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不少開發商也已經意識到,市場上存在對昇級換代寫字樓產品的需求,都在考慮或已經在建一些中高檔寫字樓,比如星都國際總部基地、順城雙子塔等。
『雖然市場上對昇級版寫字樓的需求已經湧現,但這種需求不能和一線城市相比。同時,這些需求裡還存在一些企業希望入駐中高檔寫字樓,但經濟實力欠缺無法支付租金的情況。因而高檔寫字樓的真正需求是有限的。所以,建議開發商投資高端寫字樓時仍需謹慎。高端寫字樓檔次過於超前,投放量過大,昆明市場可能消化起來就比較難。』陸韜認為,與住宅、商鋪等物業形態相比,寫字樓的客戶相對小眾,市場份額有限,專業性也比較強,由此經營風險也更高。而與普通寫字樓相比,采用多項智能化設施的高端寫字樓,風險則更大。
『一線大城市由於產業基礎好,輻射、聚合能力強,商業越發達,商務需求則越頻繁,寫字樓項目也會比較多。單就昆明本身而言,雖然近幾年經濟發展速度快,但由於本身需求量有限,高端寫字樓不會有大的放量。同時,昆明寫字樓的發展是一個漸進過程,對高端寫字樓的需求也不可能突然增多。』陸韜介紹,昆明寫字樓正在平穩發展,不少開發商在觀望,不敢輕易下手,寫字樓地塊的流拍就是最好的說明。為此,他建議,開發商要審慎出手。同時,沒有寫字樓開發經驗的開發商,最好不要貿然參與中高檔寫字樓的開發。
[建議] 自持和銷售『兩手抓』中高端寫字樓的需求已經顯現,但開發中高端寫字樓是否大有可為?在開發的過程中要注意哪些問題?如何纔能成功運作?這些都是目前正在或者打算開發寫字樓項目的開發商,不得不面對和思考的問題。究竟該如何破題呢?
陸韜認為,在開發中高檔寫字樓的過程中,要注意以下問題:首先,區位的選擇很重要。一座寫字樓需要有周邊環境的輔助,包括商務及商業氛圍、交通狀況、產業鏈條是否完備等。寫字樓與周邊的其它建築群共同組成區域商務環境,即項目周邊必須有相關的綜合配套,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心一體的大空間。其次,要注意寫字樓的外立面形象。第三,要具備充足的硬件設施以及物管等服務項目。
另外,對客戶的選擇以及後期經營上,也非常關鍵。寫字樓是一種經營物業。所以,新開發出來的寫字樓項目不能一賣了事,開發商要參與到後期的運營上來。如果沒有人介入協調,則入駐的企業會比較雜、亂,不利於整個寫字樓檔次的提昇。另外,寫字樓講究『同類紮堆』,入駐的各企業也會對同層的企業有所挑選。這時,開發商要對入駐的企業進行適當的篩選和協調。
對於如何纔能成功運作高端寫字樓,陸韜也有自己獨到的見解。據了解,目前,昆明寫字樓的價值並沒有得到真正體現,一直存在寫字樓賣不過住宅的『倒掛』現象。同時,各企業對寫字樓的認識也不夠。由此,在昆明市場上,開發中高檔寫字樓的難度較大。陸韜建議,沒有經驗的開發商進行中高檔寫字樓的開發,最好與操作過寫字樓運作的營銷公司或者有經驗的開發商合作,可以共享很多資源。
另外,在對中高端寫字樓是自持還是銷售的問題上,開發商選擇全部自持,資金回收速度慢不說,同時還要承受巨大的風險。而全部出售,又不劃算。為此,陸韜建議開發商采取部分自持、部分銷售的模式,對關鍵的樓層、區域自持,相對次要的區域則可采取銷售的方式。這樣做的好處是,既能很好地把控整個寫字樓項目,又降低了投資風險。
寫字樓的5A、6E標准5A智能化寫字樓體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。即:OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具備5A智能化的頂級寫字樓一般都具有一定的地段優勢、規模優勢和軟硬件優勢,引導了一種更加智能、便捷、高效的辦公模式。近幾年,隨著高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用,樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高,並成為獨立的控制子系統,發展成為今天的『5A』。6E,即為EBL(重要的商務區)、EB(有品位的建築)、EF&S(超一流的硬件設施與服務)、ET(出眾的客戶)、EPB(純商務)、ES(非賣品),它是評判頂級寫字樓的新標准。
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