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年初,本版報道了本市和平區人民法院受理的『物權第一案』,即小區業主委員會起訴開發商,要求立即將出口堵塞並私搭違章用於出租的地下車庫恢復原狀的糾紛,近日作出判決,被告開發商被判於判決生效之日起15日內,將地下人防工程東側出口通道內搭建的房屋予以拆除,恢復出口通道的原狀,保障正常通行,並負擔所需費用,涉案的兩個第三人負有協助、配合的義務。
案件回放原告天津市和平區某小區業主委員會起訴:小區1號樓地下車庫依法應當由小區業主共有,但被告某房地產開發商無視有關規定,擅自將車庫出口堵塞,並私搭了大量違章建築用於出租,其間,原告為此與被告多次交涉,要求拆除違章建築,但至今被告仍未采取措施予以拆除,使得地下車庫的上下通道無法正常使用。原告認為,被告的行為侵犯了原告的合法權益,並給小區造成了嚴重的火災隱患。故請求法院判令被告立即將地下車庫恢復原狀,使原告安全、正常的使用權得以保障;被告承擔全部訴訟費用。
但是被告代理人稱,該車庫並不計入公攤面積,被告方享有車庫的所有權,車庫最初設計為兩個出口,後變更設計改為一個出口,這一變更有人防部門批准,並非違章建築,並且,該小區建成時即如此,並不是後來增建的,原設計車庫出口處的房屋所有權為被告,對外出租的收益也應歸被告。
當初,為了這第一案,和平法院還舉辦了『《物權法》審判實務論壇』,請南開大學、天津師范大學的眾多知名學者和法官進行『對話』,共商『物權第一案』。
審理結果經過兩次公開開庭審理,日前已作出判決。
庭審期間,原告小區業主委員會與被告開發商就出口被堵塞的地下車庫是否應該恢復原狀展開激烈辯論。
在第二次庭審中,法庭追加了兩個第三人:被授權對地下室進行管理的一家實業有限公司和現正租賃使用地下室的一家數碼印刷有限公司。
法庭上,被告開發商和第三人共同委托的代理人請求法院駁回原告訴請,理由是地下室建築為人民防空工程,防空工程的建築面積未計入公攤面積,而地下室建築變更設計是經主管部門批准的,並非原告所稱的違章建築。依據《人民防空法》的規定,被告方對人防工程有使用、收益、管理的權利。2004年3月,被告授權第三人實業有限公司管理,2005年9月,兩個第三人簽訂租賃協議,由數碼印刷有限公司租賃使用,合理合法。針對自己的主張,被告舉出相關證據。
就被告及第三人的主張,原告提出,地下建築在1999年封堵之前就作為車庫使用,而當初買房時的售房說明書中也注明是車庫,並稱其為優越的配套設施。原告稱,即使地下室是人防工程,也不應該封堵上下通道。至於地下室建築面積是否計入公攤面積,原告表示並非如被告所說,並稱己方並非是要爭地下車庫的所有權,而是要求保證地下車庫的暢通使用權。
法院經審理查明,坐落於本市和平區的涉案小區1號樓地下是由被告開發商建設的地下人防工程,平時用途為車庫,有汽車出入的進出口通道和由地下車庫進入1號樓的樓梯入口通道。1999年,被告經人防工程管理部門批准,對1號樓地下人防工程進行局部變更設計,劃分部分面積,按照相關部門出具的圖紙在地下人防工程東側建成房屋,用作一家證券公司的大戶室,其餘未變更部分仍作為停放汽車的車庫使用。被告同時又將與變更設計部分相鄰的車庫出口通道自行進行封堵,並搭建成房屋予以出租使用,致使車輛只能從進口通道進出。2004年3月,被告授權第三人一家實業有限公司對1號樓地下人防工程進行管理使用。該實業公司隨後向政府人防辦公室進行申報,申請擬將地下人防工程平時用作辦公場所、倉庫和車庫,待戰時作為人員隱蔽場所,服從人防辦公室的指揮,申請得到了批准同意,並備案登記。2005年9月1日,上述實業公司與另外一方第三人數碼印刷有限公司簽訂租賃房屋協議書,將人防工程地下室東側的房屋租賃給後者,用於辦公及儲存貨物,租賃期限為15年。
法院認為,訴爭的地下車庫是由被告開發商投資建設的地下人防工程,不計入公用建築面積的范圍,故該地下車庫不屬於業主共有。被告於1999年經批准對人防工程進行了局部變更用途,屬正常行使使用權。原告要求被告將變更為證券交易所大戶室的部分恢復原狀,無法律依據。但原、被告作為不動產的相鄰各方,應當按照有利於方便生活的精神,正確處理通行的相鄰關系。1號樓地下人防工程是用於車輛進出的通道,即使是所有權人,未經有關行政機關批准也不得堵塞通道。因堵塞影響他人生產、生活的,應當恢復原狀,故被告應將在東側出口通道內搭建的房屋予以拆除,恢復出口通道的原狀,保障通行。第三人實業有限公司作為被告授權的管理人、第三人數碼印刷有限公司作為現在的實際使用人,應當與被告共同拆除在東側出口通道內所搭建的房屋,恢復出口通道的原狀及通行,以保障其他業主的合法權益。由此,法院作出了被告開發商於判決生效之日起15日內,將地下人防工程東側出口通道內搭建的房屋予以拆除,恢復出口通道的原狀,保障正常通行,並負擔所需費用,涉案的兩方第三人負有協助、配合的義務的判決。
點評本案雖為『《物權法》第一案』,但最終判決依據的是《中華人民共和國民法通則》第83條和《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見(試行)》第101條的規定。和平區法院院長劉建國認為:《物權法》實施以來,在全國各地都出現了各自的『物權法第一案』,從公用通道被鄰居家堆放的雜物阻塞,到鄰裡共用的陽臺被一方佔用,人們紛紛拿起《物權法》這一武器來維護自己的合法權益,在很多老百姓看來,《物權法》是他們財產權益的一個保護神,有了這部法律,在維權的時候就多了一件武器。但是《物權法》作為一部新的法律,對在其實施以前的行為沒有溯及力,因此本案按照《民法通則》中有關在處理相鄰關系中有利於生產,方便生活的規定判決。隨著我國經濟社會的發展,《物權法》將在我們的生活中發揮越來越重要的作用。所以我們在這一案件受理之後,邀請專家學者參與探討,就是為了將實際案件涉及的法律問題引向深入,從而使法律更好地服務於社會、服務於公民。《物權法》的意義更在於它給社會帶來的物權思想和物權概念。
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