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買賣成交量在低位徘徊。為穩住客戶促成交易,滬上中小型中介公司普遍采取了『折傭』的形式,通過中介公司讓利來平衡上下家的買賣心理,調控時期暗行的『零』中介費也開始逐漸回到二手房市場。業內人士表示,目前,上海規定的成交價2%的最高二手房買賣傭金標准並未改變。
調查:成交萎靡,部分中介無奈傭金打折6月中上旬,雖然二手房成交量同比5月份整體小有上昇,但是市場仍是難以擺脫『清冷』兩字。成交套數、成交面積、成交總金額都遠低於去年6月份的水平。無奈之下,有中介公司開始打起了『折傭牌』。
位於大木橋路上的一家中介公司就剛剛成交了一單生意。成交價86萬元的老公房,買家原本應該支付給中介公司8600元服務費,最後僅僅支付了5000元:『本來兩家已經談得差不多了,卻在家具贈送和稅收費用上又起了爭議。雙方都不肯退讓,眼看這單買賣就要黃了,只能我們吃虧給買家讓點價格。現在要成交一單買賣太不容易了。』
市場成交轉淡,是傭金打折的一大原因。中原地產研究諮詢部經理馬冀分析,現在很多中小型中介公司出現打折情況多數是因為買賣雙方價格談不攏。如果買賣雙方在自己要求的價格和條件上發生僵持,那麼中介公司為了促成交易只能犧牲自己的利益,以此平衡客戶的買房或者賣房心理,給他們一些成交的『動力』。
由於後市存在不確定性,買賣雙方對於成交都抱有一定的懷疑態度,並不十分積極,成交難度越來越大,中介行推出折傭這一托市舉動是希望挽回成交量。
此外,也有業內人士指出,其實折傭現象在中介行業早就存在。但是在目前成交不暢的情況下,這一現象就格外突出了,折扣也來得比以往更『凶』:『折傭跟市場上買賣雙方的強弱相關,如果賣方強勢,那麼就適當給賣方一點折扣;如果是買方猶豫是否要買,那麼一般更傾向於給買家折傭。而就現在的市場環境來說,顯然是買家更加強硬,而賣家稍顯弱勢,能夠『賺』得中介傭金讓利的也通常是買方。目前,雖然大多數中介都不願意明說自己會折傭,但其實在這樣的市場情況下,傭金基本上都能夠坐下來談談。』
觀點:折傭很可能讓中介『很受傷』目前,市場上的折傭形式多樣。一般來說,中小型中介公司折傭的方式較為直接,給出的折扣也比大型的中介公司要高,既有向買方或者賣房單方面收費的,也有給雙方各打折扣的,甚至如果客戶既買又賣的話,還能給個『打包』處理方案。和中小型中介不同,大型的中介公司考慮到自身的品牌效應和美譽度,會更喜歡含蓄的方式,而不是直接拋出折扣。他們更傾向於給予消費者買賣房屋的附加價值,如送保險、送旅游以及貸款等方面的優惠等。
此外,不同的市場細分對於折扣的力度也不一樣。對於標的總價在100萬元左右甚至更低的房源,折傭的現象會比高標的的買賣更明顯。這是因為中低端市場對於價格敏感度高,折傭更加能夠打動買賣雙方,從而促使交易順利完成。高端客戶則更看中房屋本身的質量以及中介公司服務的水平,對傭金的多少並不會太過計較。
按照2003年頒布的《關於規范上海市居住房屋買賣、租賃中介經紀服務收費的通知(滬價商(2003)036號)》規定,居住房屋買賣中介經紀服務的最高收費標准為房產交易中心登記成交價的2%;中介經紀服務收費原則上由買賣雙方平均分攤;買賣雙方也可書面約定中介經紀服務收費的分攤辦法。根據規定,這個收費比例是上海的最高收費標准,具體的收費情況各中介公司可以根據實際情況在規定比例內自我適度調整。
長期以來,中介業內基本上都是按照這個文件規則,實行買賣上下家各自收取1%的傭金費用。這也是目前多數房產中介公司的主要收入來源。
對於目前出現的折傭現象,業內人士認為,在目前市場情況下,部分中介公司采取了少收或者免收傭金的形式,希望籍此來『薄利多銷』,促成買賣成交。說到底,這一行為跟消費品領域商家讓利促銷打折一樣,『折傭』也只是房產市場的一種營銷手段而已。時間長了,反而會影響到自己的發展。
同時,業內人士也表示出了懮慮:中介公司每天的運營費用、人員開銷、門店租金、廣告以及公司的利潤等主要來自傭金,如果實行折傭或者免傭,那麼中介公司勢必將面對生存的難題。此外,一旦折傭,是否會挫傷中介經紀人員的積極性,中介所提供的服務是否也會隨之打折?
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