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中原地產有關負責人指出,目前的『限外』政策並沒有采取『一刀切』的做法,而是鼓勵外資在國內成立實體公司,在國內政策的管理和監控下,促進國內房地產市場的發展。從『限外』對各種外資流入方式的政策規定來看,政府『限制外資投機、規范產業投資』的政策意圖十分明顯,因此,純粹資本操作進行投機的行為受到嚴格限制,而進入國內真正從事房地產投資開發的行為得到規范。
該負責人分析,在『限外』政策陸續出臺後,外資進入中國房地產市場熱情依然不減主要有以下幾個原因:人民幣昇值步伐不減、美國次級債危機引發美國經濟出現倒退跡象;2007年底以來,部分城市房價出現回調;2007年快速擴張的國內開發商資金鏈出現緊張,融資需求較大。
一方面是外資有繼續進入的衝動,另一方面是效果一般的現行政策,在這種情況下,政府可能將醞釀進一步的『限外』政策。鑒於目前『限外』政策對個人買家影響較大,未來的政策將主要針對機構投資者。在需求方面,可能征收的物業稅將增加外資持有國內物業的成本;在供應方面,外資開發商在拿地開發方面將會受到更多限制,例如只能用人民幣支付土地保證金等。
現行『限外』政策難限投資機構研究顯示,自2006年以來出臺的一系列『限外』政策,對在內地買樓的外籍人士影響顯著,但對於以直接購買物業、直接投資開發、入股或與國內房地產企業合作、購買國內企業海外上市公司股份、國內商業地產REITs融資等方式進入內地房地產市場的機構投資者來說,其整體影響卻不是非常明顯。
2006年以來的『限外』政策規定,外資個人在國內學習和工作超過1年纔可以購買一套自住商品房,購房采用實名制登記。不滿1年或者購買非住宅用房都被明令禁止。另外,政策還從權屬登記和購房資金結匯兩大關鍵操作環節進行管理,保證了政策對外資購房監管的全面性和可靠性,規定相關購房資金在結匯時,還需通過指定銀行審批是否符合政策規定。
中原地產研究報告顯示,雖然『限外』政策沒有給外籍人士在國內買房造成實質性的阻礙,但由於增加了審批和結匯等方面的手續,也令很大一部分個人買家因為提供不了相關證明不能購房或怕麻煩而不願購房。根據中原地產的監測,由於『限外』令的出臺,北京、上海和深圳2006年下半年外資購房比例都出現了50%的降幅度,限外政策對個人影響顯著。
對於外資機構資金來說,目前實施的『限外』令,因其進入國內房地產市場的方式不同而影響不一,但整體影響仍然不算太大。
據悉,目前的『限外』政策對已在內地注冊的外資房地產公司來說影響有限;對尚未在中國成立公司的外資而言,備案制度將大幅延長其注冊審批時間,同時由於無法進行外資借貸可能不得不提高公司注冊資本。另一方面,『限外』政策基本杜絕了外資在國內直接購房,又令其投資利潤率有所下降,時間成本增大,很難通過快進快出獲得大筆收益,因此目前外資在上海、北京等大城市直接購買物業步伐日趨放緩,而直接進行房地產開發的速度卻有所加快。
研究顯示,『限外』政策對外資與國內企業入股合作影響有限,在目前國內發展商普遍銀根緊張的情況下,內外資合作異常頻繁。但『限外』政策對國內房企進行海外上市融資增加了審批程序,延長了其上市的時間;同時首次IPO籌集的資金匯回內地也需要較長的審批時間,在香港資本市場上以發債或發行可轉換債券等方式獲得的資金,也不能以股東借貸的形式匯回內地。目前計劃在香港上市的大批國內房地產企業遲遲未能上市成功。另一方面,由於政策規定外商投資國內房地產必須在境內成立實體公司,境外機構只能購置自住用房,然而目前境內企業發行REITs,必須通過一家境外公司收購內地的物業,通過境外公司的運作,將境內物業資產打包上市。『限外』政策的出臺意味著類似的收購無法進行,除非項目在開發之初即以外資的名義進行開發。
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