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春季房交會已經成功閉幕,在本屆展會上呈現出的一些特點耐人尋味。在業內,人們一直把房交會看作地產行業的風向標,對當年的市場行情具有指向意義。在剛剛經歷了行業寒冬的地產業,眾多企業對於今年的房交會無疑更為關注。在展會設立的二手房交易專區,二手房中介企業表現出極高的參展熱情;而場內、場外二手房專區現場諮詢和查看房源的購房者比往屆交易會更加踴躍,這與去年第四季度至今天津市二手房成交量大幅下降的市場狀況形成鮮明對比。參展的中介公司不僅為房交會帶來了大量的房源信息、打包成套的品牌服務,更希望通過參展中獲得的蛛絲馬跡來探尋市場發展的方向感。通過一些品牌中介對此次展會的總結和研究,就可以發現目前二手房市場的行情和特點大致有如下這幾個方面:
停止觀望 謹慎出手經歷了一個漫長的地產寒冬,賣方止步,買方也停了手,大家一直在觀望,但近來的二手房交易數據顯示,成交量開始有效放大。盡管仍有些中介公司認為這可能是『天氣轉暖』使然,但從本屆房交會上可以看出,一些人已經停止觀望,開始謹慎選房。特別是那些需求迫切的購房者,出手很是堅決。眾所周知,二手房交易因為撮合期長的特性,一般很少快速成交,但房交會5天時間,二手房成交就達329套;天津中原的每個置業顧問日接待量達到50人左右,其中有效意向客戶比例高達70%以上;而僅天津我愛我家一家公司,在房交會上5天來現場受理房屋買賣委托就達2763宗,房屋租賃委托636宗,現場帶看達200餘人次。方方面面的數據都表明,市場轉暖趨勢明顯。
轉型市場 初見端倪天津順馳不動產提供的分析材料表明,相對於購房者,售房者的增加更為明顯,他們認為市場正在由賣方市場悄然向買方市場轉型。這種轉型在市場上的直觀表現是房源供應充足,有足夠的選擇餘地。官方公布的數據也支持這一點:本屆展會設置的二手房交易專區,共有8家房地產經紀機構參展,提供存量房322.37萬平方米,35589套,較去年秋季增長了97%。二手房源供應范圍比較寬,多數待售二手房地處本市各繁華區域,買房人基本都可根據需求選擇合適的二手房。
熱點區域 需求集中據天津順馳不動產提供的情況,房交會現場購房需求主要以河西、南開為熱點,河東、和平其次,河北、紅橋位居需求末位,市民對於濱海區域房源關注度也頗高,主要看中濱海區域發展潛力及住房品質。
熱點集中在以下區域:河西區:天塔街及中環線附近,如越秀路街、掛甲寺街、友誼路街等
南開區:華苑西南部、體育中心、八裡臺街、鞍山西道、白堤路、廣開一帶
河東區:唐口、上杭路、大直沽、中山門、麗苑等片區
和平區:岳陽道、實驗小學等學區片
紅橋區:芥園道、復興路周邊、丁字沽街、雙環村附近
河北區:小關、王串場一帶
濱海新區:
開發區:天保金海岸(查看地圖) 、米蘭世紀(查看地圖)三大街沿線小區
塘沽區:紫雲板塊、尚北板塊、躍進裡等洋貨周邊區域
上述區域的共同特點是恆溫常熱、保值性好、昇值潛力大。市中心二手房的區位優勢很明顯,其周邊醫療、商業、教育、交通等各項配套設施都非常完備,屬於傳統的熱點板塊。
中小戶型 不變主題歷來中小戶型就是購房者關注的熱點,這一點在若乾年的房交會中也沒有明顯的變化,本屆房交會依然如此。倒不是大戶型不受青睞,只是由於中小戶型房屋在結構、功能、性價比上優勢太過明顯。而且,在如此高企的房價下,中小戶型的總價更能被普通購房者接受,這纔是最關鍵的。在中介公司為展會帶來的二手房源中,銷售面積90平方米以下的房源22107套,佔上市總量的62%。從房交會5天的成交情況來看,二手房成交329套、22928.2平方米,平均單套成交面積為69.69平方米。這一數字再一次印證了中小戶型二手房最搶手的說法。
租賃市場 日漸火熱僅從展會前3天的成交情況看,房屋租賃就達100套、7344平方米,成交面積佔房屋交易總量的16.4%,成交面積比例比上屆交易會同期增長了38.98%,其中本屆交易會第二天租賃成交面積甚至佔到房屋交易總量的28.3%。記者從部分參展的中介機構了解到,租賃市場漸熱原因主要是城市發展吸引了眾多外來人口,其中一部分外來人口會首先選擇在工作地點附近租房,待有一定經濟基礎後纔選擇置業;另一方面多數拆遷家庭也會選擇適合的租賃房源用作臨時周轉用房。記者了解到,目前市場上受歡迎的租賃房源從區域分布上特征並不明顯,不同區域的房源都有一定的求租群體;從房型面積來看,以60-75平方米的一居室、小兩室最受歡迎。
市場細化 對位服務本次春季房交會在二手房方面,除了參展企業熱情較高以外,記者還發現前來諮詢婚房的年輕人特別多。個別中介在將房源集中展示的同時,還專門設置了『婚房專區』,將各區婚房房源集中展示,方便了觀展市民。據我愛我家市場研究中心去年的一項調查問卷顯示,適婚人群中有70%的『准小兩口』有意願購買二手房作為婚房。據悉,2008年本市婚姻登記人口將達12萬人。我愛我家負責人表示:近年來天津市房地產市場價格增幅較快,新建商品房供給不足且價格較高,二手房尤其是二手次新房,在區位優勢、生活設施、交通配套等方面具備先天優勢,又是成熟現房,這也迎合了目前年輕人結婚用房的諸多需求。因此,適應市場開闢『婚房專區』,當然成了他們公司細分市場、對位服務的舉措之一。
天津順馳不動產總經理孟令文表示,天津房地產市場逐步成熟,已趨於平穩發展期。有售房需求的客戶應根據區位、房屋狀況及市場供需情況合理評估房價;由於二手房選擇面較廣,且房屋具有唯一性,提醒購房者在選房過程中結合自身主要居住需求,有針對性選擇,合理購房,理性消費。住房消費應謹慎,選擇合適的房源是購房的第一步,在後續權屬確認、資質核實、合同簽署、房屋貸款、權證過戶、物業交割等房產交易過程中的諸多問題都要謹慎對待。最好是委托信譽、服務和操作流程都有可靠保證的經紀機構來辦理。
綜觀2008年天津二手房市場,天津中原三級市場部經理曹海濱(曹海濱博客,曹海濱新聞,曹海濱說吧)認為,今年將主要受三個因素影響:一是奧運因素,天津是北京奧運會的協辦城市,天津的許多購房者把奧運會作為分水嶺,持觀望而緩步入市的態度,希望奧運會後房價能降下來。他估計,在奧運會以後,天津二手房的交易量可能會大幅增長,但房價難以降下來。二是京津城際高速鐵路的開通,今年8月份,我國第一條高速鐵路京津城際將正式投入商業運營,使兩大直轄市的地理和心理距離更加接近。城際高速鐵路對於沿線地產的拉動作用早已經過事實的證明。三是濱海新區的開發開放成為拉動房價的有力因素,2008年是推進濱海新區各項體制改革的關鍵一年,京津城際高速鐵路也將延伸到濱海新區。大量人員和資金的湧入,也將對天津市的二手房價產生強有力的拉動。
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