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2008年第一季度,大多數亞洲寫字樓市場繼續呈現出供應緊張的態勢,從而延續了租金上揚的壓力。根據世邦魏理仕研究部的統計,《亞洲寫字樓市場報告》(Asia Office Market Flash)季刊中所涵蓋的16座城市中,大部分地區的空置率都連續4個季度以上維持在5%以下,而在2008年的剩餘時間內,新增供應量仍將十分有限。這些城市包括東京、香港和新加坡等區域性的金融中心、印度的一級城市,以及東南亞的馬尼拉和胡志明市。盡管全球經濟前景存在越來越多的不確定因素,但由於相信亞洲經濟的表現將超過美國和歐洲,企業在亞洲多數地區仍在持續擴租,商業前景依舊十分樂觀。
雖然在大多數市場租戶們都在積極吸納寫字樓空間,但入駐成本的持續上揚迫使一些位於東京、香港、新加坡和孟買等城市的公司將辦公地點遷到優質地段之外的區域。由於眾多大型租戶暫緩了擴租計劃,今年第一季度東京的租金水平在過去三年中首次出現了下滑,降低了不到1%。
2008年第一季度,東京優質寫字樓的平均租金(不包括公共面積管理費用)較上季度下滑了0.8%,降至每月每坪59000日元(每平方英尺16.66美元)。甲級寫字樓的空置率較上季度提高了0.3個百分點,達到1.5%。然而,獨立甲級寫字樓在本季度都已全部租出,淨出租面積達到110萬平方英尺。
新加坡的寫字樓出租市場在2008年第一季度依舊十分活躍,以續租和遷址交易為主。銀行和金融機構依舊熱衷於擴租辦公空間,而律師事務所和IT公司等業務支持和專業服務機構也不斷增加租用面積。市場需求再次超過了供給量,由於租戶們缺少選擇的餘地,租賃方在租金制定和租約續簽中把守著較高的租金水平。
盡管全球資本市場出現了起伏,有兩個因素很可能避免香港寫字樓租金出現回落。這些都是影響甲級寫字樓市場的根本要素,包括未來三年內香港島有限的高品質存量、最低的空置率,以及新供應量的明顯緊縮;同時,由於中國內地乃至整個亞洲在目前經濟環境下呈現出相對積極的增長態勢,該地區對於金融機構而言變得愈發重要。雖然增長放緩,但是優質寫字樓整體租金比上季度仍取得了9.1%的大幅增長,達到了每月每平方英尺71.74港元(有效淨租金)。
在首爾,年初的年度租金調整以及緊張的寫字樓市場空間競爭加速了第一季度的租金增長步伐。甲級寫字樓平均租金相比上季度上浮了4.56%,達到每平方米22118韓元(每平方英尺2.07美元)。雖然由於新增供應量使Gangnam次級市場的空地增多,但平均空置率卻降至新低。在大部分次級市場中可用甲級寫字樓空間的短缺與不斷增長的擴張租求預計將導致未來租金的增長。
在中國內地,上海寫字樓市場依舊延續了上漲趨勢,2008年第一季度的新增供應量與租賃量均創出新高。今年已經看到市場有了充足的新增供應量,7處寫字樓建築總共向市場增加了325000平方米(350萬平方英尺)的供應量。由於受到服務業與制造業大量需求的驅動,活躍的預租業務緩解了供應量激增的影響。在北京,寫字樓出租業務在第一季度相對放緩,通常春節期間都會如此。吸納量比上一季度下降了37%到147萬平方英尺。本季度總計342萬平方英尺的新增供應量使空置率提昇了1.8個百分點,達到17.9%。第一季度租金增長幅度降低至1.4%,平均租金為每月每平方米200.4元人民幣(每平方英尺2.66美元)。在廣州,遷址及擴租到新落成的高品質樓宇在2008年第一季度寫字樓出租活動中成為了主流。兩棟甲級與一棟乙級寫字樓向市場增加了大約259萬平方英尺的優質寫字樓空間,使整體空置率達到19.4%。
在印度,CBD區域的供應量仍然有限,同時二級區域的設施由於較高的實用性吸引了寫字樓租戶。在新德裡,優質寫字樓的租金在2008年第一季度保持穩定,未來有可能保持現有水平或略有增長。CBD區域的新增供應量將持續處於低位,同時在Gurgaon及Noida的外圍區域的供應情況有所改善,大量供應將於2008年及2009年進入市場。許多在孟買CBD Nariman Point的租賃合同在第一季度到期,而大部分租戶難以按現有租金水平續簽租賃合同。其中許多租戶轉到了其他可負擔的區域。雖然這種狀況還沒有影響到租金水平,但是Nariman Point CBD不太可能在2008年繼續保持穩定的租金增長。班加羅爾的CBD供應量依然有限,並且在整個2008年內將持續這一狀況,這將導致租金與資本價值在未來出現進一步增長。
在東南亞,曼谷寫字樓市場在2008年第一季度略有增長,由於本地公司的發展,需求呈現出試探性復蘇的跡象。在吉隆坡與馬尼拉,優質寫字樓出租市場在第一季度延續了積極的走勢,推動租金達到了更高的水平。胡志明市大量新寫字樓開發完成,但除了乙級寫字樓Sacombank(建築總面積達165550平方英尺),新開發的項目都是單層面積小於3300平方英尺的小型丙級寫字樓。
(作者系世邦魏理仕上海董事總經理)
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