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景氣下滑、銀根收緊,加之高企的通貨膨脹,這些將導致未來6~12個月中房價走勢的高度不確定性。在業界幾乎一致認為今年房地產市場是一個『小年』之後,將於今日閉幕的博鰲房地產論壇的焦點集中在這種低迷的光景還要持續多久。
有與會者預測,市場的分化調整期還將持續6個季度,但是或許情形還沒有那麼糟糕。
房地產業遭遇險局14日上午,觀點地產機構與《第一財經日報》主辦的2008博鰲房地產論壇開幕,此次論壇的主題為『改革三十年——大變局下中國房地產新契機』。在『險局』與『盤整』並存的市場格局之下,房地產業的理性回歸雖是被動卻將有利於房地產企業長遠的健康發展。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生將樓市危機分為聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說吧)為4個階段:第一步,交易量的萎縮;第二是有價無市,購房者恐慌與開發商融資困難;接下來是銀行產生信貸風險;第四步就是房價下跌與銀行破產。
以此類推,目前我國的房地產市場處於第二個階段,也就是房地產滯漲初期,是『險局』。這一觀點被與會者認可。
全國的整體市場表現令中原集團副主席黎明楷略感懮慮,他了解到,年初,無論是一手房還是二手房,相比於生意最好的時候,有些分公司的成交量現在只有當時的30%。
中房集團理事長孟曉蘇認為,今年下半年全國樓市肯定進入一個調整期,而經過了之前多年市場的非理性發展,開發商『不要被慣壞了』。
在北京師范大學金融研究中心主任鍾偉看來,現在一些城市所出現的樓市量價齊跌僅是一個開端,他認為樓市分化調整仍將繼續。
『深圳目前的情形只是領先了全國,並會在接下來的時間內逐步向全國蔓延,而遠不是「見底」。』鍾偉稱。
孟曉蘇(孟曉蘇博客,孟曉蘇新聞,孟曉蘇說吧)
鍾偉認為,整體的信貸數據已經表明,不是開發商的貸款不足,而是市場需求萎縮得厲害。在北京、深圳、廣州、南京的銷竣比下降到低於0.7之後,銷竣比仍將進一步下降。銷售預收款的缺位,會造成全國開發商整體遭遇4000億~5000億元的流動資金缺口,足以使20家地產企業陷入困境。
樓市的加速分化將日益明顯。建業集團董事長胡葆森認為,沿海板塊房價一定會有調整,而一些二線城市根本沒有太漲,所以不會有太大波動,可能還會有一位數的增長。
『地產企業這一輪不是破產,而是盤整,樓市相對及時的調整,總比大泡沫出現之後的調整要好得多。』中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱認為,經濟的高增長帶動收入和需求的上漲,成就了過去一段時期的高房價,現在房價下跌是正常的。如果整個房地產市場的泡沫繼續,在一個更高的位置進行調整,市場的損失會大得多。
調整或6個季度政策的放松在今年看來已大不可能實現。按照聶梅生的分析,房地產企業已經在去年透支了市場,現在面對變局,應該改變產業和融資策略,主動進行調整。
或許在『熊市』仍能有所作為。恆隆地產有限公司、恆隆集團有限公司董事長陳胡葆森(胡葆森博客,胡葆森新聞,胡葆森說吧)事長陳啟宗依照恆隆的經驗判斷,『熊市』可以將更多的競爭對手打下去,並且有利於地價回歸理性,『去年8、9月份土地莫名其妙貴得不得了,上海一塊土地是恆隆一塊土地樓面地價的10倍,而西部某市成交的一塊土地是恆隆1年前拿下一塊土地樓面地價的20倍。』
同時,陳啟宗認為一家地產企業還可以在『熊市』回購自己的股票,並在人力資源板塊對員工發股權,進行股權激勵。
總之,對於這家香港公司來說,以商業房地產為主,只租不賣的經營模式在『熊市』將遇到發展機遇。這一觀點為華遠集團董事長任志強所認可,他相信出租物業是地產企業度過金融危機最好的方式。
至於貸款緊縮,黎明楷則認為開發商若是銀行不貸款,則可以考慮基金。比如恆大IPO沒能成功,但可以考慮其他方式融資,開發商還能扛,局面並沒有那麼悲觀。
無論如何,開發商必將在此輪地產『熊市』之後主動調整。至於『熊市』還將持續多久,鍾偉傾向於『在大約6個季度的調整之後,房價可能會明顯上昇』。全國范圍的深度調整在2009年底前結束。調整對每個城市影響不一,有些城市可能會經歷30%的房價下跌,有些城市可能只有5%。
凱德置地企業規劃部總經理倪伯琪的看法則相對樂觀,他認為『下半年應該會有所改觀』,雖然目前購房者都在觀望,期待政府銀根緊縮帶來進一步的降價,但剛性需求還是有的,下半年需求會逐漸加大。
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