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4、5月份是新樓盤集中上市的時間。與去年同期不同的是,今年北京的新盤不再貿然地高價開盤,而是開盤的價格往往會比目前周邊的在售樓盤低一些,甚至會比周邊的二手次新房價格還低。同時新盤以這種保守姿態亮相也對區域樓市產生了一定的影響。
目前已經公布的數據顯示,今年以來成交量較去年同期出現了較大幅度的萎縮。盡管價格與去年同期相比還是有10%以上的漲幅,但是沒有成交量的配合,越來越多的樓盤只能靠打折促銷來維持成交量。房價走勢未明朗之前,買房人也采取了觀望的態度。
在濃重的觀望氣氛下,今年以來新開的樓盤的定價都采取了較為謹慎的態度。先是有美利山以低價開盤,較其處的大郊亭區域在售樓盤價格低2000到3000元每平方米。令周邊在售樓盤一度陷入了銷售停滯狀態。緊接著位於紅領巾公園的公園1872以18000元的均價開盤,而周邊樓盤售價都在20000元以上,其產生的衝擊力不言而喻。前不久開盤的東亞三環中心以12000多元的價格開盤,吸引了大量買房人。但其所在馬家堡區域一手樓盤城南大道、璽萌公館均價分別約為14000元/平方米、17000元/平方米。
新盤低價開老盤皺眉頭『最近銷售比較好的樓盤都是售價相對低一些,戶型小一些的樓盤。』北京易居研究所常務副總經理牟增彬表示。可以看出,以低價開盤確實對新盤的銷售起到促進作用。但是在售的一些老項目卻感受到了來自新盤的直接壓力,尤其是對於同一區域同檔次的老項目來說處於十分被動的地位。目前價格對買房人來說還是最敏感的因素。買房人在一個區域買房時,一般會將周邊在售樓盤都看一遍之後纔決定購買哪個。這時如果在產品檔次和位置沒有太大差異,買房人一定會選擇價格較低的購買。新盤正是抓住了買房人的這一心理特點,在定價就會參照周邊在售樓盤制定一個更有競爭力的價格。
而對於在售的老項目而言,由於已經售出了大量樓盤,如果降價促銷將會面臨來自老業主的巨大壓力,如果不降價將會給銷售帶來很大阻力。
區域二手房價要看新盤臉色如果說,在售樓盤降價最大的顧忌在於前期買房人,那麼對於二手房業主來說定價時卻有著百分之百的話語權。因此新盤的價格對區域二手房價的影響也是十分直接和明顯的。
在前幾年房價飛漲的時期,二手房的價格也跟隨著區域新盤的價格大幅飆昇。賣房人會參照周邊新盤制定售價,同樣二手房的買房人在買房時也會參考周邊新房的價格。一手房的價格似乎已經成了二手房價的風向標。
今年以來新盤售價下調讓周邊二手房業主也感受了壓力。比如劉先生最近想將自己的一套位於大屯區域的二手次新房賣掉,本想以14000元到15000元每平方米的價格出手。而與其一路之隔的新盤媒體村對外的售價只有13000元左右,盡管媒體村還是期房,但是劉先生考慮到如果堅持高價可能會使買房人轉而選擇新盤,為方便房產的出手劉先生還是決定對價格做適當的下調。
在新盤集中的區域這種情況已經對二手房市場產生了一定影響。位於大郊亭區域的美利山以低於區域周邊樓盤2000的美利山以低於區域周邊樓盤2000元到3000元的價格面市,不僅給周邊新盤銷售帶來巨大壓力,同時對區域二手房市場也產生了不小的影響。根據21世紀不動產的監測數據顯示,近幾年,大郊亭區域二手住宅成交量一直相對穩定,成交均價呈穩步上昇趨勢。但從今年1-4月看,伴隨著北京二手住宅整體市場的調整,大郊亭區域成交量相比去年同期有所減少,四個月以來的二手房成交價格上漲的趨勢也有所放緩。從購買類型來看,1-4月份該區域主要是以自住型買家為主,佔到市場總量的80%以上。
21世紀不動產分析師孟奇表示,幾年未見的打折、買房送物業費等促銷手段重現一手商品房市場,這多少影響到了二手房市場。尤其是北京市場,在經歷了近半年的觀望後,許多消費者對奧運會後房價下跌存在著一定的預期,此時開發商由於資金鏈吃緊而不斷推出的促銷手段強化了這部分觀望者的信心,使得今年北京二手房市場的回暖速度明顯慢於往年。
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