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這種現象產生源於2006年,當時出臺『國六條』明確規定,從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。但考慮到中低收入群眾的住房需求,對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
由於『自住』難以定義,大部分銀行將這一概念統一為第一套房。『你只要是第一次買房,就能做到2成首付,貸款年限可以做到30年。』一位售樓先生這樣告訴記者。
2007年9月27日,央行公布了『對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍』的通知。但對第一套房依然實行原貸款政策。
這使得市場上出現了部分房源可以享受2成首付、低利率,而部分房源的首付必須達到4成的現象。
房價回落心理線:20%?雖然目前所佔比重並不大,但隨著時間推移,小戶型將不再是小部分現象。2006年5月,國家9部委聯合發布《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,明確規定『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。』(簡稱90/70政策)意見公布之後,上海土地市場所出讓的住宅土地中,除個別地塊外,絕大部分土地90平方米以下戶型的比例要求都達到了70%以上,部分甚至達到80%。
同時,一些新批規劃項目也要求執行90/70戶型限制。由於該政策的實施,上海90平方米以下房型的房源正變得越來越普遍。
隨著這批房源的上市,今年開始上海大部分樓盤中都會有相當數量的小戶型房源。一些樓盤已經開始將小戶型作為最大賣點。一旦小戶型比例逐漸達到70%的要求,上海將出現小戶型房源佔絕大部分比例的現象,而這部分房源中很多都能實現2成首付。
記者另外了解到,除新房之外,二手房的貸款同樣遵循第一套房且面積不超過90平方米最高可以貸款8成的規定。在首付只有2成的情況下,對於這部分房源來說,一旦房價出現下調,20%的調整幅度就將成為購房者決定是否還貸的心理底線,而不是通常認為的30%。
而目前的上海樓市,觀望情緒正濃,二手市場上,成交量萎縮的情況明顯,而部分樓盤已經出現了房價下調的現象。這種情形正逐漸向一手市場蔓延。
銀行:暫無控制必要工商銀行上海分行消費信貸業務部總經理王洪海表示,由於符合政策規定,銀行不會對這部分貸款特別限制。但銀行會根據樓盤和貸款對象的不同進行相應評估。
以二手房為例,銀行會委托評估公司進行評估,也就是說100萬元成交的房子,可能評估價格僅90萬元,貸款成數雖達到8成,但實際首付近30萬元。
在一手樓盤方面,銀行則根據樓盤情況作出判斷,部分樓盤可以給出8成貸款,部分則會相對偏低。
王洪海表示,對於銀行來說,個人房貸還是一項優質資產,不良率一直維持在1%以下。即使在2005年上海房價出現比較明顯的下降幅度,銀行貸款不良率也沒有出現顯著波動。因此銀行暫時不會調整貸款成數。
事實上上海大部分銀行都未感受到上海可能出現的貸款風險。除高成數貸款之外,有銀行推出的房貸利率甚至低於最優惠貸款利率。
有媒體透露,在房價下跌最明顯的深圳,部分銀行已經調整了其按揭貸款政策。光大銀行的文件中將『調整深圳分行的房屋按揭貸款政策』作為單獨內容,以示與其他地區區別。該行規定,深圳地區借款人購買首套自住住房的,不能享受90平方米以下首付2成的優待,不論面積是否在90平方米以下,其貸款額度最高不得超過7成。
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