|
||||
居住在新疆喀什高臺民居的美麗姑娘阿依姑麗,一家人的生計全部來自於彩陶的出售。自北京中坤投資集團有限公司(以下簡稱『中坤』)2003年9月入主南疆開發『原生態』旅游後,姑麗一家的彩陶制作坊便被中坤指定為高臺民居景點的『優質觀光點』,每年接待數萬名來新疆旅游的觀光客,也會相應得到中坤每年提供的一筆觀光費用以補貼家用。
在喀什,像姑麗家一樣的家庭很多,他們是中坤集團推行稀缺旅游資源經營的『活化石』,而中坤集團也從中收益不菲。2007年8月,中坤拉開了對南疆的再投資帷幕——擲15億元巨資於新疆吐庫曼,重組旗下的旅游地產。
事實上,中坤集團並不是旅游地產的獨行者。『左手做地產,右手做旅游,中間嫁接反哺橋梁』是諸多房企公認的未來發展之道。
旅游無窮動『一個時代,一次商機,一批英雄。』知名地產策劃人王志綱將中國地產行業規律總結於此。而目前,這個時代屬於旅游休閑產業;這個商機是屬於所有與這個行業相關聯的人;最可能成為這批英雄的是地產商們。
王志綱表示,全球化的休閑浪潮已經波及中國。『如果一個國家人均GDP到達6000美元以上,人們用於精神享受和文化消費需求的費用將佔據收入一半以上。美國在上世紀60年代,歐洲在上世紀70年代都曾經歷過此階段。未來中國將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。』因此,在中國地產市場上,旅游與地產的嫁接必將成為近段時間以及未來投資大戲的主題。
僅以三亞為例,幾乎與今典集團張寶全三亞灣拿地的同時,業界盛傳世界最大的投資集團摩根士丹利也宣布將在清水灣建設世界最大的酒店集群——七家五星級酒店。此外,近年來香港新世界、萬科、富力、雅居樂、中糧、中信、海航、山東魯能、天津萬隆和深圳鴻洲等開發商,也都大舉進軍海南旅游地產的開發,新一輪投資已經呈現『炙手可熱』的態勢。『旅游地產有兩個概念,一是定位在以旅游資源為核心的地產差異化經營,如中坤的宏村、門頭溝項目。另一個是以地產為核心的旅游資源差異化經營,上海的新天地和華僑城則為代表。』中坤集團董事長黃怒波向記者解釋,前者依賴於稀缺的和為公眾所接受的旅游景區為中心,進行地產開發,如分時度假、高檔公寓和產權式酒店。後者主要指以人造景區、景點來配套於住宅、酒店和社區等的開發。
除了真正的『旅游+地產』開發模式外,與旅游相關聯的配套如產權式酒店,也被眾多旅游地產商所看好。中國正逐步從旅游時代過渡到『度假時代』。帶薪假期的推出,也成為旅游地產開展產權式酒店、時權酒店等旅游地產業態的契機。
事實上,真正造成旅游地產行情走熱的根本原因還在於,地產行業土地制度實施招拍掛以來,土地價格日益走高,而資金瓶頸從2003年就已經開始顯現,至今仍然閘門嚴實。開發旅游地產以產權式酒店方式進入或許可以獲得多重政策上的扶植。今典集團在三亞灣那塊地原本用作會展中心開發,後來則改為產權式酒店用地拍賣。現在該地塊則將建成三亞的標志性建築,足見政府的支持力度。
發展中的陣痛快速發展的同時卻也問題重重。中國城市規劃學會居住區規劃委員會秘書長陶滔表示:『對於「後時代」的地產行業,在資本和土地都相對稀缺的前提下,將旅游與地產嫁接的確是一條可行的生存發展之道。但其中的最大障礙來自於由於開發模式的不明確而造成的過度投資。』然而,不可否認,中國優質的旅游資源正在成為各類資本搶奪的盛宴。
中國社會科學院旅游研究中心在日前發布的2008年《旅游綠皮書》就表示,以前經驗證明,在奧運到來以及『後奧運時代』,最先發展的都將是旅游休閑產業,因此中國旅游房地產即將迎來快速發展期。
上述旅游地產的發展報告中顯示,我國的旅游房產萌芽於上世紀八九十年代。
1999年,自海南『南海傳說』、三亞『博鰲國家旅游休閑度假區』的成功開發後,先後幾十個旅游房地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣,並取得了較大的市場反響,從而真正形成了旅游房地產的概念和形式。
然而,旅游地產未必是靈丹妙藥。短短幾年發展中,也暴露出諸多問題。『目前發展中的問題來自於規劃和理念的統一。規劃先行還是理念先行?如何在規劃中充分體現理念是最大問題。』王志綱表示,北方是理念先行,南方則重實踐。
『目前旅游地產發展存在的最大問題為「項莊舞劍」——借發展旅游之名,運作房地產開發,以突破「限」字當頭的房地產政令。』陶滔表示。從目前的觀念來看,旅游地產的概念比較寬泛,涉及風景游覽、會議、度假和健康等很多內容。所有的炒作概念根本的目的就是要推銷旅游地產主題項目周邊的房地產,由於旅游地產所佔土地遠大於普通的房地產項目,也產生了『跑馬圈地』之嫌。對於不少開發商來說,拿下一塊土地後,先找一個旅游主題做項目,接著做旁邊的酒店、住宅等地產,後者纔是其利潤和真正目的所在。
與前段時間全國上下熱炒『高爾夫圈地』一樣,開發商利用『旅游開發』的名義拿地也一直是資本運作的手段之一。其中著名的案例為,河南省安陽市曾采用『以租代征』的方式,在市區外環大道和京珠高速公路之間,建設300多畝的『四季花香生態園』。這個號稱是豫北地區最大的集農業生態觀光、旅游度假、餐飲娛樂於一體的園區,總投資1.2億元。目前,該地塊已被國土資源部列為重點查處的土地大案之一。
今年,住交會發展到第十屆,旅游休閑地產將正式納入參展板塊,開設中國住交會的子展——『CIHAF2008中國國際旅游休閑地產博覽會』,聯合國家有關部門,整合旅游休閑地產開發鏈,將承接起旅游資源地、旅游地產開發商、運營管理機構、海內外投資機構、個人投資者及高端消費者對話的橋梁。
如何把握好規劃和理念的平衡?如何在一個豐厚的土壤中尋找到有積極意義的養料而又做到對環境的充分保護?對於熱衷旅游地產的開發商而言,開發商仍需要在觀望與探討中尋求方向。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||