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隨著房地產市場的調整,風雲變幻的土地市場上不再是開發商一家獨大,個人拿地異軍突起。
6月11日,浙江省三門縣國土資源局以拍賣方式出讓一宗國有土地使用權,起拍價為210萬元,經過30多輪競價,最終被一馬姓男子以490萬元的價格競得。
這只是近來眾多個人拿地事件中的一個。與2007年同期的喧囂相比,今年的土地市場沈寂了許多,不再有『地王』吸引大眾的眼球,取而代之的是個人拿地的逆市而上。
然而,個人拿地是否合理?諸多事件的出現,究竟是土地市場新力量的生成,還是另有隱情存在?
『非主流』拿地今年4月,重慶最大宗個人購地項目規劃正式向市發改委申請立項。重慶某大型醫院副教授個人出資202萬元,拿下了位於渝北區古路鎮草坪村的一塊面積5畝多的土地。
無獨有偶,3月19日,武漢市年內首度土地出讓,核心地塊花落個人,一位名叫劉桂華的中年女子最終以5010萬元,成為漢江區天門墩路4.4畝土地的最後買家。
中國人民大學土地管理系教授鄭華說:『我國的法律規定了無論企業還是個人,都有拿地的資質,所以在法律程序上是沒有問題的。』
而鄭華的依據正是國土資源部39號令。2007年9月28日,國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令)。
39號令中明確規定:中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織,除法律、法規另有規定外,均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
與此前的舊法規相比,該規定增加了不得對競買人設定限制條件這一條款。
盡管國家政策沒有明令禁止個人拿地,但在全國各地,個人拿地因為『罕見』,所以一直頗受側目。
『城市之間的政策有差異,我所在的南京允許個人拿地,但附近的上海就不允許。』南京個人合作建房發起人邵角說。
邵角認為,政策風險不能不考慮,現在政策解釋上有模糊性,從長遠看,國家對個人拿地這種非主流的土地出讓方式的法律監管肯定會越來越規范,小產權房的叫停就是前車之鑒。
然而,種種跡象表明,個人拿地已逐漸開始成為土地市場的一股新力量。
對此,鄭華預測,個人拿地對目前的土地出讓制度會產生一定的影響。『土地的受讓主體變得多元化了,但這種新生現象的走向目前不好判斷,需要進一步觀察。』
鄭華還表示,盡管少數地塊因地段、面積等因素價錢偏低,但仍不是個人能負擔得了的。『在目前市場遇冷的狀況下,政府對大地塊分割為個人拿地提供了一些機會。』
背後隱現公司行為『大多數個人拿地的背後都存在著企業行為,並且最終以企業形式出現在市場上。』住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林說,個人拿地其實與企業行為密切相關。
以往的事例似乎印證了這一說法。
早在2007年11月,北京市豐臺區成壽寺南方莊71號商業綜合樓項目用地經過114輪競價,最終由一位名叫李世東的神秘男子以7010萬元競得。這是北京首例以個人名義競得的地塊。
但據知情人士透露,李世東之所以個人拿地,是因為其背後代表是某開發公司。
而重慶出現個人拿地的地塊,其容積率為2。據重慶業內人士測算,在質量過關的前提下,其開發成本仍需要近千萬元的開發資金,以一己之力很難完成,似乎也要引入公司行為。
顯然,資金問題已經制約著個人拿地,而後續開發問題則更是瓶頸。
經歷過個人合作建房諸多考驗的邵角認為,受限於資金和開發雙重問題,個人拿地只不過停留在『拿地』這一動作上。『個人根本無法完成建房的全部流程,買地雖然不需要資質,但搞開發卻需要較高的准入門檻。』
浙江省三門縣國土資源局工作人員楊文晉也證實了這一點。據其透露,此次拿地的馬姓男子背後另有幾個合伙人共同出資。而在競得這塊地後,幾位合伙人會成立公司來完成後續工作。
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