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業內人士認為,低進高出成為整體收購的最終目的,為此,他們通常會持有商業物業一段時間,然後等價格提昇後再拋售。
"做酒店式公寓的可能性較大。"薛建雄對記者分析說。從目前該項目情況分析來看,整個項目中還規劃了一家美國五星級酒店和寫字樓,而原本該樓盤的精裝修定位,也比較適合作為酒店式公寓進行操作。
"更為重要的是,將項目作為酒店式公寓整體操作經營,有利於提高樓盤的市場價值,最終實現低進高出。"薛建雄分析。
其實,這種運作模式在之前已有先例。2006年,擁有美資背景的基匯資本以6億元總價購入翠湖天地御苑18號,在被打造成頂級酒店式公寓經營之後,今年3月份該項目被證實轉手給韓國未來資產(Mirae Asset),轉讓總價高達9億元。按照賣出價格計算,單個項目的收益率接近50%。從今年以來的幾個收購案來看,購入的物業價格相對零售價格也並不高。例如財富海景一棟樓單日成交過百套,成交均價在2.8萬元/平方米左右。但是該物業當時的市場均價在5.6萬元/平方米左右。業內人士認為此類物業的價格上昇空間很大。
"一般這種機構投資人的持有周期在2年左右。現在預估看來,如果尚海灣豪庭仍以同樣的方式進行市場操作,2年後再次賣出的價格可能在4.5萬元到5萬元/平方米上下。"薛建雄對記者粗略估計說。
"在'弱市'的時候,對於市場的判斷依據不能是價格,而應該是成交量。從今年4、5月份的成交數據來看,市場成交量同比是萎縮的。而目前支橕市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主,中間的大多數則都處於觀望狀態。"世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒對記者表示。
陳煒還認為,大宗交易雖然存在2年期低進高出的嫌疑,但是並不能成為市場主旋律。"相比來看,散戶炒家所佔比例更大。若這些散戶集中拋盤,可能會對市場帶來更大影響。"陳煒說。
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