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不少開發商為了穩定的資金回報,開始沈淀自己的固定資產,商業地產成為了很好的選擇。隨著濱海新區的開發開放,市民的消費能力進一步得到了提高,商業地產的魅力進一步顯現。近日,在天津房地產投融資峰會的商業地產專場論壇上,業內人士認為人口結構是商業地產的根本發展因素,並對濱海新區的商業未來充滿信心。
選擇吻合的業態
在任何一個大型購物商圈裡面,吸引消費者的是業態組合,在具有固定消費人口的支橕下,何種的業態組合將顯得尤為關鍵。
中國商業聯合會副會長萬文英認為,商業地產在尋找商業合作伙伴方面一定要准確,名氣不一定是最重要的,與自己的定位是否符合纔是關鍵。如果是社區裡面的商業地產,就沒有必要選擇與一些國際知名的企業合作。相反,例如北京金融界等高檔街區就不能選擇一般品牌。
一個商業地產項目裡面不管有多少種業態,都要將面對的消費群體定好位,於是消費者的定位就成為了商品定位的前提。萬文英認為,商業地產定位的基點應該是消費群,只要找准了消費群體,纔能將適合這個群體的商品定位准。如果二者的定位不吻合,花再多的錢也不能解決問題。
運作方式需要創新如果沒有足夠的人流作為支橕,相近區域內的同質化項目勢必會帶來惡性競爭,商業地產的創新和先進的管理理念已經成為了開發商追求的目標。嘉億引領商業地產顧問董事長鄂麗華認為,要突破商業招商的同質化和項目的同質化,就要充分利用一些國際資源。第一太平戴維斯董事徐偉成認為,不管是在市區還是在濱海新區,要想作出一個優秀的購物中心一定要有創新的理念。創新要從主體的打造、業態的分布來關注。
隨著知名品牌在全球商業地產和房地產領域的國際管理化的概念和融資模式已經得到越來越多國內企業的認可。如何對品牌資源進行整合,如何使資金缺口進入所需要的項目當中去,找到合理的資金投入的開發時序等等問題已經擺到了開發商面前。
鄂麗華認為,商業運營是對一個商業地產的資產維護,是通過運營資產維護去最後實現資本運作。商業運作環節得到了前所未有的關注,要通過資產維護幫助實現資本運作的對接,從而維護商業地產。
資本的運作需要專業化的管理團隊,鄂麗華介紹說,目前有一些實力派開發商同時運作多個商業地產項目,他們已經具有意識去准備自己的商業運營管理公司。當一些大型國際企業看到商業開發的投資前景和未來發展的時候,就會建立一支團隊,復制自己的模式,打造自己的商業地產品牌。
看好濱海商業前景包括投資銀行或者開發商在內的投資者都認為運營商業地產最重要的因素是人口。按照規劃,濱海新區將來會有大量外來人口湧入。
第一太平戴維斯董事徐偉成認為,濱海新區未來的發展會跟天津市中心的舊城區不一樣,濱海新區將來會更有潛力。包括於家堡、響螺灣這樣的新興商務區,泰達、塘沽這樣老的區域,人口結構未來可能會產生變化,所以開發商都會關注這些區域。
徐偉成認為濱海新區發展的態勢是顯而易見的,現在只是處於一個相對平靜的階段,一種在飛躍之前的平靜。等到今後整個環渤海經濟區域的功能產業結構發展成熟了,再加上北京和天津的交通便捷,大量新人口就會進入,而這些人口很可能是高學歷的知識分子人纔,也會對商業地產的開發提供新一輪足夠的消費力。
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