變。房價走勢和消費者可支配收入、CPI(居民消費物價指數)乃至GDP(國內生產總值)密切相關。統計顯示,中國城鎮職工的平均貨幣工資在1980年、1992年和2004年的月工資分別為63.5元、226元和1335元,大致是每12年職工貨幣工資增加5倍。目前除了CPI快速上漲外,其他都在正常運行,這不足以撼動樓市的根基。
人們的怨氣是因為房價超出了相當多家庭的承受能力。然而網上房地產顯示,一手房成交量和新增量大致平衡。那麼買房者是誰?目前流動性過剩並未根本改變,智者曰:兩弊相衡取其輕,股市不能投,存銀行是負利率,於是有實力的家庭還是去買房子,這是基本的事實。而對於低收入家庭,保障性住房受益面在擴大。
樓市調整已成定局,甚至會是相當長的時間。不排除個別樓盤為快速回籠資金大幅降價出貨的可能,但整體大幅波動不會出現。從經濟理論來講,房價是用來支配房地產市場資源的工具。像上海這樣的國際大都市,對人口流入有一定的門檻。如果房價跌到先下手者抄底,一批人重新淪為無房者,會是怎樣的局面?讓我們少一點浮躁,多一點理性,來看待這一輪行情調整。(來源:房地產時報作者梁志超)
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