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2008年北京樓市並沒有年初時大家所預測的那樣,繼續走高。受到宏觀調控、銀根緊縮等的影響,樓市在即將過去半年後,仍然沒有太大起色,與去年相比觀望氣氛更加濃郁。不少購房人放棄了近期購房打算。這使得樓市交易量大幅下降。出於回款的需要和銷售壓力,不少項目終於放低了姿態,不再死守高價,打折促銷成為當下樓市銷售的催化劑。對於購房者來說一般的打折促銷已經不能勾起購房欲望,購房人日益期待樓市價格的走低。
住宅銷售下降據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,6月份至今(6月22日),住宅期房共簽約5595套,日均簽約僅254套。去年同期,住宅期房簽約達到了8707套,日均簽約約396套。按照這個數據比較,今年6月1日至6月22日,比去年同期總的住宅期房簽約下降了35.7%。
期房市場下降明顯,現房市場也不例外。今年6月1日-22日,住宅現房簽約927套,日均簽約42套,而去年6月份,住宅現房簽約1254套,日均簽約57套,也就是說,今年的現房銷售比去年同期下降了26%。
不過,盡管6月住宅銷售較之去年有了大幅下降,但是與剛剛過去的5月份相比,銷售還是有所提昇。據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,5月1日至22日,住宅期房銷售僅4806套,6月份比5月份同期增長了16.4%。
事實上,今年的銷售與去年比各個月份都有下降。據亞豪機構統計數據顯示,5月全市期房商品住宅日均簽約216套,同比去年5月日均308套簽約量仍下降了35%。雖然環比4月,期房、現房成交量均有一定幅度的回昇,但仍未達到去年同期水平。
中大恆基不動產營銷總經理趙晨明認為,2007年央行6次加息加重了貸款購房者的負擔,自今年1月份起,購房者的月供款都有了不同程度的增加,少則幾百元,多則上千元,這使購房人購房意願走低。
新增供應量增加與遲滯的銷售不同,京城樓市的供應量卻是在不斷增加。不少項目在一段時間的觀望後,還是陸續推出市場。並且,樓市還出現了供大於求的現象。
根據21世紀不動產等機構的研究,4月北京新建商品住宅簽約面積74.8萬平方米,與3月份相比簽約套數減少1692套,減少了21.9%,而同期供應面積為99.5萬平方米,商品住宅供應量超出需求量24.7萬平方米,這是今年以來首次出現供大於求的現象。
亞豪地產機構副總經理王英男認為,從供給層面看,自2001年開始房地產投資的高速增長在今年無法改變,特別是前三年很多公司加速了土地儲備,導致供應量大大的增加。市場供應很難因需求突然變化而急剎車,使得樓市連續兩個月出現了供大於求。
據中大恆基不動產研究中心統計,截至6月20日,6月份京城樓市共有25個項目陸續推出新房源,新增供應套數為6206套,新增供應面積735654平方米。新增供應套數環比增加9.90%。其中普通住宅供應量佔絕對主體,有16個項目共計3511套,面積392489平方米。
實際上,近兩年來京城的成交總量在持續下降,但是去年下降原因主要是供應不足,而今年需求觀望所佔因素更大。這也是為什麼今年1?5月新獲銷售證的樓盤數量比去年同期甚至略有增加,但很多項目的銷售速度卻不理想的原因。
促銷手段形形色色面對目前銷售不暢的局面,開發商紛紛出招應對。這其中最常用的就是以各種方法促銷。據記者了解,當前在售的房子基本上都有折扣。同時,新開盤項目均價下降。6月前兩周的市場開盤均價為14286元/平方米,環比5月同期下降了8.49%。
開發商們的促銷手段也多種多樣。首先是最直接的打折。比如,日前,北京華僑城於6月21日舉行新品推介會,當天到場客戶均可以獲得三期產品『貴賓置業卡』一張,憑此卡購買三期A2-4樓可享受9.8折優惠。據記者了解,超過80%的京城在售項目都有大小不等的折扣,並且一次性付款,可以拿到較大折扣。
推出特價房,也是開發商打開銷售渠道的另一手段。從近期的市場表現看,『特價房』的折扣普遍都在9折以下,甚至已經有低於8折的項目。比如遠洋一方推出少量特價房,8.5折起。珠江奧古斯塔城邦推出毛坯房特價,金都杭城推出10套左右特價房,金地格林小鎮6推出10套特價房等。
團購也重新回到樓市中來。事實上,團購風2002年便在北京樓市刮起,於2005年達到高峰。但自2007年房價迅速上漲後,團購便在市場上銷聲匿跡,房子好賣,開發商不買賬。今年以來,房子銷售銳減,這使得團購重新成了銷售的手段。近期,包括亦莊北岸、東亞上北中心、東亞三環中心、遠洋一方、遠洋萬和城等紛紛組織團購。在團購中,消費者能拿到9.8折到8.3折不等的優惠。另外,還有包括買房送車、送物業費等。
趙晨明認為,由於今年以來樓市一直處於慢熱狀態,市場成交整體看來並不理想,對開發商早已繃緊的資金鏈來說無疑是雪上加霜,應對這一狀況開發商采取各種讓利促銷手段搶佔市場。
土地公開交易冷清受到市場冷清的影響,北京市市場上土地公開交易也頗不理想。交易地塊數量很少。
據北京市土地整理和儲備中心的數據顯示,5月份僅有6塊土地公開交易, 6月份則更是少得可憐。截止到6月25日,僅有兩塊土地上市交易。一塊是平谷區紫貴莊園商住小區項目用地,規劃建築面積12.3萬平方米。該地塊起始價為13102萬元,結果以13252萬元被北京莊子天運房地產開發有限公司競得。另一塊是朝陽區平房鄉黃渠村公共設施(商業金融、文化娛樂)項目用地,以起始價11967萬元被北京亞寶世紀置業有限公司競得。
在目前土地儲備中心的公示數據上,正在交易的土地僅有5塊,除了兩塊限價地外,只有一塊是居住性質用地,即北京市海淀區西北旺新村三期(南)居住項目,采用掛牌的方式推出,自5月19日開始競價至今仍然無人問津。
看好後市部分房企開始拿地
月兒彎彎照九州,幾家歡喜幾家愁。有開發商看著自己當年高價拿回來的土地整日裡唉聲嘆氣,也有開發商看著現在的市場價格口水直流,大肆買地。
近日,中糧地產以25.9億元拿下北京順義三幅地塊,其中一幅住宅用地以4倍於底價成交,萬科、復地、華業、SOHO中國等房地產企業近期也悄然增加了自己公司的項目儲備。
部分企業悄然拿地5月19日,中糧地產全資子公司中糧地產(北京)有限公司通過現場競價方式,競得北京市順義區後沙峪鎮吉祥莊村A-10、C-03、C-06地塊項目的土地使用權。順義地塊自5月5日掛牌至競標截止,有近百家開發商購買標書,其中,中糧、萬通、融創、金地、綠地、富力等十多家開發商先後競價,經過最後一天的激烈競爭,其中一塊住宅用地,以高出底價近4倍價格成交,轉讓價格為12.8億元。
5月底,潘石屹宣布,SOHO中國已斥資55億元收購東二環的凱恆中心。
5月30日,華業地產通過控股子公司大連晟鼎房地產公司競得大連市沙河口區2號地塊規劃總建築面積為11萬平方米項目的土地使用權,成交價格為3.826億元。
總部設在上海的香港聯交所上市公司復地(集團)股份有限公司6月18日宣布,集團以掛牌方式獲得位於四川成都高新技術產業開發區的一塊商業用地,成交價為1.53億元。據悉,這一項目總建築面積不少於20萬平方米。
6月5日,萬科發布5月份銷售及近期新增項目情況簡報。簡報透露,4月份以來,公司新增項目7個,分別位於天津、合肥、深圳、寧波、東莞等地,公司獲取的規劃中項目建築面積合計約168.39萬平方米。
在整體調整的大市道中,部分房企正在悄然拿地。
土地成交有所回昇有市場人士對記者表示,從萬科等部分企業的數據來看,進入5月後,拿地情況開始有所活躍。從萬科去年年報及今年一季報的數據可知,2007年年報數據顯示,該公司全年獲取的規劃中項目建築面積合計為1142萬平方米,按萬科權益計算的建築面積約為934萬平方米,平均水平為77.83萬平方米/月。2008年一季報披露,公司報告期內獲取的規劃中項目建築面積合計為117.3萬平方米,其中按萬科權益比例計算的建築面積約為65.1萬平方米。也就是說,5月份新增項目的權益建築面積相當於去年平均水平的1.59倍,甚至比一季度新增項目的權益建築面積多出58.39萬平方米,出現了明顯提昇。
結合北京市的土地成交情況來看,5月份土地交易數據也有所回昇。2008年北京市土地市場交易量在1月份出現井噴之後,近幾個月成交量一落千丈。據北京市土地整理儲備中心的數據統計,4月份北京土地成交共計7宗,成交面積60.5萬平方米,規劃建築面積達69.7萬平方米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗,規劃建築面積52.3萬平方米,成交總價16.5億元。同比2007年4月,住宅用地成交宗數下降了83.3%,土地成交面積下降了41.1%,成交土地規劃建築面積下降了35.2%。
進入5月後,據北京市土地整理儲備中心數據統計,5月份,北京共成交8宗土地,規劃建築面積101萬平方米,平均樓面價為3794元/平方米,其中住宅及含住宅性質用地成交5宗,規劃建築面積81萬平方米。與4月相比,成交地塊總數增長了14%,規劃建築面積增長了45%,不過樓面價則比今年前4個月的3921元/平方米小幅下降3.2%。在住宅及含住宅用地的成交量方面,5月份的住宅用地成交面積和規劃建築面積環比分別增長49%和54%,樓面價則增長36%。
看多論開始抬頭 敢現在拿地,其中意味如何呢?潘石屹對未來房價漲跌問題則表示,作為個人來說,對未來一段時間房地產價格的漲跌情況的確沒有明確的看法。因為影響房價漲和跌的因素非常多,而且這些因素的力量都是非常強大的,這種在看漲的力量和看跌的力量相互作用下,未來的房價到底如何,很難做出確切的判斷。
老潘隨後補充道:『我常常在想,我們所了解的東西就像井底之蛙,只看到市場中的一部分,更大市場的力量都在我們視線之外。的確,未來中國的房地產市場有跌的可能性,但我們看到更強大的力量可能會促成它暴漲。原因就是通貨膨脹率、CPI及PPI的指數都非常高。』
還有市場人士對記者表示,近期原材料價格上漲得也比較厲害,有數據顯示,從2008年1月1日開始到現在為止,勞動力的成本按工種不同分別上漲了100%至200%,鋼材的價格上漲70%,混凝土價格上漲30%,這使房地產整個行業面臨巨大壓力。多家房地產已經為此專門進行過研討,商議對策。在直接成本的推動下,新開發項目的價格空間很難有太大的下調空間,除非新項目的土地成本非常低廉,但這種土地成本很低的項目在市場上不會太多。
從現在的整體情況看,樓市進一步下跌的可能性不大,一些企業開始拿地為未來生意做准備是完全正常的。
同時也有不少企業對後市還保持猶豫態度,富力、綠地等多家房地產企業的負責人近期多表示,公司目前還是以消化存量土地為主,不大可能大幅增加土地儲備。
上半年北京二手房交易漲幅創歷年新低北京房產市場在經歷了前幾年的連續上漲以後,自2007年底開始傳出『拐點論』『房價見底』等言論,使持續過熱的房產市場有了降溫之勢。 2008年上半年,作為奧運前的重要時期,房產市場供需以及價量情況更被認為將會直接影響奧運後房產市場的走勢。對於以剛性需求為主體的二手房市場而言,半年來的價量走勢具體如何呢?據『鏈家地產』統計,今年上半年二手房交易量漲幅為歷年新低,價格也趨於平穩。
交易量漲幅創新低據『鏈家地產』統計數據分析,2008年1-5月二手房成交量為32921套,相比去年同期上漲2.9%,預計整個上半年成交量可達40099套,相比去年同期的39573套,上漲幅度僅為1.3%,為歷年同期成交量漲幅新低。
『鏈家地產』副總金育松認為,半年內二手房客戶需求量並未出現下降,相反還在穩步增長,只是二手房成交周期有所延長,這說明在整體房產市場需求觀望、成交大幅下降的情況下,二手房市場也難以為繼,需求出現一定程度的觀望,很難再現往年大幅上漲的盛況。但基於其剛性需求佔主體的特性,也不會出現諸如商品房市場那樣成交量大幅下降的情況。
價格漲幅趨於平緩據『鏈家地產』統計數據分析,2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平方米,相比去年上半年的8428元/平方米,漲幅為13.8%;也就是說2008年二手房價同比漲幅金育松(金育松博客,金育松新聞,金育松說吧)3.8%;也就是說2008年二手房價同比漲幅相比去年回落20%左右(2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平米,漲幅高達32.3%)。
今年上半年二手房價基本處於停滯狀態(2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平方米漲幅僅為1.9%),與2007年上半年相比真正的漲幅實質都出現在去年下半年,這固然有整個市場大環境影響買賣雙方對房價心理預期走低的原因,但本質上還是近幾年房價上漲過快後的漲幅理性回落。
2008年上半年二手房市場價量增速都大大放緩,這說明在經過前幾年的過快上漲後,供需心理都已逐漸趨於理性;但與此同時,從二手房市場的流通率來看,由於國家宏觀調控政策和房產市場增長過快因素的影響,相當一部分需求還未得到釋放,成交量進一步上漲仍將是未來的主流趨勢。
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